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"沪九条"满月 阵痛期上海楼市的下半场仍是迷

对于沪上楼市而言，近两年的3月注定是个不平凡的时间节点。犹记得去年3月底的“330新政”让上海房地产市场犹如开闸泄洪一般，一发不可收拾；而今年的“3.25新政”显然是一堵拦洪大坝，市场阵痛仿佛蔓延无期。 是放是截，全凭市场。如今，“沪九条”新政颁布实施已经足足一个月了，这条至今官方还在不断发文解释的新政，尽管账面上重拾经济发展去房地产论，但实地里仍在考量新政的“度”。 究竟新政给上海的房地产市场带来了哪些变化，未来又会形成怎样的市场“多米诺骨牌效应”，时至今日没有多少人能够说清道明。 网易房产特别策划为此而来，用市场观察者的眼光来考量新政后的市场变化，在冷静思考中全面认识新政实施后的市场影响。 “腰斩”的楼市成交量 在交响乐中，休止符的作用往往是一段乐曲戛然而止的音乐符号，在今年一季度至今的沪上房地产市场中，这个休止符就是“沪九条”。 “3.25新政”后，上海市场着实发生了比较大的变化。综合网易房产楼市数据及CRIC的调查数据显示，新政当周上海新房市场成交共计28.3万平方米，环比下滑60%，到了新政后的第二周，上海的新房成交量下滑了18万平方米，环比继续下滑28%。 总之，无论是成交面积还是成交均价，最严新政“沪九条”后，上海的房地产市场明显出现降温，一季度前期市场的“楼疯”状况得到了很好地遏制，政策调控的初衷效果开始显现。 与此同时，一向对于政策十分敏感的上海二手房市场更难逃这种“迅速下滑”的市场命运。数据显示，上海3月的二手房市场在“沪九条”后成交量减半，尤其是外环成交量降幅十分显著。 据上海中原地产数据显示，3月二手住宅成交达5.7万套，环比增加112.15%，成交均价为26622元/平方米，环比上涨2%，这一交易量也是仅次于2013年3月的历史第二高点。 然而随着3月底，“沪九条”新政实施后，上海4月的二手房市场成交量减半，外环甚至还不止这个数据。据信义房屋企研室数据显示，上海二手房24日成交猛增至0.44万套，之后成交量开始逐步锐减，保持在1000套左右的水平，数据仅为3月前期的一半。 从二手房市场的区域分化来看，外环外无疑是这次受政策影响最大的。相关数据显示，3月1日至24日的平均日成交量与25日至31日的平均日成交量相比，内环内二手房的下降幅度为24%左右，而外环外的成交量下降幅度在39%左右。 另一方面，“沪九条”对非沪籍购房的限制，反过来也使得二手房市场中的本地客户明显增多。据CRIC数据显示，新政后一个月，沪籍与非沪籍的比例关系为7:3，而在去年这两者之间的比例基本持平。 “艰难”的开发商 最严调控新政像一盆迎面浇下的冷水，市场中最先感受到这股凉意的除了二手房中介外，便是散落在沪上各地的开发商们。由于“沪九条”有关“连续缴纳满5年”与“二套房首付7成”的严格限制，使得前期尝尽市场甜头的他们逐渐开始感受到来自市场收紧的“寒意”。 这种寒意就来自项目的蓄客量锐减。据了解，“沪九条”新政后，上海新房项目的蓄客量整体出现4成以上的流失率，这无疑给沪上开发商后期的销售工作带来了不小的压力。 例如，位于松江泗泾板块的某知名房企的新房项目，开盘后客户的流失率达到了近65%，其中的8成左右是受到限外的影响。而位居明星区域的静安大宁板块的一明星项目，其新政前的有效蓄客约为450组，而“沪九条”新政后，有效客户便将至300组，前后的变化十分明显。 无独有偶，新政的影响并不仅仅局限在新房的蓄客量上，还直接体现在新房的市场价格上。据易居研究院统计数据显示，新政后的半个月内(3月26日至4月7日)上海100个楼盘中，有39个楼盘出现了成交均价下跌的现象，其中绝大多数降价楼盘都位于外环外的郊区板块，其中奉贤区金汇板块的天和锦园项目跌幅达到了38%。 “政策出来后，楼盘的客户来访量明显降低了，有些意向客户被社保满5年限制住，有些客户被二套房首付7成限制住。”上海某楼盘的负责人说，“沪九条出台后，其项目周边的二手房价格下跌了5%-10%，我们原本下周拿到新的预售证，现在想再观察一周后再开盘。 楼市下半场扑朔迷离 “沪九条”颁布实施已经一个月时间了，从市场层面的数据来看，新政给市场带来的冲击效果十分明显，市场表现基本符合最严调控新政制定者心目中的调控目标，市场在“无形之手”的影响下逐渐回归到理性的状态。 正如上海中原地产市场研究部高级经理卢文曦所认为，实际上新政后的这种市场成交量表现，就是上海正常的市场流量，可以说调控新政的目的已经达到了，市场已经回归了理性。 与此同时，市场中也逐渐有一些观点开始质疑“沪九条”的力度和范围，提倡应对市场的格局时，放弃“一刀切”的政策举措。 易居研究院研究总监严跃进表示，建议上海在政策调整过程中可以根据市区和郊区的特点进行分区管理，或可以根据市区、近郊区、远郊区的分类进行错位调控，这样会使得限购政策的效果更加明显，且不会伤害合理的购房需求。 事实上，在对“沪九条”的讨论中，人们最关注的还是非沪籍人士的购房资格问题，这在实际的房产交易中也是影响最大的部分。CRIC研究结果表明，由于限外的影响，目前上海各项目的实际开盘均损失较多外地客户，不过在价格上并没有明显下滑，因为当前市场并不是单纯房价原因导致购房者不买房，而是因为没有购房资格。 在这其中，最引人争议的一点就是如果因换工作等导致的社保中断该如何界定。毕竟除了少数企事业单位或公务员等，处于个人发展的需求，很少有人能连续在同一单位工作满5年以上。而之前由于连续5年的定义不清，上海各交易中心都按最严格的要求执行，即不论什么原因，只要断了就限购，导致误伤一大片。 而在4月21日，上海市住建委透过媒体称“断缴三个月内可协商新公司代为申请补缴，只要累计满60个月就行”。文章的含义很明显，累计缴纳满5年本就属于“沪九条”新政的原意，属于“连续缴纳5年”的范围内。 这使得一部分非沪籍的购房者又重新获得购房资格，而业内人士也坦言，此番新解读，使得政策更趋人性化。 “总体来看，当前政策的效果只体现了一半，即市场开始冷静，疯涨的价格开始滞涨，但也出现了'副作用’——成交量的迅速下滑，如果持续下去，同样也会对上海市场、经济产生不良影响。”丁祖昱指出。 这意味着，沪上楼市的下半场仍是扑朔迷离。“无形之手”与“有形之手”的博弈还将继续。