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谢逸枫：花样年欲吃掉万达物业

史上最大房地产并购案即将上演，2016年6月4日，传万达王健林欲出售旗下住宅物业，而万科物业、彩生活、绿城物业、中民物业、中海物业成为最大的潜在买家。6月5日，又传万达集团董事长王健林欲出售万达部分物业。最新消息为，万达物业此次拟出让的物业类型主要为写字楼商务物业，包括部分住宅物业及底楼商业物业，暂未涉及购物中心类商业物业。根据最新的消息，万达物业接盘方并非传闻中的彩生活，而是其母公司花样年集团。另外是没有中海物业。随着这“中国物管行业巨无霸并购案”板上钉钉，花样年将成为全球最大的社区服务运营商，中国物业行业的整合之路，正式开始提速。此次万达物业出让的物业管理面积合计超过6000万平方米，交易面积和金额都将创下中国物业行业历史之最。 谢逸枫：惊天并购!花样年欲吃掉万达物业 根据接近万科人士称：“这事在万达商业宣告私有化(2016年3月30日晚)之前就展开了，国内多家大型物业公司包括中海物业、中民投等，都参与了抢夺标的。经过数轮报价淘汰，现已进入最后阶段——只留下彩生活和万科物业继续厮杀!”万科2015年中期业绩说明会上，万科董事会秘书谭华杰明确提出了物业服务、物流地产、教育营地、万科驿未来几年的发展路径和战略目标。2015年，万科明确了万科物业的市场化发展方向。万科提出：未来几年，万科物业业务新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科自身在售楼盘存在直接竞争关系的在售项目。 截止2016年6月7日，在这里做个纠正： 第一：尘埃未定，万达物业的接盘人没有确定。 第二：争夺标的的公司为绿城物业、万科物业、花样年和中民物业四家企业，没有中海物业。 第三：万达要卖掉的物业不是全部住宅物业，物业类型主要为写字楼商务物业，以及部分住宅物业及底楼商业物业。 第四：购买方不是彩生活，而是彩生活的母公司花样年集团。 著名房地产专家谢逸枫接受成都商报记者采访时表示：“目前万达住宅物业花落谁家还未分出胜负，主要是价格与置换条件没有达成一致，预计短期之内会有结果公布。此次争夺万达住宅物业标的的公司为绿城物业、万科物业、花样年物业和中民物业四家企业，每家竞标者都有鲜明的企业特色和不俗的资金实力。毫无疑问，万达主动抛弃住宅物业，实质上是转型轻资产模式，同时快速回收销售款，增加现金流，降低负债率。一旦成功出让，将创下中国物业行业新历史的惊天并购大案。” 著名房地产专家谢逸枫接受成都商报记者采访时认为：“花样年相比万科物业的优势比较明显，预计花样年赢得的机会大。其一是合作条件比万科低，万达更容易接受。其二是盈利能力更强。其三是有收购融合的先例，经验丰富。其四是万达住宅大部分项目同花样年旗下开元国际有合作，具有一定的基础。其五是旗下有三大物业品牌，市场影响力大。因此，花样年比绿城、万科、中民物业公司胜算更大。” 万达过去一直在“减产”，目的就是转型。在过去很长一段时间内，万达物业管理业务模块都是由万达商业总部统筹管理，2014年万达物业从商管公司拆分独立，此次出让万达物业，与万达集团减少地产业务比重、向文化、金融等行业转型有关。万达物业此次拟出让的物业类型主要是写字楼商务物业，包括部分住宅物业及底楼商业物业，暂未涉及购物中心类商业物业。按照公开资料显示，万达物业现为国家一级资质物业管理企业，主要承接万达商业地产开发的销售物业，为万达的业主提供物业服务。目前万达集团旗下分、子公司50余家，业务遍及全国60个大中城市，承接物业管理项目超过130个，管理面积超过4300万平方米，员工总数逾万人。 令人惊讶的是，根据开元国际官网信息，早在2013年，开元国际与万达商业管理有限公司达成战略合作协议，成为万达地产物业服务的外委合作企业，承接其开发的万达广场销售型物业的物业服务，当时已经承接15个万达广场项目，服务面积超过500万平方米。