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5大豪宅撑起近两周深圳楼市

从阳光灿烂到瓢泼大雨，两周以来，深圳的天气跨越两个维度，但豪宅市场的热度并没被浇熄。伴随着深圳湾公馆雨夜里紧急开盘，4月上半月已经有5大豪宅入市，推货800多套，形成难得一见的豪宅短期入市潮。相关信息显示，今年以来豪宅成交量同比涨50%，不过近期部分豪宅成交价低于预期。业内人士指出，不能以近段时间豪宅市场的走势去窥探整个深圳楼市态势，更能代表深圳整体需求应该是刚需以及改善性产品。 4月至今豪宅平均去化率均超六成 虽然在调控新政之后率先“试探水温”，但豪宅的“底气”终究略显不足。除了上周六位于蛇口的半岛城邦(资料、团购、论坛)推货533套，认购409套，销售总金额约52亿元人民币，去化率87%，成为今年以来豪宅销冠之外，其他几盘实际的平均去化率均在六七成。其中福田宝生m idtow n、深圳湾公馆的开盘现场甚至有多名购房者弃购。 不过，在中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄看来，无论是房价直线上涨的去年还是今年新政之前，豪宅项目都不太可能一推盘就“日光”或者去化八九成。“通常销售六七成都是合理的现象。” 豪宅集中入市，或许是受今年以来豪宅市场成交态势上涨的影响。根据深圳美联物业提供的数据，截至今年4月12日，全市144平方米以上豪宅共计成交1700套，同比增加55 .7%。成交面积达33.6万平方米，相比去年同期涨幅高达65.5%。另一组来自深圳中原研究中心的数据显示，3月豪宅共成交725套，环比上涨35.3%，和去年同期相比更是高出3倍有余。与此同时，豪宅在全市新房中的成交占比上升至13.9%，这也是进入2016年来占比首次突破两位数。 深圳中原研究中心认为，4月1日开始二手交易评估价上调，由于大部分楼盘上调幅度达到了60%-80%，个别楼盘甚至增加几十万元税费，势必会影响到二手高价楼盘的成交量，预计接下来二手千万豪宅的成交占比将会有小幅度的下降。 但美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰对豪宅成交依然看好，“深圳市场购买力依然强劲。等政策观望期结束，市场购买力会进一步得到释放。” 多数豪宅开发商不愿降价 多名购房者在受访时表示，弃购的主要原因还是缘于价格高于心理预期。在深圳湾公馆，一对从福田赶来的购房者看中了32楼左右的87平方米单位，前期销售人员透露价格是1200万，算下来单价接近13.8万元，现场该对购房者就决定转战半岛城邦三期。 恒裕滨城(资料、团购、论坛)虽然只是低调地加推50来套，但14-15万元/平方米的实际成交均价高于此前13万元/平方米的最高备案价，也高于10-12万元/平方米左右的一二手房均价，据业内观察人士透露最终仅销售近30套。 半岛城邦三期此前在规土委的备案价格区间为8-15万元/平方米之间，均价超11万元/平方米。而开盘当天大部分销售单价介于8、9万元/平方米之间，实际成交均价10 .2万元/平方米，低于此前业界预期的12万元/平方米，也正因此，该盘最终去化近九成。 在二手豪宅方面，尽管此前陆续有媒体报道业主下调报价达百万以上，但多位业内人士在接受南都记者采访时表示，豪宅降价只是一个概率性较小的问题，“部分客户因手头资金比较紧缺，急于套现会有降价动作，价格相比市场价大概便宜5%-10%，但普遍抛售的可能性很小，大部分二手豪宅的价格还是比较坚挺，业主的心态也比较强硬。”中原地产龙华片区某分店的一名置业经理告诉记者。 豪宅的集中入市是否会影响深圳楼市的整体走势？对此，玉家雄说，这一波豪宅入市潮更多的是偶然性多于计划性，而且部分项目推货量还没达到三位数，哪怕价格具有代表性，但指向性并不是太强。