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谢逸枫：1月京沪房价涨涨涨

2017年首月，中国京沪房价这涨涨涨节奏，真让市场着实兴奋不起，因为连续多轮调控之后，房价一直坚挺不降。老谢去年底就告诫准备与计划买房的人，该出手时就出手。不要等什么砸售楼部、按揭断供、退房、调控降房价、暴跌抄底、房企与二手房公司破产、银行倒闭、房贷首付与利率上调、停贷与放缓贷款、房地产崩盘、房企转行、救市时才买房，否则就太迟了。因为这些仅仅为个部区域现象的个案情形，不足以影响房地产市场的大局。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 就算在成交惨淡的一月份，大家也不要忽略一线城市，尤其是北京楼市的成交情况。2017年首月，北京商品住宅供应1349套，环比减少73%；成交3963套，环比减少42%；在去除自住房数据之后，成交均价41370元/㎡，环比下跌1.81%。克而瑞北京数据显示，1月北京有9个区成交均价有所下跌，7个区成交均价上涨，其中大兴成交均价首次超过5万，昌平成交均价首次上4万/㎡。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 从环线成交来看，5-6环成交价格逆势上扬，高达49771万/㎡，上涨了近千元。具体原因则是，1月份成交水平较高的苹果园6号(均价5.35万、成交362套)、泰禾中央广场(均价5.35万、成交324套)、象林郡(均价7万、成交126套)、天悦西山(均价4.9万、成交187套)等项目都在这一环区域内，造成了5-6环成交均价大幅上涨的局面。 按照北京住建委数据显示，2017年1月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2999套，相较去年12月环比下降36.8%，较去年1月同比下降32.8%；1月北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价为38006元/平方米，较去年12月同比下降6.6%。1月北京新建纯商品住宅签约2477套，环比2016年12月3250套的纯商品住宅签约量下滑了23.8%。量价下降，主要原因是新房供应下降与春节放假及传统淡季、限价限售限签限购限贷的政策影响，重要的是网签滞后性，成交数据无法体现、区域与产品结构性因素。 北京早已经迎来存量房时代。数据显示，1月北京全市二手住宅共签约12860套，环比2016年12月18079套的二手住宅成交量下滑了28.9%，创下了过去13个月的最低值。1月北京二手房成交均价60438元/㎡，环比增长1.02%，同比增长37.81%。体量较大的二手住宅方面，今年1月成交12860套，创下了过去13个月的最低值。即使是同样包含春节的去年2月，交易量也突破1.5万套。预计2017年北京二手房市场成交量将在单月2万套以内徘徊。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨!谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨!谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 按照CREIS数据显示，2016年2月至今，上海房价一直呈现上涨趋势。2017年1月上海二手房均价52640元/m2，去年12月二手房均价 52142 元/m2，环比上月上涨 0.96% ，同比去年同期上涨43.57%。静安区房价最高，平均单价为80520，同比上涨23.95%。卢湾区排名第二，房价为80490，同比涨幅30.63%，黄埔区则位列第三，房价为73.248，同比涨幅28.07%。另外值得注意的是宝山区房价为4万多，但涨幅惊人，同比上涨47.73。同时奉贤区、普陀区房价上涨也不可小视，奉贤区同比上涨42.19。普陀区同比上涨41.94%。 上海浦东当前待售楼盘60个，在售楼盘71个，2016年12月新房均价58302 元/m2，2017年1月新房均价58576元/m2，环比上月增长上涨0.47%。浦东2016年12月二手房均价52173 元/m2，2017年1月二手房均价52533元/m2，环比上月上涨0.69%，同比去年同期上涨49.03%。上海房价在过去十年里一直是上升状态，刚开始上升幅度不大，后几年上升幅度明显增大，过去十年里上海房价从未降过。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨!谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨!谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨!谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! CREIS数据显示，2015年上海市商品房累计成交了2157.82万平方米，相比2014年上涨49.17%，成交面积创下了六年新高。与行情火爆的2009年相比，仅相差6.06%。2015年上海市商品房成交均价为29034元/平方米，同比上涨19.41%。统计，2016年度上海新房市场商品住宅共计成交10.84万套，与去年相比下跌9.83%，全年成交面积为1382.89万平，同比去年下行7.07%；年度成交均价为38369元/平，与去年相比上浮18.85%。2016年与2015年相比，呈现量跌价涨的态势。 作为北京、上海，经济与供需及资金三个因素非常有利的背景下，政策短期内无法抚平供需波动，解决货币与房贷超发、流动性过剩、人民币贬值、银行存款负利率、财富保值增值、投资渠道狭窄、资源集中、地价上涨、人口增长等一系列问题，房价自然会单边上涨。