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北京二手房二季度或迎来拐点

安居乐业是百姓的朴素愿望。北京市场成交在春天加速回暖，迎来一年一度5月供销旺季。需求的强劲释放促使项目的入市积极性提高，统计显示，5月36盘预计开盘，豪宅、别墅、商住三类产品积极入市。与之相伴的是，随着这些城市相继出台调控政策，一些楼市指标开始发生变化，市场的不确定在增加。 面对即将到来的5月楼市，在多元需求和繁杂的市场信息中，购房者更需要理性分析和筛选。为此，京华地产推出《安居策》，根据购房需求、项目性价比的不同，理性梳理热点项目，给购房者提供便捷直观的指导和选择。 新房 36项目备战5月 虽然新房市场的升温落后于二手房市场，但近日来，新房市场表现出色，成交量一路走高，库存量一度下降至低点。需求的强劲释放促使项目的入市积极性提高，统计显示，5月36盘预计开盘，豪宅、别墅、商住三类产品积极入市。 据记者了解，进入4月份之后，虽然二手市场开始出现回落，但是新房市场依然保持成交上升势头。根据亚豪君岳会统计数据显示，截至4月21日，北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交10490套，这一成交量也超过3月全月数据，创造了自2013年4月以来近37个月的新高。 去化加速使得北京市场的库存量迅速下降，据亚豪君岳会统计，截至4月18日，北京可售期房商品住宅共31658套，可售现房商品住宅共34918套，期房与现房相加，北京商品住宅的库存总量仅为66576套，创近25个月新低。 亚豪机构市场总监郭毅分析称，由供地不足到住宅供应减少的传递效果最终在2016年开始显现。在库存不断下滑、供需严重失衡的市场背景下，北京房价涨速开始加快。 强劲的需求之下，项目的入市节奏加快。事实上，自3月份以来北京住宅供应已经出现快速回升，截至4月21日已有23项目入市，预计全月入市量将在30个项目以上，而5月份也将延续这一趋势。根据亚豪君岳会统计数据显示，5月北京商品住宅市场预计将有36个项目入市，其中包括天恒世界集、国锐·境界、超级蜂巢等在内的12个纯新盘，以及包括天恒金融街公园懿府、金玉府、中国铁建·尚城汇等在内的24个老项目后期。 亚豪机构副总经理任启鑫介绍称，从入市项目特征来看，5月预计入市项目当中主要以三类产品为主。第一类是城区高端住宅项目，5月西城以及丰台三个区域共有10个项目预计入市，这些项目从预计售价来看，多数都已步入高端豪宅的行列，其中包括地王项目出产的北京壹号院，预计售价16.5万元/平方米，以及受到丰台地王刺激的紫辰院项目，其最后一栋楼王产品也将迈入10万+的行列。第二类则是别墅项目，5月预计入市的36个项目当中，别墅项目多达9个，其中包括老项目后期中粮·祥云国际生活广场以及50年产权纯新盘国锐·境界等。最后一类则是商住项目，5月预计入市36个项目当中商住项目为10个。在3月北京商住成交首次超过普宅之后，4月这一趋势更加明显，截至4月21日商品住宅10490套成交中，商住产品多达7146套，占比68%。不过在这其中，超过六成的商住成交为通州【点击查看通州二手房】区所贡献，通州住宅的限购与行政副中心的区域前景，使得该区域商住类产品成为投资热点。这一现象也引发了高层关注，据悉，近期通州商住产品也将纳入限购行列，一旦这一政策落地预计将对通州商住成交产生较大影响。 业内人士认为，从目前全国楼市情况来看，楼市已迈入阶段性调整期，在北京目前尚未出台明显政策的背景下，二季度或迎来购房的“窗口期”。 二手房 二季度或迎来拐点 春节之后的北京二手房市场迅速升温，并一路狂奔，3月份的成交量更是攀上了3万套的高峰，达到了32009套，创下2013年4月以来的新高，其中3月31日的单日网签量达到2084套，同样创下了近2015年来的最高点，但是业内人士对二手房市场二季度的表现持谨慎态度。 据伟业我爱我家集团数据中心统计，迄今为止，北京二手楼市共有五次单月网签量超过3万套，除了今年3月，其它四次分别为2009年11月的31288套，2009年12月的39264套，2010年4月的32894套以及2013年3月的43780套，2016年3月为历史第四高点。单日成交量上，虽然3·30新政后北京二手房市场重归繁荣，交易量更是较2014年翻番，但单日成交量也一直没有突破2000套，3月的最后一天却完成了这一突破。