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谢逸枫：房价地价重蹈轮番疯涨覆辙

今日，上海继11月25日天津之后再次发出信贷调控收紧政策，海市住建委今天公布，自明天(2016年11月29日)起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。11月25日，中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，指导天津市市场利率定价自律机制决议进一步调整天津市差别化住房信贷政策。 谢逸枫：调控加码!房价地价重蹈轮番疯涨覆辙 11月7日，决策层再次要求控制好房价上涨态势，要求11月房价不得高于10月水平，如果再涨，不用约谈，直接对地方政府进行问责。调控范围上，除了“十一”前后的16个热点城市外，还圈定了4个潜在热点城市。4个潜在热点城市为石家庄、南昌、长沙、青岛。16城为北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州。决策层对当前房地产市场的重点意见之一，就是要防止16个热点城市房价过快上涨。 当前中国16个热点城市房价越调越涨、地价越控越升、买房买地越调控越抢买，真相竟然是杠杆、加杠杆、杠杆加杠杆。调控究竟是推高房价、地价，还是破坏供需关系，因为调控影响到市场供求，错误的政策导致供需关系越来越紧张。这样的调控逻辑究竟是什么？按住了房价，没解决地价上涨问题；按住了地价，没解决房价上涨；按住了房价、地价，没解决供需关系。这就是根本问题，调控究竟要解决什么问题，实现什么目标。 新的“三高”地价地块出来之后，zf又出台了更严厉的调控细则，坚决要把冒出来的葫芦重新按到水里去。上周，住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降。银监会为了配合此次调控，对房地产金融领域进行了全面的检查。 2014年3月房地产救市来临到2015年大规模救市高潮期，至2016年一季度低潮收尾期，这轮全国房地产市场刺激救市期经过24个月。之后4月份房地产局部调控开始，一线与热点二三城市由放松转入收紧。 一边热点地方区域房价调控加码频现：自2016年4月1日正式开启第六轮中的第三轮收紧型调控风暴以来，到11月17日实施楼市调控的城市达到34个城市，其中4个一线城市(北京、上海、广州、深圳)，23个二线城市(三亚、青岛、南宁、中山、长沙、惠州、芜湖、苏州、厦门、杭州、南京、天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、武汉、珠海、福州、东莞、佛山、南昌)，七个三四线城市(廊坊市、固安县、大厂回族自治县、香河市、三河市、吴江、昆山)。 压力之下，各城市继续加码调控政策。到2016年11月28日，针对一线与热点二三线城市的已经打出三波调控冲击波，第六轮房地产市场局部调整期来临。第一波是单个政策调控。4月1日-9月30日，以限购、公积金贷款、商业银行贷款首付提高。第二波是组合拳政策调控、升级。10月1日-8日，以限购、限贷、限价、限签、限售、商业银行贷款首付提高为主。第三波是单个政策调控加码。11月5日-28日，以公积金贷款首付、限购的社保和个税缴存年限、商业银行贷款比例、土地出让限制条件、房企融资等方面加码为主。 此前住建部公开过前期涨幅较高的重点16个城市名单，现阶段该名单再扩围。目前重点调控城市名单已从之前的16个增加至20个。具体来看，在此前的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市的基础上，增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个近期房价上涨较快的城市。意味着未来这20个城市均存在继续加强调控的可能性。 从2016年11月5日到28日，合肥、上海、天津、杭州、佛山、广州、南京、西安、武汉、深圳、成都、东莞、昆明共十三个城市房价调控加码、升级，主要是前二波楼市调控对抑制房价上涨过快与投资投机性需求及热钱、理财资金、去杠杆的效果与作用不明显，考虑到楼市预期稳定性与健康发展及保证前期部分调控成果，不得不通过调控加码的方式。 作为16个热点城市第三波楼市调控，不仅是因为房价上涨的压力大，背后是供需矛盾与地价调控缺乏及市场结构不平衡、调控措施执行不到位等一系列问题暴露，关键是政策的临时性、权宜之计与地方政府不配合。