兰格钢铁

房地产泡沫是否最大要回归常识

关于中国的房地产，似乎成了人类不能破解的课题。一线城市连带部分二线城市房价的顽强向上，正让看空它的评论人士销声匿迹，这是不是一种灾难来临前的沉寂？ 马光远先生最近写了不少房地产方面的文章，而在“中国房地产泡沫难道不是全球最大？”这篇文章中，他对哈继铭先生的观点有异议，我以为，梳理下这两位就中国房地产的看法，可以完成本文的主题论述，也很有必要。我要强调的是，我对这两位学者一贯是比较尊敬的，我写这篇文章，只不过是一种就事论事的讨论。 哈继铭先生的文章的缘起是博鳌论坛期间关于中国房价的访谈。 谈到中国房价，哈继铭先生是这么说的：“(中国)房地产的情况和汇率很类似，就是在所以其实中国的房价应该是已经到了下跌的阶段了，之所以没有下跌是我们政策在不断的推动它，包括舆论上的推动，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力的使得有更多的人可以来买房子，目的当然很直接的就是稳增长、稳金融，但是我觉得这些措施可能都是过渡的注重了短期的利益，短期的稳定，它可能是以更长期的不稳定为代价的。因为我们知道中国其实房价是很贵的，大家都说香港房价贵，是香港房价是贵，但是香港的房价收入比在全世界来看它是处于除大陆以外它是最高的，它是15.6倍，那么纽约和伦敦差不多都是在10倍、12倍，日本东京只有8倍，你知道中国深圳是多少吗28倍，上海和北京也都是超过香港的，所以有很多人说香港是世界上泡沫最大的，我觉得不是，是中国房地产中国大陆的房地产是泡沫最大的，远远大于香港的，远远大于全球的。” 马光远先生给哈继铭先生的话总结了三个意思：一，中国房价本来应该跌，但政府不让跌；二，中国一线城市的房价按照房价收入比全球最高；三，因此，中国的房地产泡沫才是全球最大的。继之，马光远先生对哈继铭先生的观点做了反驳。认为哈继铭先生用房价收入比衡量泡沫大小不科学。 马光远先生提出三个基本的判断：第一，从房价绝对值而言，中国很多一线城市和热点城市的房价绝对值已经超过了很多国际大都市。北京四环内的房价和上海市区的房价绝大多数高过东京和纽约的房价。就此而言，中国很多大城市的房价早已经赶英超美，位居全球最贵房价行列。第二，房价高不等于泡沫大。泡沫的破灭一是需求疲弱，二是金融杠杆。在中国的一线城市和热点城市，住房需求在中国完成真正的城镇化之前一直强劲，这是难以逆转的事实，而中国投资住房的金融杠杆，其实并不高，按揭贷款在中国一直属于优质贷款，发生坏账的概率起码排在企业债务和政府债之后。房价收入比可以做为衡量房价高低的指标，但不能作为衡量房价泡沫的指标。中国大城市的房子，很多情况下和普通老百姓关系不大了，就是有钱人的专利。所以，中国的一线城市房价没有太大的泡沫。第三，中国房地产最大的泡沫是数量泡沫，而不是价格泡沫。中国已建成而没有售出的、加上在建面积和已批准建设的面积，差不多在130到150亿平米，这些房子足够10年销售。如中国房地产出问题，一定出在三四线，而不是一二线。房价高的地方不见得是泡沫，房价低得地方不见得没有泡沫。 马光远先生的话我来总结，一是即便中国房地产有泡沫，也是数量泡沫，不是价格泡沫，而且，中国一线城市和部分二线城市没泡沫。而中国投资住房的金融杠杆其实并不高，按揭贷款在中国一直属于优质贷款，所以，不能说中国房地产有泡沫，所以，中国房地产也不会导致金融大风险爆发。 