公开资料显示，截至2015年12月31日，花样年旗下物业品牌在全国拓展和管理的物业面积总量约3.3亿平方米。除了人们熟知的已经在香港上市的、针对中低端社区的彩生活，花样年旗下还有两个物业品牌，分别是美易家和开元国际，其中，美易家以写字楼和高端商务公寓为主，开元国际针对高端住宅社区。 万达物业的前身为大连万达物业管理有限公司，成立于1994年。2014年，万达将销售物业物管业务从商管公司拆分，设立了万达物业管理总部，2015年5月，万达物业管理有限公司(简称万达物业)正式成立。万达物业为世界500强企业万达集团旗下企业。万达物业现拥有国家一级物业管理资质，旗下分、子公司50余家，业务遍及全国60个大中城市，承接物业管理项目超过130个，管理面积超过4300万平方米，员工总数逾万人。物业管理业态涵盖城市综合体和大型文旅项目中所有业态，包括高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等。 在过去很长一段时间内，万达物业管理业务模块都是由万达商业总部统筹管理，2014年万达物业从商管公司拆分独立。此次出让万达物业与万达集团转型存在很大关联，去年万达集团宣布了第四次转型战略，未来万达将去房地产化，转型为服务业为主的企业，重点发展万达商业、文化产业、金融产业、电子商务等四大产业。公开资料显示，万达物业为国家一级资质物业管理企业，主要承接万达商业地产开发的销售物业，助推万达集团的高速发展，物业管理业态涵盖高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等，业务遍及全国60多个大中城市。 彩生活借助轻资产、社区O2O概念登陆港交所后，其母公司花样年俨然成为地产商轻资产转型的标杆。不过花样年集团主席潘军并不满足，彩生活之外，他还要打造其他三个社区服务平台，还可能送上市!而且，他有了更宏伟的目标：做全世界最大的综合社区服务平台。3-5年后彩生活市值将达到千亿，再加上其他社区服务平台，花样年的潜力将得到大大发挥，5月15日潘军接受21世纪经济报道记者采访时说，5年后，花样年规模或可与万科、万达媲美。 其一是轻资产扩张：开创新商业模式。2015年5月5日，花样年商业管理有限公司与赣州中创置业签订了全程商业资产管理服务合作协议，前者将以托管的方式为中创旗下的商业项目定位、招商策划、管理运营等提供强大品牌支撑和服务保障。这是继彩生活之后，花样年商业社区服务的轻资产扩张。花样年商业管理板块从去年上半年开始筹备管理输出，并以平均每月1.5个项目的惊人速度实现极速扩张和复制。盈利模式方面，花样年商管输出将以收取管理费为主。此外，花样年商管还正在研究推出“投资+管理”的新模式，即与商业项目的开发商合作参股，小比例投入资金并代为管理。预计至2015年底，花样年商业的资产管理受托服务面积目标将达到100万平方米，在3年之内将达到300-400万平方米。 在传统的房地产开发之外，潘军找到了社区服务这个专业化方向，不只是住宅社区，还包括商业、商务、养老，总共四个基于物理空间的O2O平台，里面的垂直应用业务则是社区金融、文化旅游、社区教育、社区制造(地产开发)。这是花样年可以叫板万科万达的利器。尽管主流开发商现在也已经开始布局社区O2O，万科、万达、保利、中海都有分拆物业服务上市的计划，其他互联网公司、产业资本如京东、阿里、顺丰、易居中国等也在纷纷进入这一领域，但潘军认为并不足以为惧。O2O未来五年一定是线下颠覆线上。 其二是O2O之核，社区之上是金融。按照战略规划，未来花样年将以金融和服务两大平台，建立各业务之间相互协调的有机生态圈，进一步实现各业务的轻资产化，打造综合性金融投资控股集团。社区O2O是搭建“地产淘宝”的基础，未来将发展金融服务，以拓展新的盈利空间。社区金融将基于庞大的社区人口、消费、流水和信用。