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谢逸枫：有一个国家房价永远震荡上涨

按照目前中国形势，房价长期趋势为振荡上涨：没有永远上涨的房价，只有永远振荡上涨的房价。中国房价上涨是常态、规律，下跌是人为、偶然，这就是中国房价最真实的市场状态。短期因政策、资金因素影响供需关系致房价波动上涨，长期因政策主导、经济增长模式、供需限制、投资渠道狭窄、人民币贬值、人口增长、收入增加、城市化、利率、货币的变化，房价呈现一根平稳性上修复性、震荡性上涨。毫无疑问，房价不会永远上涨，振荡的根源就是经济过热与通货膨胀之时，货币紧缩，利率提升。 谢逸枫：有一个国家房价永远震荡上涨 其一是全国房价。1987年全国商品房均价为408元/平方米，2016年前三季度为7625元/平方米。从年度来看，只有1999年和2008年微跌，其他年份皆上涨，只是涨幅有差异。两个时期，房价涨幅较大。第一个时期是1992年至1993年。当时全国商品房很少，商品房价格在1992年和1993年(上涨30%)的大涨，主要原因是海南、北海等南方局部地区地价房价暴涨，出现大泡沫，从而拉高了全国均价。1993年6月朱总调控之后，泡沫破灭，房价持续大跌，大量地产商与个别金融机构破产，烂尾楼遍地。冯仑、潘石屹消息灵通，提前逃离海南，保住了第一桶金。 谢逸枫：有一个国家房价永远震荡上涨 第二个房价高涨时期是2004年至2009年(剔除08年)。在这一时期，很多国内外学者专家看空楼市。但这一时间的房价高涨，受到两个因素的支持：一是98年房改之后住房需求爆发；二是中国成为世界工厂、出口爆增、经济高增长、居民收入高增长。因此，这一时期，全国与绝大部分城市，房价基本无泡沫。大量经济学者、财评人，集体误判中国楼市。然而，须要关注的是：由于08年四季度和09年四万亿刺激与货币大放水，2009年全国房价大涨，其中个别城市投资投机过度、房价涨幅过大，并且延续至2010年，于是出现了较为明显的房价泡沫，突出体现在两个地级城市：温州和鄂尔多斯。 其二是70大中城市房价。影响房价走势的因素非常多：包括人口、城镇化、经济增速、居民收入、货币信贷政策、财税政策、地产调控政策、房屋建设量、住宅需求量等、美国加息会传递到房价变化中。这是全国70个大中城市的房价指数环比变化图。由国家统计局每月公布，总体上能比较好的反映价格走势，环比是指这个月比上个月，环比为正，意味着房价正在上涨，环比为负，则房价下跌。按照易居的研究显示，这70个城市，基本上代表了全国一二三城市房价的总体走势。这个房价指数的变化，如果以年度区间来看，颇有规律。房价划分为五个区间，凡是超过1%时，说明房价过热，必有紧缩型调控出现，抑制高房价；凡是跌幅超过0.2%时，说明房价过冷，必有刺激性政策出台，稳定楼市。 谢逸枫：有一个国家房价永远震荡上涨 谢逸枫：有一个国家房价永远震荡上涨 过去十年，经历了七个房地产短周期，房价上涨了四波，下跌了三波。三个房价环比涨幅最高点，也就是房价最热的那个月份。第一个，2007年9月，峰值为1.5%。第二个，2010年1月，峰值为1.4%。第三个，2013年3月，峰值为1.1%。第四个，2016年9月，峰值为1.8%。三个房价环比涨幅最低点，也就是房价最冷的那个月份。第一个，2008年12月，下跌0.5%。第二个，2012年3月，下跌0.3%。第三个2014年8月，下跌1.2%。从大趋势上看，短周期的房价上涨的峰值，下一个比上一个大；房价下跌的谷值，下一个比上一个大。这说明中国房价确实呈强比弱互联的趋势。 谢逸枫：有一个国家房价永远震荡上涨 这侧证：中国楼市黄金十年没有结束，离白银时代还早。2014年5月至今2015年4月，70城房价连续下跌了12个月。今年5月房价“上拐”，保持上涨至今，最新的11月数据是上涨0.2%。 易居研究院对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，11月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.1%、0.4%和0.8%，而10月份分别为0.5%、1.3%和0.9%。三类城市增幅均有收窄，其中二线城市最明显。按此趋势，预计12月份一线城市的房价环比就会由涨转跌，二线城市滞后两三个月也会趋跌。但二线城市分化严重，那些房价没有大涨的城市，政策没有收紧，未来半年左右，房价还会维持上涨态势。三线城市估计还能在上涨区间维持半年左右，毕竟国家仍在支持三四线城市去库存。 谢逸枫：有一个国家房价永远震荡上涨 上图是过去十年的70城房价指数走势。基本特征是：房价大涨小跌，短周期波动，振荡式向上。2006年小涨，07年大涨，08年前三季度高位振荡微涨，08年四季度至09年一季度小跌，09年二季度至2010年一季度大涨，2010年二季度盘整(主要是国十条太严厉)，2010年下半年小涨，2011年上半年高位振荡，2011年下半年至2012年上半年下跌，2012年下半年至2014年一季度大涨，2014年二季至2015年一季度下跌，跌幅为近十年最大，2015年二季度至年底企稳并小涨，2016年至今大涨。2015年以来的这轮房价上涨，涨至2017年三季度见顶后，其累计幅度，将是过去十年最大的一次。 在过去15年当中经济增速最快的是2007年，当年的全国GDP名义增速高达23%，但是全国房价涨幅只有15%。在金融危机以后的09年，GDP名义增速仅为9%，但是当年的全国房价涨幅高达23%，创下历史最高涨幅，源于当年10万亿的信贷投放，当年M2和存款增速均高达28%。这意味着中国的房价主要是流动性驱动、而非经济驱动。在中国，房价涨幅与GDP名义增速的走势并不一致。全国新房价格的年均涨幅为8.3%，同期GDP名义增速为13.4%，全国经济增速远超同期房价涨幅。真正和中国房价走势高度相关的是货币指标，无论是广义货币M2增速，还是全国总存款增速，其走势都和全国房价走势高度一致。 谢逸枫：有一个国家房价永远震荡上涨 过去十年，股市回报不及楼市，回顾2006年，中国的家庭支出中，储蓄所占比例最高，为31.27%。买房支出占第二位，为27.77%。保险支出占第三位，达24.12%。证券投资只占5.25%。可见十年之前，多数老百姓选择将相当一部分多余的资金用来储蓄。过去的十年，房地产市场一跃而起成为最有升值空间的市场，黄金时代悄然而临。大调查显示，2006年，北京平均房价是7375元/平方米，上海则是7039元/平方米。根据2016年的数据，十年来北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%。大调查结果显示，2015到2016年度中国百姓最关注的三大领域中：第一是收入，第二是养老，第三是医疗。