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穗下半年严控地价 有银行“不介入”高价地项目

7月以来，广州土地市场开始动作频频，释放出下半年土地市场“冲刺”的信号。7月26日，广州公共资源交易网相继挂出长岭居和白云区的住宅用地土地出让公告，加上此前推出的地块，广州在7月份已经推出了七宗用地，其中三宗为住宅用地，四宗为工业属性地块。8月第一天，番禺市桥的宅地、科学城的商务用地也接连登场。据某媒体监控，8月广州将有16幅土地出让，包括四宗住宅用地、两宗商用地、十宗工业用地，总出让宗地面积约62万平方米，总起拍金额约49亿元。 上半年全国土地市场火爆，而广州仅完成全年卖地计划的25%，同比减少48%。业界分析认为，相关部门出于控制供地节奏和土地结构的考虑，有可能还会继续将“最靓”的地块押后推出，以避免高价地对楼价的刺激。像上月所推出的三宗宅地，就有两宗设置了最高限价，力保溢价率在45%以内，一宗则在付款和开发等方面对拿地者提出了明确的时间要求，可见政府对控制土地价格十分谨慎。 合富辉煌市场研究中心分析人士认为，在全国大中城市土地市场火爆、广州楼市成交量价齐升的大环境下，广州部分区域的地块有机会拍出高价，但最终成交楼面地价或受制于地块所在区位、周边成熟度以及地块自身规模等局限，料“地王”难现。 很多之前拍出的高价地项目目前可谓“几家欢乐几家愁”。来自合富辉煌的统计数据显示，截至2016年6月，广州有10个高价地项目，其中只有两个项目赚回了地价，他们分别是2009年拿地的雅居乐富春山居，至今已销售了66.8亿元，超过43.4亿元的地价款；金融街·融穗澜湾，2014年拿地的总地价为8.05亿元，目前销售额已达12.6亿元。但其余八个高价地项目的销售回报则未如理想。举例而言，中海花湾壹号2014年年初拿地，总价115亿元，2015年8月开盘，至今年6月共销售了32.4亿元，相当于地价款的28%。金融街·融穗华府是与中海花湾壹号同期拿的地，地价29.3亿元，目前也只销售了6.7亿元，占比约23%。佳兆业城市广场是2013年拿地，总地价45.6亿元，目前累计销售额7.6亿元，占比只有17%。因此，房企人士直言：“高价地有风险，拿地举牌应谨慎。” 日前，有财经人士透露，某股份制商业银行下发的2016年房地产行业授信政策中明确指出，“对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入。”据悉，该行要求加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%，原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时，文件还要求严格控制商办项目的信贷发放。 银行不介入高价地项目开发，意味着高价拿下的地块若想从银行获得开发贷款，或者合作方通过融资进行股权并购的可能性明显降低。未来一旦越来越多的金融机构改变了对项目的预期，收紧风控，这将大大增加高价地项目的开发难度。 8月新货 全市预计35盘推新 近日，某媒体数据监控中心发布了8月份楼盘推新情况，截至7月27日，8月份预计推出新货的楼盘共有35个(含住宅、别墅及商业)，环比微涨2%，但同比有17%的下跌。 据了解，今年1~7月广州的单月新货推出量从3月份起同比就一直上涨，直到8月份才有所下降。有关分析指出，根据以往的情况，七八月份推新量略为下跌主要是为“金九银十”做准备。而从绝对数字看，3~6月推新楼盘数量均在40个以上，虽然7~8月有所回落，但也有30个楼盘以上。 具体到各区，中心城区有14盘推新，仅天河就有6盘推新。而“市区货仓”黄埔反而不及天河，本月只有4盘推新。另外，荔湾有两盘加推，包括西关海和保利·葛洲坝海德公馆。越秀有东方文德广场加推公寓产品，白云区也有1盘推新。而外围区域共有21盘推新，“东部仓库”增城有9盘，成为各区推新之首，番禺、南沙各有5盘推新。 7月成交 冲万套差一点 尽管7月最后一周广州各盘发力猛冲，一口气签了近3000套，无奈之前网签情况不够理想，最终7月还是以14套的微小距离未能保持已连续4个月的过万套网签纪录。根据网易房产监控“阳光家缘”的签约数据，7月广州全市网签住宅套数为9986套。 在均价上，广州7月一手网签住宅均价为16828元/m2，同比略升3.58%，比6月份创出历史单月最高价的16875元/m2仅低47元/m2。不过，从上周的网签价格看，广州楼价还处于上升势头，7月25日~31日的一手住宅网签均价达到18092元/m2，比之前一周上升10%。