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北京、上海投资客南下 深圳二手市场难觅笋盘

     密集调控新政在全国多个城市连续“开花”，虽然暂时按兵不动，但深圳楼市降温迹象明显。相关数据显示，3月份深圳入市新盘的平均去化率仅为2成左右，二手房成交因笋盘带动出现一个小高峰，但笋盘已经“销声匿迹”。

    调控，深圳会跟风吗？成为了深圳楼市目前面临的一个巨大疑问。

    南都黄金楼市邀请到深圳市房地产中介协会研究总监徐枫，深圳中原董事总经理郑叔伦，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉把脉目前深圳楼市，多位业内观察人士判断，接下来深圳应该维持成交量恢复正常，价格持稳的态势。有专家预测，短期内深圳“出手”调控的可能性不大，但也有专家表示，如果深圳楼市加码调控，最快可能4月或5月落地。

    现状：“限价令”后开发商与政府陷入博弈期

    3月30日晚6：00，位于坪山新区的奥园翡翠东湾开盘。据此前到访现场的媒体报道，主持人称到场超过1500人，按照两人一筹来计算，认筹客户差不多700个，远远多过当天推出的500套房源。

    深圳规土委备案数据显示，当天共推出687套65-105平方米的二至四房，备案单价介于2.66万-3.71万元/平方米。尽管现场折后单价为2.45万-3.4万元/平方米，近一半产品折后“2”字头，但最终成交仅约258套，去化率大概37%。

    根据深圳中原研究中心的统计，除了奥园翡翠东湾之外，3月份深圳还有龙光玖云著、前海信利康大厦、华侨城四海云亭等5个新盘入市。“平均去化率介于2成多，单纯住宅项目的去化率高一些，接近4成。”深圳中原研究中心总监王飞在受访时透露。

    上述深圳规土委备案数据同时指出，3月份深圳新房住宅仅成交803套，创下2009年以来的新低。

    “这800套其实反映的是今年1、2月份甚至去年的新房成交态势。”王飞表示，事实上，3月份的新房成交态势相比2月份有了提升。“3月开始，陆陆续续有新盘入市，此前在售的楼盘也开始加推，供应量的增加会促进成交。”

    相关数据显示，3月份深圳一手住宅推售16.3万平方米，批售14 .1万平方米，市场供应已经恢复至1月份的水平。“4月份新房的成交量会有所增长。”王飞给出了自己的预计。

    然而，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰却认为，新盘的风向标作用并未出现，“限价令”出台之后，很多新盘受影响推迟入市节奏。“关内的好几个新盘，特别是豪宅，由于备案价与开发商心目中的价格预期相差太远，所以这段时间开发商更多是在观望，与政府进行博弈。”

    笋盘被消化完有业主反价

    “榆园二期88平方米大三房，去年491万买入，加上税费佣金和供楼，成本520万。现业主急需用钱，一口气放血到底，480万!”、“花果山大厦111平方米，满五年唯一住宅，国土局评估473万，现只售460万，育才一小三中学位可用。”本周三，资深中介人士阴阳壶(化名)在一个房产投资群发布了上述两则笋盘。

    “这两套房源都比较特殊，业主急卖，议价空间比较大。不过，笋盘终究也就这么一两套，消耗完就没有了。”阴阳壶告诉南都记者，目前深圳二手房整体价格并没有明显的下滑。

    一组来自深圳中原研究中心的监测数据显示，3月份，深圳二手住宅价格的下跌幅度正在收窄，跌幅在-5%到-10%的样本楼盘占比减少3%，- 5%到0%的占比增加5%。而按照家家顺研究中心统计的实时数据，3月二手房成交均价为53227元/平方米，环比微跌0 .65%。

    在上述深圳中原研究中心的监测数据中，代表市场价格预期的深圳中原经理指数与深圳中原报价指数已稳定在荣枯线以上，呈现向上攀升的势头。

    “业主现在的心态普遍挺好，议价空间都比较小。”Q房网天然居分店店长余志贵也表示，市场难现降价的二手盘。“甚至还有业主反价，我们近期经手一套总价600万元的二手房，业主反价10万元，但照样卖出去了。”

