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谢逸枫：地王印证杀死高房价比登天还难

2016年8月24日下午，经过1个多小时疯狂的拼抢，合景泰富以57.7亿元的价格拿下津滨中(挂)2016-02号宗地，楼面价22014元/平，溢价率高达312%!这块土地刷新了响螺湾地区的溢价率纪录，楼面价已经超过了周边在售项目的房价。当天上午，上海出让面积最大也是起拍楼板价最低涉宅类地块——松江区小昆山镇SJS40001单元23-01、24-01号地块入市交易。路劲以总价42.5亿元将该地块拿下，成交楼板价20934元/平方米，溢价率158%。不可思议的是地王背后就是新增货币80%以上进入房地产、房贷比高达103%。中国人民银行日前公布七月份经济数据，4636亿新增人民币贷款中，房屋贷款达4575亿，占当中99%，企业信贷则为负增长，不少企业老板把资金投向房地产市场。 谢逸枫：300个地王!印证杀死高房价比登天还难 2004年以来全国究竟诞生了多少个地王-保守预计会到900个地王。从2004年中国土地供应的“8•31”大限至今，国内土地市场大体已经历六轮“大小地王潮”：第一轮在2007年(小地王潮，42个地王)。第二轮在2009年(大地王潮，117个地王)，第三轮在2010年(大地王潮，105个地王)，第四轮在2013年(小地王潮，102个地王)，第五轮在2015年(小地王潮，95个地王-110个地王)，第六轮就是2016年(大地潮，上半年已经产生219个地王，截至到8月24日，已经诞生300个地王，预计全年地王数量超过400个)。这一次，全国楼市分化剧烈，去库存攻坚战刚刚过半，局部地区的地王就已呈高烧之势。 2016年以来全国究竟有多少个地王？地王究竟有多高、多贵？克尔瑞统计数据显示：2016年上半年全国共产生110个地王(高总价、高单价、高溢价)。中国指数统计数据显示：2016年上半年全国共产生120个地王(高总价、高单价、高溢价)。安居客统计数据显示：2016年上半年全国共产生205个地王(高总价、高单价、高溢价)。中原统计数据显示：2016年上半年全国共产生219个地王(高总价、高单价、高溢价)。今年1—6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”(统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块)多达219宗，其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。我院统计数据显示：截至截止2016年7月14日全国50个主要城市共产生220个地王。到2016年7月30日全国50个主要城市共产生227个地王。 中原数据显示：2016年8月单月，全国单宗土地超过10亿的地块合计有45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗。如果计算地价超房价现象，8月可以说是将成为历史上，地王最密集的月份。截止8月24日，2016年年内，全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗，其中溢价率超过100%的地王达到了150宗。而在2015年同期，全国单宗土地成交金额超过10亿的，只有150宗，其中溢价率超过100%的地块只有6宗地，超过50%溢价率的只有29宗。从单价、溢价率、总价三项指标看，不仅仅单价、溢价率刷新历史纪录，总价地王也频繁出现。其中单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，分布于深圳140亿、上海110亿、杭州100亿以上、天津四地100亿以上；超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。 从地王分布的城市看：208宗溢价率超过50%的地王分布在25个城市，全部为一二线城市或者辐射区。其中最多的城市有：北京市8宗地王，成都市7宗、佛山6宗、广州3宗、福州6宗、杭州21宗、合肥22宗、济南3宗、南昌3宗、南京21宗、南宁4宗、上海25宗、苏州28宗、天津11宗、武汉11宗、郑州8宗等。值得注意的是，除了一线和强二线城市外，武汉、济南、石家庄、南宁、福州等二线中城市开始成为地王频繁出现的区域。