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谢逸枫：2016年GDP向下中国房价向上

中国房价与GDP之间的宏观经济运行规律呈现正相关性，其一是GDP向下，房价向上。2016年中国经济增长乏力，经济数据差，而房价暴涨，房地产业数据华丽。其二是经济与房价之间都出现严重分化，中国经济呈现区域、行业、消费三大分化，房地产则是一二线城市房地产火热，三四线城市房地产寒冷的分化。经济越不好，房地产越好，经济越好，房地产越不差，说明房地产与经济增长之间存在密切的关联。 谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上 谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上 谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上 谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上 在这一局面下，中国人民银行、证监会、银监会负责人在3月举行的人大记者会表明了政府继续“保增长”和“稳市场”的决心。由于缺乏有效工具，其政策趋向于保持短期增长稳定而忽略长期风险，货币超发、新增贷款超发、流动性泛滥、大规模投资、地方大规模发债、不良贷款置换为股权、房地产超大规模刺激，其中房屋按揭贷款占银行总贷款的比例已从2007年年初的9%上升至当前的15%，房价飞涨由一线蔓延至二线城市。 1987~2014年的国内商品房平均价格及上涨情况概览：1987年全国商品房平均单价仅408元/㎡，到了2014年则达到6323元/㎡。计算定基房价指数1987年开始，基数为100，2014年已经是1549.8，28年上涨14.498倍，平均每年上涨10.28%。2000~2014年，这15年上涨仅2.08倍。1988年/1992年/1993年/2009年这几年上涨最多，上涨幅度在23~29%，都是因中央政策的大变动，突然大增投资/超发货币等,如1988年的物价失控的抢购风，92年邓南巡大搞基本建设投资风，93年24%的通货膨产失控风，09年砸4万亿，想不暴涨都难。1999年/2000年则没涨，应该是因为全国启动公房大改革又1998年`1999年通货紧缩，2008年下跌，则是金融危机。2000~2014年，这15年上涨仅2.08倍。 谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上 谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上 中国经济下行压力巨大，实体经济数据显示增长进一步走弱。2016年3月12日公布的一系列实体经济活动数据显示，中国经济仍面临显著的下行风险。其一是国内消费走弱，1-2月，零售总额同比仅增长10.2%2，低于12月11.1%的同比增速。剔除零售价格的影响，实际零售总额在2016年前两个月同比增长9.6%。其二是外部需求负增长。实际工业生产同比增长率从12月的5.9%跌至1-2月的5.4%，这是08金融危机后最慢的增速。 谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上 其三是固定资产上升。1-2月的固定资产投资较为强劲——其同比增速从12月的8.5%回升至10.2%。占比近30%的制造业固定资产投资的同比增速从12月的5.7%回升至1-2月的7.5%。其四是房地产投资上升。固定资产投资回升的主要推手是房市复苏。在经历了持续五个月的同比下跌之后，1-2月，房地产投资同比增长3.0%。相比之下，12月房地产投资同比萎缩1.9%。多种指标显示，受益于中央和地方政府出台的一系列宽松政策，房地产市场正在回暖。 谢逸枫：GDP向下!2016年中国房价向上 1-2月，住宅类房屋新开工面积同比增长9.7%.相比之下，12月的新开工面积同比下降6.5%，2015年全年的同比减速达15%以上。住宅类房屋销售面积同比增速从12月的1.4%升至1-2月的30.4%，为2013年5月以来最大的同比涨幅。其四是温和通货膨胀转变成通货膨胀恶化。2016年年初，通货膨胀回升。CPI在1月和2月同比分别增长1.8%和2.3%，高于12月1.6%的涨幅。其五是PPI的通缩压力亦有所缓解。1月和2月，PPI同比分别下降5.3%和4.9%，降幅窄于12月的5.9%.但由于大宗商品价格依然偏低，而同时产能过剩问题仍将持续，PPI增幅在短时间内不会回到正区间。 其六是货币政策偏宽松。实际上，从2016年前两月的数据来看，货币政策仍然相对宽松。1-2月份，M2同比扩张13.7%，高于12月13.3%的增速。1-2月，社会融资总量月均增幅2.1万亿，显著高于2015年同期1.7万亿月均增幅。其中，本币贷款的激增，而直接融资较为强劲。其七是人民币的市场预期导致外币贷款持续下降，同时，影子银行活动仍保持低迷。在这样的环境下，流动性依然充裕。目前，7天回购利率和3个月SHIBOR分别保持在2.1%和2.8%的地位。 一套小房子税费何其多？房价的24%是税费，超过30%是土地出让，这些钱都被政府赚走了，要降房价，首先请政府不要“雁过拔毛”。从土地变到房子，要走哪些程序？除土地出让金，还要盖少则几十多则上百个章，交100多项费用，十几种税。目前房价的构成主要有五部分：地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。——地价：近年来，土地出让单价连年上涨。国土资源部统计，2013年全国土地出让金收入总额超过4.1万亿元，创历史新高。北京2013年农展馆地块的楼还没盖，单位地价超过7.3万元，广州南洲地块的单位地价33万元，超过周边商品房价格。 ——综合造价：俗称建安成本。一般低层建筑2000—3000元/平方米，高层建筑不超过4000元/平方米。——政府规费：城市基础设施建设费、设计费、招投标费、市调费、审计费等。通过在各地的实践经历，各城市收费审批不一样，“最少的37种，最多的157种。各个城市收费差别很大，按平均计算约占房价的11%”——税：包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种。 广东省房地产行业协会2013年发布的研究报告，这十几种税大约占房价的15%左右。房价刨去前四部分，再减去银行贷款或其他融资渠道利息后，是开发企业的毛利润。按照一些上市房地产公司年报公布的数据，恒大、万科、保利、招商等大型开发商公布的利润一般都超过15%。而按照万科2013年净利润率为11.16%，2012年为12.17；还没有公布2013年年报的保利，2012年净利润率为12.25%；招商2012年净利润率为13.12%。