    豪宅片区走货较快

    得益于过年前后这波笋盘的带动，成交量连续3个月下滑的二手房市场也开始出现“小阳春”。根据深圳市规土委备案数据统计，3月份深圳二手住宅共成交4838套，相比6000-7000套的正常成交水平还有一段距离，但环比大幅增长116%。

    虽然上述数据具有一定滞后性，不过按照余志贵的观察，整个3月以来，景田片区所有中介门店的销售业绩相比过年前都有了一定的提升，“基本上每个门店3月份都有100万左右的销售业绩。”

    与此同时，二手房市场两极分化的趋势趋显。江少杰指出，香蜜湖、华侨城等片区在这个月内基本消化掉过年后放出来的笋盘，目前价格已经回稳。余志贵也表示，3月香蜜湖、华侨城等豪宅片区以改善型需求为主，1000万- 2500万元总价的房源走货比较快。

    但他同时发现，普通二手房的看房量虽然也很多，但下单的购房者却比较少。“以景田片区为例，500万-800万元的二手房成为主流，但成交量一般。”

    普通购房者的踌躇，大部分与去年两度限购限贷的调控加码息息相关。而南都记者本周采访的多位业内人士都认为，接下来基于二手房的放盘速度相对放缓，预计成交量也维持在比较平稳的状态。

    北京上海南下投资现象趋显

    在本周深圳中原研究中心提供给南都记者的统计数据中，3月份，深圳投资客的占比为24.8%，环比下降0 .13%，相比去年平均水平下跌2%。“短炒的投资客基本没有了。”江少杰如是判断。

    而按照余志贵的说法，以往投资客更倾向的是价格投资，哪里价格低买哪里。但当前，深圳的投资客更多是进行价值投资，喜欢位置佳、朝向好、品质高的稀缺产品。

    不止一位业内观察人士告诉南都记者，3月以来，北京上海南下投资的现象愈发明显。“在过去的两三周，一些北京上海上市企业的高管，揣着现金来深，以公司的名义购房，也不会受到限购限贷的影响。”江少杰坦言，买房的目的也很明确，并不是为了短炒，而是作为资产配置长期持有。

    阴阳壶也称，年后成交的几套住宅，其中有两套就是来自北京的购房者。“主要还是因为北京的雾霾天很严重，购房者觉得深圳的天气比较好。”

    问题1深圳楼市成交陷入低点？

    徐枫：目前各方对于深圳市场的政策预期完全混乱

    事实上，从2016年3月之后，整个深圳市场面就已经陆续在调整。需要注意的是，这并不是基于政策出台的调整，到现在为止，深圳楼市一直延续的是2-3年的周期性量价调整。目前深圳楼市处于一个胶着阶段。

    从价格方面来分析，虽然深圳的价格只是微幅下跌，但实际上要实现这种微跌难度确实很大。在过去的时间里，房地产价格涨幅增大最大的背景是货币发行量过剩，资金在房地产行业的涌入非常高。大量资金的聚集，使得房价的一点点下跌都可能引来市场面很大的看空。而且，本来价格的调整也不可能统一在一个时间点内完成，肯定会持续一个阶段性的过程。

    在全国多地密集调控之后，深圳市场基本上是“惊弓之鸟”，不管是操盘手，买家还是卖家，对于整个市场的预期是完全混乱的。这一点，与公共政策的预期管理方式息息相关。比如，美联署在每次加息之前都会提早通知，给足时间周期让相关主题去做相应的变动和调整。但现在各地的调控政策出台往往让人措手不及，深圳各方市场主体对于这种调控的预期难以清晰判断。

    郑叔伦：深圳一二手成交量已经过了最低点

    如果从新房层面来看，目前深圳的开发商还是比较克制。由于申请预售证也会受到“限价令”的影响，开发商大多不敢定太高的备案价，基本上现在深圳的一手房价是受控的。而从二手房方面来看，虽然二手房价是市场行为，但新房价格的持稳，在某种程度上也是二手房的风向标，因此上涨的可能性不是很大。