从单个地块成交的楼面地价看，上海的14.3万元、10万元、9.4万元/平方米地价、深圳的5.6万元平方米地价、北京的5.2万元、4.3万元、3.1万元/平方米地价、广州的3.7万元左右/平方米地价、郑州的3.7万元左右/平方米地价，珠海的5万元/平方米地价，地价是房价的三倍以上。 引爆第六轮2016年大地王潮的导火线与原因是什么？可以负责任的讲，2016年引爆这轮大地王潮的导火线就是房价暴涨，背后的根源就是货币超发+流动性过剩。融资成本低廉+直接融资开启+房企不缺钱。2002年土地招拍挂制度的价高者得规则+1988年土地批租制+土地供应紧缩(土地荒)+中央土地供应指标下降+地方政府土地换城市基础设施模式。“协商摘牌”事后退款招商游戏+地王解套+国企央企猛拿地王为财务增值。央企维护房地产牌照,以避免退出房地产业务。毫无疑问，土地供应量一直下降，一二线城市土地供应短缺，逼着房企有钱没钱都疯狂买地，不买地没得干。其一是房价暴涨。其二是货币超发+流动性过剩。第一是M2余额149.05万亿元。2016年6月末，广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%，增速与上月末和去年同期持平；狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点，再创历史新高。1990年12月M2余额为1.53万亿，2016年6月底的149.05万亿，意味着不到26年货币增加97.4倍。 第二是新增贷款创历史新高。2016年上半年全国新增贷款总计7.53万亿，同比增加14.96%，比去年同期多9618亿元。此前的高点是2009年，当年上半年共投放信贷7.37万亿，高出2009年同期1614亿。6月末人民币贷款余额为101.49万亿元，首次突破100万亿元。第三是房地产贷款余额创历史新高。2016年6月末，房地产开发贷款余额5.41万亿元，同比增长10.9%，增速比上季末低2.1个百分点。2016年6月末，人民币房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%，增速比上季末高1.8个百分点；上半年增加2.93万亿元，同比多增1.04万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%，比1-5月占比水平高0.3个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额2.18万亿元，同比增长42.2%，增速比上季末低3.2个百分点；地产开发贷款余额1.66万亿元，同比增长7.5%，增速比上季末低15.3个百分点。个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高5.4百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元，同比翻倍增长。 第四是流动性过剩。2016年上半年央行释放流动性超过2万亿人民币。其三是融资低廉+融资直融化+房企不缺钱。2016年上半年全国房企融资总额(债权+股权)高达1.45万亿，在行业融资榜中位列第四，其中定向增发总额0.2万亿，债券发行1.25万亿。万科、保利、招商、绿地等几家上市房企的一季报显示，各公司期末手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元。以保利地产为例，2015年有息负债综合成本仅为5.2%。保利地产在1月份发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，融资成本创下新低。其四是土地供应紧缩。1988年土地批租制+2002年土地招拍挂制度的价高者得规则+2004年831大限+过去12年土地供应紧缩(土地荒)+中央土地供应指标下降+地方政府土地换城市基础设施模式。2004年8.31土地大限，改协议出让为招拍挂出让政策带来的后果从根本改变了土地供应大势。 土地市场的8.31大限才是最终影响2005年至今土地供应严重不足的主因。在改变土地出让形式的初始阶段，需求与土地供应的严重不配比，开始了地王频频的局面，面粉贵过面包恰恰发生在8.31大限之后。制度设计的失误是这种局面的根本原因。2016年6月2日，国家发改委、国土资源部等9部委专门发文强调：“用地供需矛盾突出地区，要严格设定城乡建设用地总量控制目标”，也就是说，在地王频出的热点一二线城市，更要严控土地供应，所以，热点一二线城市土地越来越稀缺，可以说土地拿一块少一块。