尽管一时压制住房价上涨幅度，涨幅变小收窄到回落下调，一旦供应不跟不上需求增长，房价未来还是要上涨的。 按照房价走势判断的经济、政策、供需、资金四个重要指标看，经济是底部探底过程，需要持续发力。政策是短期调整市场行为，保增长、防风险。而供需是非市场行为决定，是计划决定的，资金是不可能出现问题的，否则会出现大危机。按照经济、政策、供需、资金、库存去化周期、人口增长、住宅用地与新房供应及房子生产周期看，北京、上海的房子供应已经远远跟不上人口增长的住房需求速度，有资格有条件有经济有能力买房人，早买肯定比晚买好。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 例如以欧阳捷的上海个案分析看，一是上海住房供应有没有余量？上海商品住宅自2006年以来的10年时间，累计批准上市182.8万套商品住宅，累计销售178.5万套，余量仅4.3万套，其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算，仅够3个月销售的量。(按照正常楼市去化周期在12个月的标准，这个数字意味着什么，不用说很清楚了)。二是上海为什么不能多盖点房子？ 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 因为上海土地供应不足，上海近十年成交住宅用地规划可建住宅面积1.42亿平米，平均每年1420万平米，按照年销售17.8万套，套均80平米，刚好需要1420万平米。显而易见，可建的基本上都卖了，当然供不应求。(指标用一块少一块，政府当然不舍得放)。三是上海有多少住房需求？上海每年新婚11万对，离婚7万对，再婚3.8万对，需要住房至少10余万套吧？ 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 上海2000-2010年年均新增常住人口就达到64.2万人，近4年年均新增30.7万人，仅这部分人就需要住房10万套/年，两项相加就要20多万套，还不算改善性需求和投资性需求。之所以只卖了17.8万套，是因为供应不足、房价太高，还有限购。四是上海房价一直在涨吗？上海房价一直是震荡上行，2014年12月均价达到2.7万元/平米，比前年12月的2.1万元/平米上涨了28.5%。房价上行的关键要素之一还是地价推动，上海近两年的楼面地价均在1万元/平米以上，相比2013年的6643元/平米上涨了54%。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 五是上海地价为什么那么高？上海缺少建设用地。上海市要控制开发强度，土地受到控制，2020年要守住3185平方公里的建设用地红线，现在已经用了3124平方公里，余量只有61平方公里，这是上海市建成区面积的上限。上海2003-2007年住宅平均供地1797万平米/年，2008-2015年住宅平均供地732万平米/年，减少了一大半，即便是未来5年按照732万平米/年继续出让，也只能出让36.6平方公里，剩余部分用于道路、工业、商业等余量甚少。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 达到61平方公里的上限，上海就不再有新增土地供应，只能靠城市更新也就是拆迁改造获得新的土地供应，显然土地成本还会更高。六是上海真的没有土地吗？其实不是，上海农用地占上海市城市总面积的49.8%，总播种面积也有3589平方公里(2014年)，农用地大家都懂得，土地红线。当然，这也与政府希望提高市中心区的土地产出效率、降低经济活动信息交流的边际成本、缓解大城市病有关，郊区土地就受到了控制。 上海市真的需要这样多的农用地吗？其实，上海控制建成区的根本目标还是控制超大城市的人口规模，通过提高房价和企业生产成本的挤出效应，达到减缓人口流入的目标。(北京的朋友有没有觉得很亲切？)上海也确实向着这个目标迈进，上海在2000年至2010年，常住人口净增长年均64.2万人，2011-2014年年均增长了30.7万人，下降明显，其中2014年仅新增10.5万人。上海依然要继续贯彻控制住房供应的政策，因此，上海在限购、首付比例等方面都没有放松，也不会放松，直到上海人口增长完全受控。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 七是未来上海房价走势。因为控制，所以房价会继续上涨，2016年1月份上海商品住宅销售2.1万套，创下历史最高纪录，房价也同样创了1月新高。因此，我们看到许多上海开发项目要么售罄、要么封盘，我相信，3月份政府会有新一波政策出来，上海有一些新盘也会趁机涨价推出。(说真的，上海主要领导应该也不希望涨成这样)，到2016年3月25日，上海就出了调控新政策。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 八是豪宅也涨吗？2015年上海推出31块地王，或者是楼面地价高于3.4万元/平米，或者是溢价率高于46%，这些地王项目只能做豪宅，豪宅一方面拉升了房价，另一方面挤占了普通商品房供应，间接推高了房价。2015年上海1000万元以上豪宅销售7982套，比过去几年都翻了一倍不止，平均单价达到6.7万元/平米，而2014年底还只是6.1万元/平米，豪宅价格也是直线上涨的。未来，上海住房供不应求与房价上涨仍然是主旋律，短期我们还看不到房价的顶。 谢逸枫：1月!京沪房价涨涨涨! 最后再说一句，有人担心上海的房价泡沫会破，是泡沫当然会破，只是不是现在。其实，上海房价高是相对收入而言，上海的房价不是高了，而是上海人民的收入低了。如果上海人均可支配收入增长速度超过房价的时候，而不是相反，泡沫是不是就消失了呢？这在上海历史上不是没有发生过。如果剔除2009年和2015年的房价、人均收入涨幅，其余8年房价年平均涨幅为6.43%，略低于人均可支配收入涨幅6.63%，我们还认为这是泡沫吗？