    在我看来，深圳的一二手成交量已经过了最低点。按照往常合理的成交量范畴，深圳新房应该达到2000套/月的水平，二手房应达到6000-7000套/月的水平。如果再做个比较，深圳一二手房合计月成交量最高峰甚至曾经去到1.7万套左右。而刚刚过去的3月份，深圳一二手房成交量加起来才5000套左右，离成交火爆还有很长的一段距离。

    根据我的预计，4月份深圳的一二手成交量大概可以达到8000多套，基本恢复正常水平。不过可以看到，价格也没有上升的动力，接下来深圳应该还是维持这样成交量恢复正常，价格持稳的阶段。

    江少杰：二手市场的笋盘基本被消化完 房价已经回稳

    过年前后，一些做生意的业主资金相对紧张，会通过让利卖房来快速回笼资金，因此深圳的二手房市场还有一些笋盘，3月份二手房成交量有所上涨。但这波笋盘现在已经基本被消化掉，短期内不会再有大量笋盘出现，二手房价也已经回稳。

    另一方面，很多之前我们预计3月份会入市的新盘都因未拿到预售证或未备案延迟入市节奏，上半年新盘的供应量相对比较低。

    可以预计，上半年整个深圳的成交量价基本企稳。下半年的走势则需要观察“五一”小长假前后究竟会不会再出台力度更强的调控新政，如果力度不大的话，我认为对房价的影响也不会太大。

    李宇嘉：深圳楼市正在探底

    目前深圳楼市还处于继续探底的阶段，接下来房地产市场价格将保持稳定中略微下跌，成交量还会继续往下走。

    问题2　调控，深圳会跟风吗？

    徐枫：如果出台，最快可能4月或5月落地

    在全国600多个城市里面，无论是从数据面还是运行规律来看，深圳楼市的下跌周期都非常短，恢复时间非常快。因此，调控政策让深圳房价下跌的可能性非常小。

    现在深圳市场并没有出现反弹或者回暖的态势，出台调控新政的必要性不是很大。但是，整个珠三角目前除了深圳惠州之外，几乎都“全面开花”了，而且多个城市使出“连环招”。当然，我们也可以看到，合肥和上海这两个热点城市的调控新政也迟迟未“出炉”。所以我预计的排序是上海-合肥-深圳，如果深圳真的出台调控新政，最快可能会在4月或5月落地。

    从我个人角度来看，我认为调整交易税这种调控方式更为有效，但这需要推进全国大数据库的建设，打通各个城市的系统，从而了解每个购房者在不同城市的房产情况才有可能实现。

    郑叔伦：短期内深圳“出手”调控的可能性不高

    深圳政府如若出台调控新政，最主要的指标还是看整体房价涨幅。这两个月深圳市场的成交量虽然有点回升，但房价并没有明显的变动。其实，在去年下半年以来，深圳一二手房价的涨幅在全国排名都比较靠后。另一方面，去年深圳两度加码的调控新政在全国范围内也几乎是比较严格的，可以看到这一轮其他城市的调控也主要是弥补与深圳调控政策的差距。

    再者，深圳如果再出手调控，也从侧面反映出去年的两度调控基本没有起到太大的作用，这对于政府而言也是一种压力。除非房价又开启新一轮疯狂上涨的通道，否则短期内我认为深圳调控新政出台的可能性并不是很高。

    江少杰：完全跟进北京的政策力度可能性不大

    个人认为，如果深圳真的要出台调控新政，“五一”小长假前后是比较有机会的，毕竟以往深圳的调控政策都是挑选在假期前后“重拳出击”。这其中，我觉得商住楼禁止卖给个人、离婚一年内限贷、居民购房须取得不动产证两年之后方能交易等几条的跟进机会比较大，但若说深圳要完全跟进北京的政策力度，可能性也不大。特别是对于商铺、写字楼产品的完全限购，机会不大。