“不能以近段时间豪宅市场的走势去窥探整个深圳楼市态势，更能代表深圳整体应该是刚需以及改善性产品，因为他们的供应量远远大于豪宅供应量。” 10年半岛城邦 深圳楼市的“世界大观” 推货数量：533套，总金额约57亿人民币 主力户型：85～229平方米两房至五房发售 去化情况：近八成 成交均价：10 .5万元/平方米 4月11日，南海控股发布公告，披露半岛城邦三期开盘销售数据称，认购409套，总金额约为52亿人民币。公开数据显示，推货533套，去化87%，成交均价10 .5万元/平方米。 整个半岛城邦总建筑面积约100万平方米，小区和15公里滨海栈道无缝对接，是目前深圳市区离海最近的项目。4月9日半岛城邦三期开盘时间距离一期开盘10年零22天，堪称深圳楼市微缩景观。一期由南海控股和益田集团联合开发，于2006年2月15日开盘，当时售价8000多元/平方米，由于密度较低，受到市场欢迎。 半岛城邦二期从开发到销售，跨越2008年金融危机和楼市低迷，于2009年元旦开盘，起价约13000元/平方米，后不时推出特价盘，深受当时投资客的喜爱，不少人雇人彻夜排队买房。2009年价格直线走高，半岛城邦二期的价格也周周有提，到4月份再加推时已经涨到2万元/平方米，涨幅超过50%。去年一年，随着蛇口自贸区的确立，半岛城邦二手房价又翻了一倍，如今成交价在7.5-10 .5万元/平方米不等。 半岛城邦三期入市前的放风价对标华润深圳湾悦府，悦府此前加推价13.8万元/平方米，在售高层单位均价16万/平方米，似比市场预期价位低。 但在深圳链家二手房研究院总经理肖小平表示，市场预期要看是新政出台前还是出台后，“如果以新政出台之后的市场来看，这个价格还是比预期略高。”不过肖小平也表示，以这样的价格还能卖出这样的业绩，已令她对深圳买家的购买需求感到吃惊，在一定程度上也提振了市场的信心，但是她认为，并不足以改变目前楼市低迷的现状，“最近二手房市场看房量增加了，但不是笋盘不出手，成交依旧比较低迷，业主也太多降价动力。” 深圳湾公馆 现场弃购者多因价格 推货数量：75套 主力户型：90- 150平方米精装复式 去化情况：七成 成交均价：13 .8万元/平方米 4月11日拿到预售许可证的深圳湾公馆，第二天晚间8点便在营销中心二楼开盘，当晚大雨。此前项目在规土委有150套备案，最低层6楼F单位约87平方米，备案价12 .29万元/平方米，最高层36楼J单位，154平方米备案单价20万元/平方米。 开盘现场共分A、B两区，设置约140个座位，现场客户也分为两级，20万诚意金的分到A组，经过50万诚意金再升级的为V组客户。整个开盘时间大约两个小时左右，开发商公开数据为推出75套单位，销售七成，折后成交均价13 .8万元/平方米(含装修)。据了解，当日成交并在期限内签约有房价总额减50万和4个99折优惠。 深圳湾公馆产品定位在区域内还是比较有优势。79- 153平方米纯复式精装区域内没有同类新品，即便放在二手市场也并不多见，而且比较受年轻人欢迎。现场南都记者遇到两位从罗湖赶来的购房者，是准备为美国读书归国的孩子买房，他们就认为，这个地段到口岸、去香港都比较方便，智能家居和复式产品年轻人会比较喜欢。 现场弃购的，多是因为价格。一对从福田赶来的购房者，看中了32楼左右的87平方米单位，前期销售人员透露价格是1200万，算下来单价接近13.8万元。他们马上给半岛城邦的售楼员打了电话。 深圳湾公馆地处深圳湾片区，宝能太古城(资料、团购、论坛)、三湘海尚(资料、团购、论坛)、绿海湾、海境界(资料、团购、论坛)、后海雅园等近几年次新房，二手平层单位房价格普遍在10万元/平方米左右，太古城北区高楼层复式单位，挂牌价格在12-14.5万元/平方米。 据悉，深圳湾公馆为全新盘首次推出，整个项目共215套，全复式精装修发售，主力户型为90平方米二房二厅三卫、90平方米三房两厅三卫以及113平方米“3+1”房两厅三卫，后续还将有150平方米大户型推出。 