潘军的目标是，到2020年，彩生活服务的社区将超过10亿平方米，覆盖4000多万人口。算了一笔账：到那时，假设每人每月的社区消费是2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元。如果能拿到1%的佣金，就是100亿元。若按天猫模式计算，收3%-5%的佣金，就是300亿-500亿元。 花样年集团2013年已成立了合和年小贷公司，其与彩生活合作推出的理财产品“E理财”已于2014年7月上市，预期年息高达9%~10%。此外，花样年与国内P2P公司人人聚财达成战略合作，将结合社区推广P2P理财产品。目前彩生活拥有超过200万户业主，如果一户一年购买1000元理财产品，一年的募资额度能达到20亿元，彩生活只要收取2%的手续费，那就是4000万元营业额，其中大部分是利润。此外，在部分彩生活管理的社区，花样年金融和彩生活已推出“保本保收益，冲抵物业费”活动，业主可参与预存一定金额的费用冲抵一年物业管理费。 一年之后，不但可以收回预存本金，实现物业“零收费”，还可享有3.5%的投资收益;而小贷公司通过吸收社区业主的资金用于发放小额贷款，从中赚取利差。以上还仅是在住宅社区。而在商业、商务社区中，可以运用的金融手段还有更多。每个社区都将是一个垂直生态商业社区，在这里有业主、供应商、商户、创业者等，花样年可为他们提供小额贷款、股权融资、REITS等等金融支持。 其三是花样年业务格局：金融占30%-40%、轻资产业务30%-40%，房地产降到30%以下。彩生活的轻资产模式已得到资本市场认可。截至目前，彩生活市值约为110亿港币，而花样年市值仅为约72亿港币。这是因为香港市场认为花样年还是地产公司，花样年目前地产业务营收仍占85%。截至5月20日，在港上市的万达商业地产总市值约为3000亿港币;在A股上市的万科总市值为1500亿人民币。3年后花样年要完全转变成轻资产的企业，5年后，彩生活市值将过千亿。到时候，花样年的业务中，金融要占30%-40%、轻资产业务同样达到30%-40%，而房地产业务要从目前的85%降到30%以下。潘军称，届时花样年的市值将以千亿计算。 彩生活依靠社区O2O概念于2014年6月在香港上市，首次让中国物管企业走向资本市场，引发物业行业惊天巨变。但外界并不了解的是，花样年旗下物业平台除了彩生活之外，还包括美易家、开元国际物业两个高端物业品牌。花样年三大物业品牌，有着十分清晰的市场定位差异：彩生活专注于住宅社区管理；美易家以写字楼和高端商务公寓为主；开元国际则是立足于高端住宅社区。依托三大品牌，花样年事实上已经成为全球规模最大的住宅社区物业管理企业，其中彩生活在管面积达到3.22亿平方米，美易家达到845万平方米。 2015年12月，美易家登陆新三板，2014年美易家实现净利润为3817万元，其综合毛利率为44.57%，权平均净资产收益率(ROE)高达71.86%，完全刷新了行业对物管行业盈利能力的认知，成为新三板市场上估值最高的物业企业。美易家盈利能力之强，与其专注于写字楼商务物业和高档公寓管理有关，它的客户甚至包括腾讯、小米等众多知名互联网巨头。甚至，美易家在此之前就已经受聘参与了万达部分项目的物业管理服务。花样年另一个物业平台——开元国际物业，此前和中海物业有着千丝万缕的联系，发迹于高端住宅管理，算是物管行业的骨灰级老牌物业公司。 目前开元国际业务覆盖深圳、北京、上海等国内十多个城市的150多个物业项目，专注于高端住宅物业服务，也是物业行业第一家提出以“东方管家”和“家庭秘书式”经营服务模式的物业公司。花样年的隐形杀手锏其实是美易家和开元国际两大高端物业品牌，花样年如果收购万达物业，很可能动用美易家去管理万达写字楼物业和底商物业，用开元国际物业去对接万达住宅物业管理，而花样年社区O2O平台也可能会让万达怦然心动。毫无疑问，每家竞标者都有鲜明的企业特色和不俗的资金实力，这注定是2016年中国物业行业的年度大剧。