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，去年3·30新政以来，北京楼市内有持续不断的利好政策，市场需求尤其是改善型需求集中释放，外有股市资金流入等因素影响，因此去年10月至今年2月都保持了持续的繁荣旺盛，体现在网签数据上就是连续突破2万套，春节前后的火热更是导致了3月网签量时隔3年后再破3万套。 不过，进入4月份以来，3月份还在奋力奔跑的二手房市场出现了明显的降温。 据伟业我爱我家集团数据中心统计，4月中上旬(1日-20日)北京全市二手住宅共网签16919套，较上月同期下降1.04%；成交均价为4.3万元/平米，与上月持平。 “随着北京二手房实际交易量连续多周出现回落，房价也开始出现企稳势头，买卖双方的心态也更加趋于理性，主动调高房屋售价的业主占比也由之前的八成左右降至五成左右。”胡景晖说。 链家地产最新的统计也显示，根据链家研究院统计，4月第三周(4.18-4.24)北京市二手住宅网签量为6404套，环比下降4.6%，和上月同期相比，4月网签规模明显回落。成交均价方面，4月第三周，北京市二手住宅成交均价为40373元/平方米，较上周有小幅下降，降幅为0.8%。 “4月第三周，北京二手住宅市场的网签量和成交价都有小幅回落，经过前几周的调整后市场继续回调，加上入市供给(新增房源量)和入市需求(新增客源量)在持续回落，潜在需求比较有限。加上前期需求的大量释放，后期成交量将会减少，预计4月网签规模较3月有较大幅度的减少，为2.5万套左右。”链家分析人士表示。 胡景晖预计，二季度北京二手房市场将持续降温，伴随交易量的继续回落，房价将逐步企稳，部分区域部分户型的房价甚至还将出现回落。 政策 二线城市接棒楼市调控 4月21日，据南京玄武区官方微博消息，将对主城六区以及江宁、浦口等商品住宅项目房价进行调控，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2万-3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。 据了解，有媒体向南京市物价局求证，获得了确定的回复。而南京市物价局相关负责人表示，近期相关部门确实在研究这方面事宜，但具体由房管部门牵头，最终的调控政策如何，将由南京市政府统一发布。 这也是近期又一个出台楼市调控政策的城市。在刚刚过去的3月，已经有上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等多个城市出台了力度或大或小的约束性政策，调控趋势已经出现了明显改变，这些城市的房价涨幅已经不同程度被抑制。 4月26日，易居研究院智库中心对沪深两地新建商品住宅成交数据进行统计，选取“3·25新政”前后的各30天交易数据，即2月24日-3月24日、3月26日-4月24日的数据，进而评估新政的政策效果。调查结果显示，总体上看，沪深市场呈现了量价齐跌的态势，上海由于政策力度更大，因此降价力度强于深圳，新政较好地打压了各类投机性需求，对于促进楼市平稳健康发展有积极作用。 中原地产首席分析师张大伟认为，在一线城市逐渐趋稳势头的同时，二线城市房价正加速上涨，这种情况下，二线城市出台约束政策的可能性很大，包括南京、合肥、厦门、苏州等城市都有可能在最近出台约束政策。 在过去的一年多时间里，全国楼市调控的主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，部分一、二线城市及一、二线辐射区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象。 这些区域市场出现了包括首付贷等多种加杠杆现象，加速市场出现非常明显的非理性繁荣，这也是此轮楼市调控出台的背景。 张大伟预测，未来政策将开始“托底盖帽”，从最近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础上，调控政策也开始了明显的分化，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一、二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括上海深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧。 去金融杠杆将是盖帽政策的主要特征，对于各地城市来说，目前房价上涨的城市数量逐渐增加，盖帽政策的主要特征将是去金融杠杆，这些城市的房价涨幅有望被抑制。但整体看，大幅调整的可能性不大，除了房价上涨过快的几个城市外，其他城市预计调控力度不会太大。