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深圳新政调控效应初显 新房均价环比下降7%
“325 新政”被大多数认为是温柔一刀，可是对于房价连续上涨18个月的深圳楼市来说已足够发挥效应，特别是在评估价上调，银行放贷收紧的情况之下。二手过户量在 3月昙花一现之后，必然影响持续一段时期的低迷期，深圳中原针对新房和二手房的几项预期指数都表明，短期内客户观望情绪难以缓解，市场在房价出现实质性下跌之前都将维持在胶着的状态。
上周(4.4-10)一手住宅成交509套，成交面积为约5.3万平米，分别下滑21.9%和 24.7%，成交价格约为4.61万/㎡，环比下降7%。二手住宅共成交1848套，成交面积为15.6万㎡，较上周分别环比下降了61.5%和 61.9%，评估价上调后引发的集中过户情况基本结束，成交均价仍为5.19万元/㎡，环比下降0.01%，与上周的价格基本持平。
新房批售市场持续冷清 去化速度明显回落
上周(4.4-10)仅有嘉霖华禧一个项目获批，其中住宅批售面积为2.28万㎡，有256套新房，另外该项目有12套小面积商铺获批，套均面积仅为37m2，新房批售市场仍保持冷清的状态。
从推盘来看，上周(4.4-10)有3个豪宅项目集中入市，均价在10万/m2以上，其中1个新开盘，2个项目少量加推，总计推售套数为537套，推售数量仍在下滑，且平均开盘销售率在六成左右。4月以来，受新政影响，新房入市节奏大受影响，且去化速度将明显回落，符合我们之前的预判。
上周(4.4-10)无土地成交。
新房均价环比下降7%，成交以刚需项目为主
根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周(4.4-10)一手住宅成交509套，成交面积为约5.3万平米，分别下滑21.9%和24.7%，新房成交面积已连续第6周下滑，成交量已降至去年以来除春节之外的新低。开年后深圳中原新盘访客指数一直维持在低位，且上月以来持续下滑，市场降温客户认筹情况不理想，导致开年后入市节奏一直未能明显好转，成交量也难以回升。
从上周的情况看，上周一手成交价格约为4.61万/㎡，环比下降7%。节后未有新的豪宅项目入市，成交多以刚需项目为主。因此，新房成交均价易受成交结构影响，单周价格参考意义有限。
分区域来看上周情况的话，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。上周8成以上成交集中在宝安和龙岗，其中龙岗占比为56.6%，宝安占比为26.1%。新房成交排行榜上，岭宏健康家园以59套的成交备案居于首位，与上周数据持平。
上周各区一手住宅成交套数占比
数据来源：深圳中原研究中心
二手成交量仅高于春节时期水平，调控影响逐渐凸显
上周(4.4-10)二手住宅共成交1848套，成交面积为15.6万㎡，较上周分别环比下降了61.5%和61.9%，评估价上调后引发的集中过户情况基本结束，上周成交量大幅跌至仅高于春节2月时期的水平。调控对于市场带来的影响将逐渐凸显。
本周中原经理指数为46.65%，继上周大幅下调之后，本周再下降0.45个百分点，在荣枯线下持续下探。短期内市场信心将维持低位，随着二手门店访客量的大幅下滑，，近7成二手业主放盘价格仍在持续下调当中，深圳房价短期内将进入调整期。
从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为5.19万元/㎡，环比下降0.01%，与上周的价格基本持平。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。
从二手成交的分区情况来看，上周成交的1848套二手住宅中，龙岗占比最高为28.6%，其次是罗湖和福田，占比分别为20.5%和18.5%。
上周各区二手住宅成交套数占比
数据来源：深圳中原研究中心
就外围环境而言，美国制造业 PMI数据超预期一定程度上提振了市场对增长前景的乐观情绪，就业环境是出现小幅改善。欧元区方面，制造业PMI 终值不仅好于预期，且均较初值有所提升，但这并不改变欧元区经济复苏的蹒跚，加之英国脱欧的潜在风险，货币调控的宽松基调仍将保持。美欧经济体不同的经济展望前景令两者间货币政策取向的分歧仍将延续，然而考虑近期欧央行经济数据的改善以及负利率推行效果的质疑及核心通胀涨幅好于预期的背景下，短期宽松概率不大。
国内环境而言，3月中采和财新制造业PMI分别回升至50.2和51.3，站在荣枯线上方，令经济下滑压力得以暂时缓和，刚刚公布的3月CPI同比 2.3%，不及预期的2.4%，短期内流动性收紧压力有所缓解。但不能因此推断宏观经济有所好转。此轮经济数据企稳的逻辑，依然是总需求回稳，利用投资带动经济增长，且集中在房地产投资、造新城以及“铁公基”领域。当前财政收入增速下降，以及阶段性爆发后面临退潮的一线房地产热潮都将令经济增长压力去而复返，因而积极的财政政策和稳健的货币政策依然必要，目前的负利率大环境，资本外流的压力使得降息已经没有空间，降准仍存可能性。然而对于深圳这样的一线楼市而言，短期内仍将面临政策调控后带来的预期转向，调整期的来临在所难免。