恒裕滨城二期 尾货均价仍在向上走 推货数量：约50套 主力户型：170平方米四房 去化情况：不到七成 成交均价：15万元/平方米 与同期入市的其他豪宅项目截然不同，恒裕滨城的这次加推显得格外低调。4月9日，恒裕滨城悄然推出1座楼王30层以下低楼层单位，主力户型为170平方米四房。深圳市规土委信息显示，该项目二期1座取得的预售总套数共计88套，其中30层及以下房源共计56套，最低备案单价约9 .51万元/平方米，最高备案单价为29楼B单位，约13.10万元/平方米。 本周三下午，南都记者致电项目相关负责人。其表示，当天只推了约50套房源，去化大概7成。而按照中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄的介绍，当天出售将近30套，整体去化率不足7成，成交均价达15万元/平方米。 “这批产品都是当天直接加推，自然发售，之前并没有经过认筹。”上述项目负责人称，购买客群主要集中于后海片区特别是深圳湾周边，以及福田区。其中，自住客占比高达9成，而且年龄层非常年轻，基本年龄介于30- 40岁之间。“楼盘密度非常小，楼间距达到两三百米，这是吸引购房者买来自住的主因。” 15万元/平方米的实际成交均价，不仅高于此前的最高备案价，相比周边半岛城邦三期10 .5万元/平方米的新鲜开盘均价以及海月花园三期9万元/平方米左右的二手房均价也有一定的上涨，直接比肩深圳湾1号整体均价。 早在3年前的中秋节，恒裕滨城一期首次开盘，就曾以半日日光的记录成为业内一时佳话。由于当年政府再度收紧限价政策，一期开盘均价仅约5万元/平方米。时隔两年，去年10月底，项目二期开盘，共推出480套88- 279平方米三至五房，去化九成，折后均价近11万元/平方米。 短短三年间，价格翻了两番，虽然与去年“3·30”新政之后深圳房价急剧上涨超50 %有很大关系，但上述项目负责人同时解释，一期推出的户型都偏小，货量也只有20 0多套。二期总货量接近900套，户型面积都比较大，集中于170- 270平方米之间，而且二期产品的精装标准全部升级。玉家雄指出，这一批产品差不多是恒裕滨城的尾货，开发商也希望能将项目利益最大化，所以这次定价这么高。“这个项目自去年年底开盘之后，价格持续往上走，证明市场还是有购买力支撑的。” 深圳搜房网信息显示，目前项目还剩31楼以上230平方米四房单位在售，均价10万- 12万元/平方米，总价2700万- 3300万元/套。 华润悦府 再推货与首次开盘均价持平 推货数量：36套 主力户型：322平米四房两厅三卫户型 去化情况：截至开盘当日22：00，售出25套，去化率69 .4% 成交均价：13 .8万元/平方米 悦府于去年12月26日首次开盘。当时开盘推出290套单位，户型面积为250平米至360平米三房至四房产品。开发商透露，开盘当天销售近八成，均价13 .8万/平方米，实现销售总金额近42亿元。 时隔四个月之后的此次再开盘，开发商数据显示，25套成交单位实现近11亿销售金额，均价约为13 .5万/平米，与去年开盘价基本持平。 对此，深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，悦府本身住宅可售套数不多，开发商会采取惜售策略，争取利润最大化的做法。“往年来看，高端物业项目开盘六七成去化率是非常正常的水平，不太可能像刚需盘出现'日光’等火爆的销售情况。”而此次开盘价格与去年年底持平，也反映出楼市价格在经历了去年二三季度疯狂的上涨后，市场渐渐恢复平静，价格开始企稳，而开发商也会根据市场走势来进行定价。“从价格水平和销售水平综合看来，反映市场已经回归理性。” 宝生m idtow n 价格略微领先周边二手房 推货数量：125套 主力户型：79-164m2 去化情况：开发商透露去化率在九成左右，不过有媒体曝出开盘当天中午的销控表显示去化率不足五成 成交均价：约8 .5万元/m2 4月12日，宝生m idtow n首次开盘。