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楼市去库存分化 三四线城市库存不降反升

官方最新公布的数据表明，房地产市场走势总体好于预期，“去库存”取得一定成效，投资等关键指标发生逆转，对投资和GDP的拉动效应增强。但在房地产复苏过程中，出现了几个层面的风险，不仅可能会使得房地产复苏难以持续，而且加剧了资金脱离生产领域实体经济的程度，可能会阻碍创新和产业转型，削弱经济增长动力。 “相比一二线城市的房价暴涨，三线城市房价仅上涨1.9%，与CPI基本持平，表明在房地产去库存过程中，市场分化风险加大。”10月21日，中国宏观经济论坛发布的《9月宏观经济月度数据分析报告》称。 当天，中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中国诚信信用管理股份有限公司联合发布了该报告。 报告指出，当前房地产的库存减少主要是一、二线城市，三、四线城市的房地产库存不降反升，而库存压力最大的地方恰恰是三、四线城市。 2016年1-7月，全国房地产库存水平比2015年底累计减少约471万平方米，而十大城市库存水平累计减少约1509万平方米，这说明十大城市以外的其他城市库存水平反而增加了1038万平方米。 此外，非住宅商品房库存还在持续攀升，8月份库存水平达到2.83亿平方米，比去年底增长了6.5%，比去年同期增长了20.7%。 中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光代表课题组解读了报告：分化中复苏本是一种常态，但与前几轮房地产复苏相比，本轮复苏分化的程度和速度大大超越以往，可能诱发强劲的虹吸效应，成为影响复苏走势的不利因素。 “大量房地产企业将重新布局开发战略，加速各类资金向一、二线城市集聚，三、四线城市房地产市场将进一步萧条，而不是出现跟随性复苏，部分市县财政困难将进一步加剧。”刘晓光称。 由于没有在库存分化的情况下“因城施策”，部分一二线出现房价上涨过快的现象，导致市场恐慌和社会投机情绪高涨，“地王”频现，大量信贷资金流向了房地产市场，一二线城市房价出现暴涨。 8月份，一线城市房价同比上涨30.5%，二线城市房价同比上涨13.7%，并有进一步上涨的趋势，达到近五年来的最高水平。 报告称，在宏观经济和预期收入增速持续下行的背景下，房价大幅上涨，预示着房价收入比急剧攀升，这不仅加剧了资产泡沫，也同时打压了市场自住房需求和普通大众通过奋斗成为“中产阶级”的梦想。 “从长远来看，房价过快上涨产生的成本挤出效应，将阻碍发达地区创新和产业转型，削弱经济增长动力。”刘晓光说。 尽管一二线城市房地产销售火爆，但由于城市土地供应等条件限制，不能充分转化为房地产投资增长，而三四线城市库存压力巨大，房地产投资难以为继。因而，总体上表现为房地产投资乏力。 而房地产投资乏力的主要原因是，在市场分化的情况下，房地产销售向投资转化的传导机制发生了变异。 课题组研究2016年房地产市场走势变化时发现，特别是在4月份达到局部高点后出现明显下滑，已经暴露了总体复苏不够强劲的风险。2016年房地产投资和新开工增速在4月份达到了局部最高点，累计增速分别为7.2%和21.4%，随后开始下滑。 “如果这种趋势持续下去，全年来看，房地产业将难以实现对投资和经济增长的拉动效应，而很可能再次产生较强的拖累效应。”报告称。 9月30日以来，全国主要一二线城市密集出台了新一轮紧缩性调控政策，这个房地产市场带来了新的变数。报告称，这些举措有利于控制房价和防范资产泡沫风险，但短期内也会对房地产销售和投资产生一定的影响。 数据显示，截至10月10日，商品房日均销售套数已经从8月份的7691套和9月份的8345套下降到10月份的5985套，日均销售面积从8月份的82.9万平方米套和9月份的90.3万平方米下降到10月份的64.2万平方米。 报告认为，房地产市场调控势在必行，但未来两三个季度，政策偏差可能会导致两种极端效果：一是因城施策的举措没有得到地方政府的支持而陷入做表面文章的困境之中，房地产调控失败；二是中央采取更具强制性的行政性举措，采取更为严厉的限价与限购措施，导致房地产销售和投资等参数出现断崖式变化，从而引发宏观经济投资和增长出现增速破底的风险。 汇丰银行首席经济学家屈宏斌也表达了担忧，“调控可能会终止房地产销售和投资持续向好的态势，而作为经济增长的另一支柱，基建投资已经出现疲态，如果没有新的动力来弥补的话，2017年经济下行压力会很大。”他说。 屈宏斌注意到，经过从去年3月份以来长达18个月的房地产销售回暖，和从今年年初开始的房地产投资反弹，对房地产相关行业起到了积极的带动作用，支持了经济的增长。 报告建议，本轮房地产市场调控要加强政策的沟通协调，找到控风险与稳增长的契合点，找到中央与地方政府利益契合的操作工具，谨防调控政策偏差导致极端变化。在切实推进因城实策中，增加一二线城市土地供应和投资力度，加快三四线城市户籍制度改革和新型城镇化配套设施建设。