因此，不排除调控的城市不断扩容，调控的政策一直不断加码，房价上涨的压力还是存在。 一边热点地方区域地价疯涨创新高：11月初到11月28日，天津、温州、济南、天津、无锡、合肥、杭州、宁波、福州、武汉、长沙、广州、佛山等城市相继出现高单价、高溢价、高总价的三高地块，创造土地市场新纪录，打破一个又一个历史地价高度。11月22日，广州、福州、武汉、长沙的土地市场火到爆炸，一日爆出20个左右的三高地块。高单价、高溢价、高总价的地块不断创造新的纪录，刷新一个又一个历史高度。而房企疯狂砸钱如买白菜一样，见地就抢，不断的叫价，因为不抢地就没得干。 尽管调控已经强制压制住房价上涨过快的初步势头，地价上涨过快势头因调控变得更加疯狂。因为短期的供应端与需求端调控让房地产市场扭曲到变态，供应端越调越紧，土地价格被迫不断挤压上涨，需求端越调越紧张，住宅价格主动上涨变成被动上涨。热点城市地根、银根的收双紧期，这样的三高地块出现打破了调控所谓的立竿见影效果预期，为什么会出现这么高的地价，究竟谁给了房企如此丧心病狂的疯狂抢地胆量底气？ 首先是房企的资金怎么来的，抢地的房企，基本上是靠银行贷款、销售款、股市融资、发债、信托、基金、民间资本的方式。不过，银行依然放贷与房企联合与联盟的抱团及第三方渠道的资金加入成为三高地块出现的原因之一二。其次是地方政府饥饿式的土地供应方式及土地制度及高起始价的作用下，三高地块必是不可避免。再次是房企拿地最好时机、不缺钱、补窗期，不拿地死得更快，有地的至少还有奋斗的机会，这就是所谓的最后的生存渴望。 再次是住宅用地供应下降，老城区的土地稀缺，外来房企疯狂进入热带城市，一定程度上推高了地价预期，好的东西人人都想要。最后是部分热点房价滞涨半年到一年，现在房价处于补涨期，房企对房价上涨非常有信心，因为调控会让房价越调越涨。房地产是支柱产业、火车头、印钞机，政策的目的是促进房地产市场长期稳定健康发展，意味着不会打死房地产。 事实是现在热点城市的房价-地价-房价-地价轮番上涨，调控陷入重蹈过去无用功覆辙的现象。调控要做的平衡供需关系，不是单纯的以房价、地价作为调控目标，否则必导致房价地价重蹈轮番上涨覆辙。最为失败的是中国房地产六轮调控，基本围绕着房价为核心目标，忽略了地价，更加忽略了供需关系才是减少房价波动的根本。这轮2014年12月到2016年全年房价地价重蹈轮番疯涨覆辙，调控加码已是不可避免的局面，因为第六轮调控实施了三波政策加码。 可以负责任的讲，目前房地产市场的居民房贷杠杆与房企贷款杠杆及房企、投资者融资渠道杠杆及政府土地融资杠杆没有全面去杠杆，也不可能全面去杠杆。因为去杠杆最痛苦的是地方ZF与银行，一方面是地方债务加杠杆就是土地融资加杠杆，背后就是大房企一二级土地市场加杠杆，否则拿地非常困难。另一方面是银行贷款加杠杆，对象就是大房企，中小房企不是银行的菜。而中小房企企业去杠杆，意味着被大房企并购与兼并，就是吃掉。 房价上涨要问责，过去每次房价上涨问责，最后谁都没问责，显然房价上涨问责都是吓唬人，房价下降引起经济崩溃、财政危机才要真正问责。而一城一策，任务就是交给地方ZF，可以选择不执行，或者是选择执行。2012年调控时，国务院就派过督导组查限房价，现在也要派。但事实上，问责很难。问来问去，住房政策、土地政策、税收政策、金融政策、货币政策都是中央部委出的，问谁的责。 如此调控楼市难以治本，要做到房价不上涨，其实冰冻交易量做法，就可以做到，不过会引起库存上升，威胁到房地产市场稳定健康发展。由于本轮调控虽来得疾风骤雨，但从调控手段到信贷政策，都有保有压，趋于精细，限购只是“哪热打哪”，限贷基本不针对改善性刚需。政府很清楚，不可能断然割舍土地财政依赖，“需求池”里的水不能一次性倒空。这样的调控目标需要匹配极高的平衡技巧：房价既不能过快上涨，也不能非理性下跌。 此轮“房地产牛市”主要由货币超发、土地加杠杆、资金加杠杆、地方债务加杠杆、投资需求造成，热点城市、中西部核心城市，外地人购房比例高达四五成。而数据后面的宏观背景是：经济形势低迷，投资资产荒芜，地方债台高筑，居民杠杆攀升，汇率政策微妙，在诸多掣肘中，政府对楼市调控投鼠忌器。这一轮调控比以往更难，现在是几个难题交织在一起。 宏观上看，货币政策既要防范资产价格泡沫，又要保持一定宽松，解决企业融资问题，让经济增长保持在合理区间。土地财政也是两难，财政收入不好，不能发挥调结构的作用；而依托高房价获得高地价的土地财政收入模式，显然又难以为继。