项目现楼发售，均价8.49万/平方米。开发商透露，此次开盘全部是开放式销售，不过现场有客户反映内部认购比较多。有部分客户因为价格较高以及楼盘较旧等因素现场弃购。据了解，除去回迁单位，项目总计可售套数为479套。 南都记者了解到，项目所在区域周边二手盘价格在6万到8万之间，该项目比周边二手房均价略高。 玉家雄认为，宝生m idtow n地理位置优越，不过从去年以来深圳楼市的浪潮来看，福田南并不是一个重点受关注的区域。这次的定价相信开发商也是根据市场情况作出，算是合理水平。能够实现九成去化率，推出的套数不多是一个原因。另外，该楼盘虽然定价较高，不过其中的一些户型并不算严格意义上的豪宅产品。 楼市观察 豪宅迅猛入市显示购买力仍强劲 深圳中原3月月报显示，深圳一手千万豪宅共成交12.24万平方米，环比上涨37.1%，同比大涨213%。在新房销售中占比首次突破两位数，达到10.6%。深圳中原认为，在政府严厉打击首付贷等场外配资手段及各种政策风声疯传的3月，豪宅仍能维持较高水平的成交，这也说明了资金是聪明的，流向了更具保值能力的豪宅。而近几周，深圳均价过十万的豪宅更是加快了推盘的节奏。那么，豪宅的集中入市，反映出深圳楼市怎样的走势？ 豪宅去化率不低显示深圳购买力仍强劲 近期，深圳接连开盘的多个豪宅项目，去化率普遍在七成左右，虽然不及去年，不过业内人士普遍认为，除去去年特殊情况，豪宅去化率能够达到七成左右，实际上和往年水平相当。 深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，跟去年下半年相比，最近深圳的楼市似乎陷入到比较萎靡的局面，但和过往比较，深圳楼市成交量还是保持在一定的水平，情况并不算差。而市场购买力也依然较为强劲，去年楼市的火爆其中的一个后果就是透支了今年的购买力，所以整体来看，今年的购买力会不如去年，加上新近出台的系列政策的限制，会导致购房周期延长。而豪宅市场不太受政策影响，不过也会导致客户考虑周期的拉长。 美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，深圳发展前景良好，豪宅在近期集中推向市场，且能达到七成左右去化水平，显示出深圳市场购买力依然强劲。等政策观望期结束，市场购买力会进一步得到释放。 价格已至高位，但回调空间有限 近期推出的多数豪宅产品价格低于预期，例如半岛城邦三期销售均价在10.5万元左右，不仅低于备案价，也低于之前业界普遍预估的12万元/平方米的水平。 玉家雄认为，近期开盘的豪宅价格虽然低于市场预期，但总体看来，价格仍然坚挺。新政之后，一手房在最近三个月之内会出现“冰冻期”。开发商定价不会太冒险，新盘推盘价会稳定在当前水平。 江少杰认为，开盘价格和开发商采取的策略息息相关。开发商在目前的观望情绪下会采取保守定价策略，让价格更贴近市场。 后市二手房价格会有15%左右跌幅 政府系列调控政策使得深圳楼市出现明显观望情绪。深圳中原最新周报数据显示，深圳新房入市节奏明显减缓，去化率出现明显回落。而在二手房方面，成交套数与成交面积环比均出现大幅下降，降幅超过六成。中原经理指数已下降为46.65%，在荣枯线下持续下探。 对此，玉家雄预计，今年楼市会进入冷静期。把去年那种疯狂的状态降降温，房价、成交量都会回归到相对合理的状态。“三个月冰冻期过后，预计销量上还会有所提升，大概能到达30万到40万平米的月销售水平，但不会回到去年的水平。” 江少杰则认为，目前二手房成交已经出现明显回落，预计笋盘会陆续出现，而价格也会出现15%左右的降幅。“预计在今年9月以后，价格会出现回升，渐渐向今年1月时的高位看齐。” 邓志旺认为，目前深圳楼市处于调整期，购房者需要一定的时间来消化政策，前期房价大涨后也给市场造成巨大压力。“调整期过后，相信市场会逐步回暖，价格稳中有升。”