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营改增具体细则出台 不动产减税力度最大

财政部、国家税务总局3月24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推行的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中备受关注的房地产业营改增政策成为一大亮点，所有行业都可以抵扣，减税力度最大，有利于促进企业固定资产投资的增长。 不动产首次纳入抵扣减税 此次“营改增”与以往不同的是，扩大了抵扣范围，将不动产纳入抵扣范围。据《细则》规定，建筑业和房地产业将适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。有关部门大致测算，不动产纳入抵扣带来的减税，占全部减税额的60% 。 财政部相关负责人表示，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益。   “新增不动产可以抵扣，企业税负将大大减轻，有利于促进企业固定资产投资增长。企业可以有更多资金投入发展，对房地产行业来说也有利于商品房的去库存和商业地产项目的销售。”北京兰格加华置业有限公司副总经理庄捷介绍，“以经略天则北京台湖创意广场的项目为例，按11%的税率，这意味着一栋2000万的企业独栋，能够得到220万的税收减免，这一力度不可谓不大，对企业买家来说吸引力较大。” 房企土地成本能抵扣 细则明确了向政府部门支付的土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分，力度很大。据了解，在一线城市，土地成本占了整个房地产项目成本的三分之一到四分之一。 对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。 选择何种计税方式，房企需要根据下游买家作出选择。若下游买家是个人，则可能采用简易计税方法相对好一点，一定程度上避免了向个人转嫁增值税。若下游买家是企业，则可以考虑采用一般计税方式，因为采用一般计税方式的话，房企可以开出的11%税率的增值税专用发票，企业买家可用来抵扣，这对企业买家来说吸引力较大，对经略天则这样的总部基地型企业独栋是一大利好。