2016年上半年全国房企土地购置面积同比减少-3%，其中一线城市减少-1%，二线城市减少-16%，显示了一二线城市无地可增。一二线城市以占全国33%的土地购置面积却花费了占全国74%的土地购置费。 其五是“协商摘牌”事后退款招商游戏+地王解套+国企央企猛拿地王为财务增值。协商摘牌，内定摘牌人，协商价格，高出部分退还，事实上房企并不一定为此付出了那么高的价格。+除了退款之外，部分土地还会捆绑上一些小的项目，从而增加其价值，“比如捆绑PPP项目、附送城建项目、附送小地块等等，很多都是买一送三、送四、送五，不这样，人家是不会投的。部分地王不为赚钱仅为“带动周边”。资金潮下的资产荒，因为利率便宜，国企、央企举债成本低，同时账上现金多，无处可投，土地为房地产资产与财务上权益同时增值。其六是央企维护房地产牌照,以避免退出房地产业务。2009年单宗土地成交总价排名前40位的企业中国企占比为38%,2013年该比例上升为52%,截至2016年6月底,央企、国企占比则高达58%。 2010年3月18日，国务院国资委召开新闻发布会，宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。但是，国务院国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。通知至今，名单中不以房地产为主业的78家央企退出者不足1/4。2011年年初，国资委规划局局长王晓齐表示，主业为非房地产业务的5家。央企――鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务，从而使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。退市令效果不乐观，除了21家被允许继续从事房地产业务的央企外，2010年已有14家退出，到2016年只有不到20家央企通过剥离或者并购、转让方式，完成了从房地产市场的退出，还有37家非房地产主业的央企继续干房地产。 目前五大层面不可逆转，决定了未来地王不可避免的出现，决定了房企抢地王的大趋势。其一是货币基本面：货币超发、流动性过剩、房企缺地不缺钱、大房企集中回流一二线城市。其二是土地基本面：全国土地供应逐年紧缺、一二线城市土地供应指标持续下降、可供投资开发土地稀缺。其三是房企基本面：于房企来讲，没买地没得干-早死，买了地才生存-晚死，逼着有钱没钱的开发商去拿地抢地，否则要被市场淘汰出局。房地产的利润与收入远高于一般行业，况且房价涨多跌少，总体保持每年平均上涨，利润即使增速下降，却是非常可观的。这就是解释了为什么央企没有完全退市，央企、国企疯狂攻城略地的原因。其四是市场基本面：负利率与利润下降及去产能的背景之下，银行出于不良贷款资产与投资利润的考虑，借钱给央企、国企、上市房企、大房企是最好的选择。 由于央企、国企手上有钱没项目，实体经济与股市低迷，唯有房地产最抗通货膨胀、保值增值、价格上涨稳定，不得不全城疯抢地王。其五是制度基本面：土地招拍挂制度与价高者得地规则、土地筹备与拆迁安置高成本、地方政府土地出让金还地方政府债务、城市土地置换基础设施的规定。因此，限地价、竞配建、提高房企土地款首付、打击土地空置等措施最后一一失败了，因为每个城市的地方政府都不需要土地价格下降，而是上涨，这样才能够卖得更多的钱。房企如此疯狂抢夺地王，最直接最根本的原因就是手上有钱没有好地块，现在不拿地，未来没得干。特别是上海这样的世界级、国际大都市，土地供应持续下降与城市土地稀缺性，比黄金还贵。不仅是因为上海的地少、人多钱多资源多，关键是未来房价上涨是不可避免。毫无疑问，未来房企在一线城市拿地的竞争更加激烈、更加凶猛，拼的不仅是人脉关系、融资能力，关键是现金流与变现能力，其中最为重要的是地王释套能力。 这轮大地王潮呈现六大特征：“地王盛宴”新特征。其一是地王数量最多、频次最密集。300个地王(8月24日)，每周以10宗以上的数量在快速增长，堪称是有史以来高价地最密集涌现的一年，更创下了史上“地王”最多的年份纪录。成为2004年以来历史地王数量最多、频繁最快，是名副其实的大地王潮、地王年。其二是高总价、高单价、高溢价三高地王最多，三高指标创下历史最新高。溢价10亿以上的地块有300块。其三是一线城市地王蔓延至二线城市。南京、苏州、合肥等二线城市成了2016年“地王”出现最多的区域，这些城市恰好是今年以来房价上涨最迅速的地方。其四是地王超过半数为国企、央企斩获。