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“并购王”孙宏斌再出手 40亿购上海浦东南郊住宅项目

继收购上海浦东东郊项目之后，“并购王”孙宏斌再次向上海浦东南郊迈进。 昨日，融创集团(01918.HK)发布公告称，其全资附属公司上海融创房地产开发有限公司与上海摩克房地产有限公司成立合营公司，并以40.32亿元收购上海摩克持有的位于上海浦东南郊的两个项目。 这次的收购方式比较“迂回”，上海融创先是和上海摩克成立合营公司，双方初步持有40%和60%的股权，而合作协议签订5日内，合营公司与上海摩克订立预售合同，约定在目标项目达到一定开发进度后合营公司将以40.3亿元将目标项目收购。然后，上海融创和上海摩克在分别按80%和20%的比例向合营公司提供股东借款，其中上海融创和上海摩克分别出资32.2亿元和8.06亿元用来支付收购目标项目款项，此后，待项目由上海摩克开发到一定程度后，双方签署转让协议，上海融创再向上海摩克收购合营公司40%的股权，代价为0.4亿元及应计利息。 在整个交易过程中，根据协议，上海融创共支付33.05亿元持有合营公司80%的股权并负责目标项目的开发。 克尔瑞分析师房玲认为：“融创采取这种收购方式可能跟项目的状态以及要开发到一定阶段之后才交割有关。融创看好这个项目想收购，但是可能现在收购条件不成熟，所以先以40%的比例注册一个公司，再以股东借款的方式分期付款去收购，等项目正式可以交割之后再过渡股权，这样即使后面出现问题，融创也预留了应对空间。” 房玲进一步指出：“对于目标地块，约40亿元的收购价格也并非土地成本，而是附带项目开发条件的，包括相关的建安成本等。” 对于此次收购，融创方面称，上海是集团核心战略城市之一，此次合作将进一步增加在上海的优质土地储备，扩大集团在上海的市场份额。 值得注意的是，融创在此次公告中并未言明上述两则收购地块的具体信息，仅仅透露“两个项目均位于上海浦东南郊，主要用作住宅开发，总建面5.37万平方米，容积率0.41”。 “此类地块的信息并不多，往往这个时候可能地块背后会有一些'故事’，不排除该项目目前尚有些问题'缠身’，融创因此也会设置一定的开发条件，这也是后续地块开发过程中双方需要注意的内容。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。 而出售方上海摩克目前的公开资料也较少，据《观点地产网》报道，上海摩克房地产有限公司于2009年拿下过浦江镇143号地块，总开发量达100万平方米，地块总共分为东西两块，其中西块位于浦锦路以东、芦恒路以南、浦申路以西、中心河以北，用地面积33万平方米；东块位于浦申路以东，芦恒路以南，浦星公路以西，中心河以北，用地面积30.64万平方米，项目用地由5个小地块组成，拟建设为高档住宅区。其中东地块包含的143-1-2、143-1-3、143-2、143-3号地块建筑容在0.40-0.45之间。这恰恰与此次融创在上海浦东南郊收购的两个项目0.41容积率吻合。 对于此猜测，严跃进称：“上述的浦江镇地块属于上海闵行，不属于浦东，所以这样的推测还有待于证实。” 另外，该地块的容积率只有0.41，同策咨询研究部总监张宏伟分析称：“根据地块信息特征，0.41的容积率在上海市场上已经比较罕见，未来也会打造低密度的高端豪宅。” 出于对浦东发展前景的看好，此前，融创已经通过前后五次并购分布吞食下上海浦东东郊百万平方米地块。 严跃进表示：“对于融创来说，在上海市场的投资力度会继续加大，而通过并购方式能够快速获得此类地块，规避了招拍挂市场中的拿地风险。另外，对于上海目前库存规模不足的市场而言，能够获取此类地块应该属于'捡便宜’的特征，毕竟从此类地块的发展来说，后续增值空间会比较大。” 张宏伟评论称：“仔细观察孙宏斌最近几次的收购手法，其实已经开始有所变化。和以前收购佳兆业和绿城不一样，融创近期的收购比如融创对于天朗、中渝置地、上海唐镇项目等并不是全盘通吃，而是采取分步骤和合作的方式实现新市场的布局。”