    李宇嘉：若要“出手”调控，必须看接下来的整体市场形势

    从近期70个大中城市的价格指数来看，无论是一手房还是二手房，深圳都是领跌的。楼市正处于调整的阶段，且在全国的调整效果是最明显的，现在深圳出台调控的可能性比较小。

    如果深圳真的要“出手”调控，也必须在接下来这段时间看看整体市场形势的变化。就算真的出新政，我个人判断，跳不出广州北京的调控范畴。

    问题3　深圳，能拿什么来限市？

    A

    商住楼禁止卖给个人

    政策内容：3月26日，北京再出公告规定，开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。此外，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。无独有偶，时隔四天，广州也将“商服类物业”纳入调控范围。

    可能性分析：

    “这条出台的机会比较大。”不止一位业内观察人士告诉南都记者。在江少杰看来，北京的入户政策没有深圳那么宽松，基于严格的限购政策，很多外地人在北京买不了房子，所以过去一两年这种小户型商务公寓特别抢手，价格也涨得很厉害。政府限制商住楼是控制外来人口的一个配套。“但对于深圳来说，小户型的商务公寓占比不是很高，而且价格明显比周边住宅还要低两三成，公寓价格涨幅没有北京那么夸张。而且深圳没有控制人口的压力，如果真的出台，不会像北京那么严格，连商铺、写字楼都限购。”江少杰强调，新建的商务公寓有面积上的限制，往这个方向的调控比较有可能。

    郑叔伦则表示，这几年深圳的商务公寓都往高端发展，纯粹往居住功能的方向引导，其实是打擦边球，以获取不限购不限贷的权限，政府比较有可能会在商务公寓的功能这块有所明确。“商住楼在深圳的成交量比较小，也难以对住宅价格产生影响。”徐枫认为，如果真的要对商务公寓进行调控，必要性和相关性都不高。

    B

    离婚一年内限贷

    政策内容：3月24日，央行营业管理部等部门明确北京对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。3月30日，广州紧随其后，对离婚一年以内的住房贷款申请人出新政。

    可能性分析：

    “这条一旦出台，对投资需求的打压将更进一步。”一业内观察人士表示。郑叔伦称，深圳跟进的机会还是有的。“深圳出台调控政策主要会考虑两方面，一是调控房价，二是规范楼市的不寻常行为。假离婚就属于非正常购房行为。”不过郑叔伦同时表示，假离婚的现象在深圳并不算很多，其对房价的影响也不是很大，如若要出台，需要根据市场情况而定。

    C

    限售新规

    政策内容：3月30日，再度加码的广州颁布楼市“限售令”，居民家庭新购买的住房(含二手房)须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位新购买住房，须取得不动产证满3年后方可转让。此前厦门、福州、青岛、杭州等城市已陆续祭出类似的限售措施。

    可能性分析：

    “这一条出台的机会也不小。”江少杰称，一旦限制房源的入市时间，二手市场的盘源供应量肯定会更少，最近几个月深圳二手房成交基本就维持在每个月三四千套的低位。而且，除了关外的刚需新房之外，在“限价令”的作用下，这段时间很多新盘也很难备案。“这个'限售令’出台的最大意义，就是导致整个市场一二手房的供应量减少，虽然不一定降低成交价，但肯定对成交量有所影响。”不过，郑叔伦则认为，深圳对交投量的多少并不是很关注，最主要的目的还是调控房价不要大幅上涨。

    D

    提高公积金申请门槛

    政策内容：3月31日，广州市住房公积金管理中心发布通知，本市户籍职工连续足额缴存1年以上(含)，非本市户籍职工连续足额缴存2年以上(含)，方可申请个人住房公积金贷款。

    可能性分析：

    “深圳住房公积金的资金池比较充裕，不需要调整门槛。”徐枫一针见血地指出，而且对于住房公积金的主管部门而言，最简单的办法就是与商业贷款持平。据了解，在去年11月份之后，深圳住房公积金贷款的首付款比例也与商业贷款保持一致。“没有必要出台这样的政策。”徐枫认为。而江少杰透露，本身深圳住房公积金的贷款金额并不大，调整公积金申请门槛对深圳的影响力不高。“如果单纯从调控角度来看，这条政策出台政治意义更多一些。”