其中总价地王、单价地王前三名创造房企均为地方国企。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利、绿地、华润等具有央企或国企背景企业堪称上半年土地市场“地王”收割机。其五是民企砸钱拿地王不手软。上半年房企拿地排行榜前二名分别为万科、恒大。 其六是联合拿地或者成拿地主流模式，2016年上半年比例达到35%。从联合拿地的类型来看，主要有龙头企业之间的强强联合、地域性央企或国企与大中型上市房企合作拿地、房企与非房企跨界合作拿地等。其中，区域性国有企业更为了解所在地政府的需要，是其他房企竞相争取的合作力量，部分品牌影响力大、运营能力强的上市房企还借助与央企、国企合作来获取项目并掌握实际操盘权。此外，部分品牌房企在土地成本高企的背景下，通过与金融等行业的优质企业进行战略合作拿地，有效减轻了拿地资金压力。2016年以来，绿地、绿城、新城、旭辉等品牌房企通过跨界联合拿地的方式，在武汉、北京、上海、杭州等一、二线热点城市斩获多宗优质地块。 地王潮引发什么市场风险？历次“地王”潮高点的出现都预示着房价同比涨幅将放缓,即房地产景气度见顶回落。2009年和2013年“地王”潮的高点均对应着同期房价同比涨幅的峰值,地价与房价走势基本同步。2016年5月-6月全国商品房与住宅价格涨幅连续两个月收窄，而70大中城市新建商品住宅价格亦呈现连续几个月涨幅收窄。结合其它先行指标来看,2016年4月商品房销售面积累计同比增速创下2015年以来的新高,高达36.5%,5月累计同比增速开始回落至33.2%,6月累计同比增速开始回落至27.9%，比1月-5月回落5.3%，这许预示着未来房地产景气度存在下行趋势。反映出土地供应相对不足以及土地财政不可持续的客观现实。因此，房企要保持冷静审慎的态度拿地，密切关注地方政府限购限贷政策变化以及货币政策的导向及市场供求变化，至于已拿到手的地王项目，时间换空间并不能让所有地王解套，需时刻警惕市场转向带来的风险。 第一是大房企寡头时代，中房企业面临无地开发，淘汰出局风险。是国企、上市房企为主力。纵观整个土地市场，国有企业和上市房企几乎垄断了一二线城市核心区域的地块，中小房企拿地难上加难。第二是地王房企未来将要面对项目资金链、被收回、退地、去化加大风险。如果地王房企的销售额与业绩出现大幅度下降，加大房企负债压力，很可能出现部分项目的资金链风险。或者是出现地王被政府收回，或者是退地风险，或者未来地王项目去化难度也在加大。第三是地王直接推高房价市场预期，引发高房价风险。地价会催涨房价、租金，让买房、租房成本进一步走高。第四是地王一定程度上提前促进严重透支市场需求、引起房价、地价泡沫风险。第五是地王会增加市场住宅供应结构扭曲风险。第六是地王会加大银行贷款风险。第七是地王会引起楼市政策收紧风险。第八是宽松货币政策下资本大量流入房地产，引起系统性金融风险。 如何解决地王潮频现？地王潮已经引起国土资源部密切关注与监控，并提出应对措施，实施异常交易地块备案制度。而地方则采取限地价措施，如苏州、南京。过去五轮限制地王措施有增加土地供应指标，或者抬高房企拿地资金门槛，提高土地首付，或者限制房企拿地资金来源，或者收紧房企贷款，或者是商品房限购、限贷，或者是房贷首付提高，或者是缩短土地出让金缴纳时限。应该从三个方向上实施，第一是从制度上讲：土地制度改革-土地招拍挂制度取消-土地私有制，目前看无法做到。另外是金融制度、税收制度、货币制度、房地产项目资本金制度等。 第二是从需求端看上：限购条件上升、限贷加码、房贷首付提高、收紧融资渠道、严禁场外杠杆、禁止保险资金入场、限制企业购房、限地价、限售、限签、限外、控制城市人口、提高缴纳土地出让金首付比例、取消分三期以上土地付款、上调房地产项目资本金。第三是供应端看：取消18亿亩耕地红线、提高容积率、允许填海填海、增加建设用地、增加住宅用地供应、加快三旧改造(存量)、加快城市更新(存量)、加快旧城市拆迁安置工作(存量)、工业用地改为住宅用地、商业用地改为住宅用地、减少商业用地供应、空置保障房与土地转变成商品房用地、增加租的用地供应、增加中小户型、督战加快开工、增加中小套户型供应、收回土地空置用地、加快集体经营用地上市交易、小产权房转正。 地王如何解套？“被套”地王如何“解套”才是最关键的。其一是合作开发。强强联合，互相合理利用资源，实行利润最大化。其二是规划调整。改变不利的规划，提高项目产品档次，增容降低成本，确保利润。其三是囤地待建。正视成本与市场压力，继续等待时机最好的开发时机。