关于泡沫，以上边马光远先生的数据，我们不难得出结论，在数量上中国房地产泡沫已经很大，关于泡沫，从上边哈继铭先生的数据，我们不难得出结论，在价格上中国的房地产泡沫已经很大，既然数量和价格上，都反应了中国房地产泡沫已很大，中国房地产的泡沫问题还有必要去刻意回避，或者是故意王顾左右而言他去争议吗？而以中国的房地产体量来核计，是不是全球最大，这个问题也很清晰吧，这本来是一种常识呀。 马光远先生关于泡沫的一线和部分二线与三四线间割裂说法，不能解释中国房地产泡沫属于正常状态，而所谓的一线和部分二线城市永远涨，也缺乏基础的条件支持。最简单的，香港和东京那绝对是世界级的一线城市，还不是照样曾经泡沫破裂大跌过吗？既然“泡沫只有破灭时才会知道”，那也不能绝对的说“至少在2016年我没有看到房地产崩盘的迹象”，而偏执寄望于政府不让跌就不跌，有钱人扛着一线城市自然是靠不住的，政府不是万能的，一线和部分二线城市的房价如果只是靠有钱人扛着，而大量在这些城市创造基础价值的中产阶级与之彻底无缘，不去接相当数量的盘，有钱人是扛不住的，真是如此，这些城市也就失去了其存在的价值。 泡沫这么大，爆不爆，何时爆，前者，是大的泡沫，肯定会破灭，而后者，我们确实无法准确的预测到它破灭的时间，但我认为已经进入了高危阶段。当下，中国的三四线城市房地产事实上已经出现了表面不很激烈的破灭，内在很惨烈。一线和部分二线城市，也不过是围点打援，我在二年前就提出了这样的围点打援的观点，之所以这些城市可以短暂的再次引发上涨，是基于政府刺激、货币币值预期恐慌、利益集团热钱操纵、经济萧条无处投资无奈回归等因素导致的，而非正常刚需和价值牵引，投机效应和羊群避险特征充分。 如果靠无限度的加大货币供应来解决经济危机可以成功的话，世界上就没有经济危机了，尽管泡沫的形态比较复杂，但泡沫的衡量指标其实是很简单的，人类历史上的很多金融灾难的发生，只不过是反复的历史重复，之所以迷失，是因为我们的贪婪和自负，让我们忽视了常识后者消灭常识的普及，真正的经济学者，应该回归到常识普及上来。 如果从上到下真要搞好中国经济，而不是无限度靠加大货币供应来拖延经济危机(那样会引发社会危机)，现阶段的房地产，即便是一线和部分二线城市，去年年底和今年年初接力的，差不多是最后一棒了，至少一线城市的边边角角的房子不能买了，我不相信会有那么多有钱人不计成本去投资，他们中相当部分也是盲目跟风，变成了典型的击鼓传花。 现阶段的房地产，投资价值已完全丧失，日益脱节的租金房价比，一线城市最严重，租房加剩余的钱去投资，据我了解，已成为很多年轻人的新选择。更不要提现在大城市各方面条件制约引发的诸多瘫痪及生活资源的过度竞争问题，而且，大城市人口不在净流入，2015年，北京常住人口2171万，新增18.9万人，同比少增17.9万人；上海常住人口2415万人，同比减少10.4万人，是近十几年来第一次出现常住人口下滑。 房地产盛宴，我看就大部分房地产来说进入了剩宴倒计时阶段，关键的是，这剩宴最后谁来买单，而这次买单，付出的代价一定很大。当然，我同样认为，中国的房地产仍然是长期有潜力的，那就是我们太需要品质环境独特的高档住房了，但现在市场供应的，这种住房连百分之一都不到，只有炸掉现在大量的垃圾房，才能有空间有气质重构，问题是，我们能做到吗？如果做不到，大量的垃圾房非要卖出钻石价，这样违背市场规律的事情，在m2的狂飚和地方土地财政无休止饥渴下，该到了滑落的节点了。 让我们见证房地产残酷的新时代的到来，因为我们最终必须回归到常识时代!