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楼市又有新动向 中金 看好2月地产股反弹行情

我们近期走访了郑州、南京等地的开发商、中介及项目楼盘，获得收获如下： 1) 市场一线人士感受：2016年3季度，郑州、南京等地均出现涨价潮，日光盘频现，国庆调控、特别是年底二次调控后，销售、到访明显走弱。预判17年政策难松动，购房成本抬高，导致需求量被抑制，大户型项目、城市非核心地带项目的销售将会受更大影响。但短期来看，由于城市库存去化周期极低(郑州、南京住宅库存去化周期都在6个月以下)，推售楼盘竞品非常少，开年后销售依然火爆，比如南京核心区域某楼盘限价3.5万元/平米，拟于3月初开盘344套，认筹已到2000多组。 2) 整体供应及推盘节奏：各地走访人士均表示，由于4季度调控落地后，各地政府进行了大量拍地，2017年城市整体供应推盘将有10%以上增长，2/3季度为新推盘上市高峰期，以郑州为例，预计市区2017年新推1400万平米以上，2/3季度推售都在500万平米以上；而南京江北市场，16年下半年几乎无开盘，但2月底到3月中旬，会有5个楼盘陆续开盘。 3) 土地市场及新开工：多数房企及中介认为，2017年受限制杠杆资金进入土地市场等调控措施影响，土地市场的疯狂状态将得到抑制。目前市场整体库存偏低，但开发商手中可供未来发展的土地非常有限，2017年对开发商来说是集中拿地期，新开工还将按照计划有序进行，只有在获取土地储备足量的情况下才会提速。 4) 三四线城市：受核心城市市场下半年快速上扬带动，三四线城市市场去年下半年至今有所走强(比如南京周边的滁州、无锡都在去年9/10月迎来市场爆发)，但库存去化周期还是偏高，比如河南三四线城市一般还在20个月，南阳22个月，洛阳17个月左右。 5) 购买力及按揭信贷：开年以来，首套9折利率已经非常稀少，但放款速度基本能保证7天以内，不会超过15天。购买力方面，由于房价大幅上涨、居民使用杠杆意识增强，刚需盘一次性付款比例低于5%，改善盘也仅约10%左右。 建议 A股地产投资建议：解禁高峰逐步过去，看好2月反弹行情。理由有三：1)返乡置业热情高，2月城市成交有望超预期；2)政策平淡期，历史股价表现好；3)机构配置偏离度高。 风险 宏观经济下行。