其四是择机入市，项目上市时机至关重要，热销、利润可双赢。其五是产品溢价。产品力决定客群分布，保障溢价空间。社区的环境与产品设计及价格高开低走。其六是以价换量。低价开盘凸现性价比，扩大影响以加速去化。第七是精准定位：契合市场主流需求，打造标杆实现差异化。第八是等待放水、救市。央行货币超发与信贷宽松、地方政府出刺激政策等政府托市、房企之间互相造地王托市。 地价与房价究竟有什么关系？关系的关联性有多高？2016年上半年全国房企购置土地均价占商品房销售均价的43.9%，相比1-5月份，提高了2.3个百分点，主因是房企土地购置均价涨幅上升提高了这一比值。房价涨幅远不及地价涨幅：和四年前相比，全国平均房价涨了约三成，全国平均地价却猛涨了约七成。地价在房价中的动态占比，一直在逐年攀升，从2012年上半年的33.6%，已经飙升到2016年上半年的43.9%。2012年上半年的全国平均房价是5834元/㎡，2016年上半年7571元/㎡，涨了29.6%。2012年上半年的全国平均地价是1961元/㎡，如今是3325元/㎡，涨了69.6%。 2011年以来，地价只在2011年二三季度下跌过，其后一直涨涨涨，而且涨幅远大于房价涨幅。2016年1-7月份，土地购置均价3446元/平方米，创了历史最高值，同比增长16.2%，而同期全国商品房价只上涨了10.6%，地价涨幅比房价涨幅高出六成。 按照易居研究看，高地价，吊高了购房者的房价上涨预期；高房价，则诱奸着开发商高价拿地。从70城房价环比涨幅看，2016年4月房价处于“过热区”，其后房价涨幅收窄，但5、6、7三个月，仍位于“偏热”区间。也即部分一二线城市房价继续高烧，这也就刺激着开发商继续疯狂拿地。预期2016年四季度，或2017年一季度，会重新回落至合理区间，届时开发商的购地热情才会有所降温。预计2017年四季度或2018年一季度，房价可能回落至偏冷区间，此时开发商才会显著降低抢地热情。在市场火爆期，手中有钱的开发商，必须花出去，否则着急上火失眠，这跟将买菜钱换成股票的股民心理相似。 地王潮、地王盛宴能持续多久？鉴于货币政策短期收紧的可能性较小，房地产市场在惯性作用下，热度还将持续一段时间，从市场周期的角度来看，上半年地价快速上涨也会对热点城市的房价产生正反馈，房价也还会出现一定补涨，所以地王潮还会将继续。地方政府债务与财政压力大，希望借此机会多卖些土地。尽管前2016年前7个月全国出200多个地王，从全国土地供应总量上来说，上半年全国土地供给量是下降的，持续下降的土地供应量，一定会出现大量的地王，一二线城市市区土地供应短缺，不得不逼着房企去补充，有钱没钱都得买地，不买地没得干。毫无疑问，在房地产行业集中度快速提升、大中型企业规模诉求高涨、经济低迷、房企土地补仓不足、一二线城市土地供应紧、货币宽松的背景之下，土拍市场热度仍难出现实质性降温。 由于上半年地王现象引起国土部注意，不排除会出控制地王的政策措施，下半年热点城市“地王”涌现频率或有所放缓，地价仍将维持在高位。 按照开发商花钱与融资的情况看，花钱指标：1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比增长5.3%。融资指标：1-7月份，全国房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%。显而易见，开发商的融资绝对值与增速，双双远高于花钱的绝对值和增速，开发商手中的钱越来越多，于是急着要换回面粉，扩大再生产。从资金结构来看：国内贷款增长0.7%；利用外资下降49.8%；自筹资金增长0.4%；定金及预收款增长31.6%；个人按揭贷款增长54.6%。可见，个人贷款增速最快，政策支持力度最大。而开发贷基本上没放水，比较平稳。而外资利用则出现大跌，这与美元升值、人民币贬值有关，套汇玩不转了。 从企业到位资金与房地产开发投资同比增速来看，凡是后者大于前者的时段，开发商钱紧张，拿地谨慎，比如2011、2012、2014年。凡是前者大于后者的情况下，开发商钱多，是开发商急于拿地、扩张时段，比如2013年，以及今年以来。预计未来半年，仍将持续这种状态，开发商拿地热情仍将高涨。预计2017年下半年，两个曲线的关系将逆转，从而使开发商购地热情大降。综而言之，影响地价走势的因素有很多，从房价与资金这两个主要因素分析，可知部分城市的地王潮，还得飞一会儿。预计2017年下半年，才可能出现明显降温。一方面是手上的现金花得差不多。另一方面是地方政府调控影响。其三是土地市场降温，卖房子则是房企最重要的任务。