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谢逸枫：部委连发三个楼市调控

为确保企业自持商品住房切实用于出租，2017年4月14日，北京市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售，对外单次租期不得超过10年。2016年9月30日，北京出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。截至2017年4月13日，北京已有18块住宅用地按照“限房价、竞地价”交易方式成交，分布在海淀、大兴、丰台、房山、门头沟、密云、平谷7区。 谢逸枫：持有70年合理吗？部委连发三个楼市调控! 老谢认为，这个通知严重违-宪违-法、违背市场经济、违背经济规律的政策，侵犯了企业的财产所有权，及所有人依法对自己财产享有占有，使用，收益和处分的权利。这样的政策对房地产市场根本不会产生任何有实质性的影响，无法撼动商品房价未来上涨的根基。一方面是在于防止“”。《通知》规定自持年限与土地出让年限一致，就是70年，表明今后出让的这类土地使用性质与房产是只能出租、不得买卖，即便企业重组、股权变动原因整体转让后，必须继续用于出租。另一方面是这《通知》没有具体的规定什么时间拿的自持商品房用地开始执行，什么时间开始执行与执行到什么时间，意味着未来一旦出现问题依然存在调整或者取消的可能性。毫无疑问，一定程度上影响到商品房土地供应，加深供需矛盾。 老谢认为，房企由卖房沦为房东的主体角色转变，说明商品房市场由售转租的房地产开发模式的到来，更是未来房企转型的方向之又。不过，房企自持商品房不能销售只能租，面临着一定的风险与隐患问题。其一是房企的投资回报率下降，租金的收益没有像房价一样，稳定与上涨快速。其二是房企的资金回收变得长期无限，一期的租金不可能一次解决房企项目滚动开发，销售的资金则可以形成滚动开发。其三是房企承担的市场、政策、投资、贷款、成本等一系列的风险大。其四是住宅出租的开发模式，最担心会埋下质量、安全、消防等隐患。毫无疑问，自持型商品房作为变相的半商品房半保障房，已经成为政府政治业绩的工具，也是供给侧的一个试行。 此次《通知》明确，企业持有年限应与土地出让年限保持一致，即70年。同时，考虑到经营主体的稳定性和延续性，对企业出现破产清算、合并重组等情况做了相应规定，即企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。为防止企业“以租代售”违规行为，保障租赁双方权益，通知还提出了三项措施。首先，明确租赁合同订立期限不得超过10年；其次，将自持出租房屋纳入北京市房屋租赁信息服务与监管平台管理，要求租赁合同网上签约，并进行登记备案，便于各区进行日常管理。 另外，严厉处理违规销售行为，对擅自将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的房地产开发企业，取消其后续参与土地招拍挂资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。同时，为保障企业的正常经营活动，通知规定自持部分租赁实行市场化运营机制，出租对象不限定特定企业和个人，租金价格由租赁双方根据市场水平共同商定。此外，为确保自持房屋满足租住需求、便于规范管理，通知规定企业应对此类房屋进行全装修。为培育和发展住房租赁市场，创新经营模式，通知还规定企业可自行成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营；也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。 第一个全国楼市调控统领性文件，专门从供给侧与保障房及地方责任上讲，要求库存低的城市及时补充土地供应与库存过高的城市防止土地供应过剩。2017年4月6日，全国房地产的两大主管部委：住建部和国土资源部，联合下发了一个文件，《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(下称《通知》2017年4月1日)，合理安排住宅用地供应、科学把握住房建设和上市节奏、加大住房保障力度、强化地方主体责任。这一政策，是本轮紧缩型调控中出现的第一个部委层面的政策，而且是由两大行业主管部门联合出台。成为自北京开启楼市调控升级以来，住建部、国土资源部首次出台的第一个全国楼市调控统领性文件。老谢认为，毫无疑问，短期之内最行之有效的办法就是改革土地供给制度，加快商品住宅土地供给，长期则是建立长效机制与完善基础性制度。 最近多个地方的房价虽然出现了不同程度的降温，但土地热度却依然不减，包括北京在内，多个热点城市土地市场显示出了与房价截然不同的状态，而这也是此次两部委出台《通知》的重要原因之一。就北京而言，4月11日，北京丰台区王佐镇青龙湖25万平方米的大体量地块竞价现场，9家房企或联合体参与了竞争。该地块采用到达竞价上限后“竞建住宅自持面积”的方式，最终成交楼面价格为3万元/平方米左右。此前的4月7日，北京土地市场推出三宗地块的竞拍中，共吸引了40余家房企到场，出让金额高达140.1亿元。更早的3月28日，北京土地市场成交了两宗可建普通商品房面积十分有限的住宅地块，即便如此，现场仍然有多家房企争相竞价，最终分别以15.8亿元和17.6亿元的价格成交，楼面价均超过了1.2万元/平方米。 除了北京，在最近楼市调控重压下，广州、上海等城市多宗地块成交同样显示出土地市场成交活跃的特征。今年一季度地价涨幅甚至都超过了去年二线的楼价。老谢认为，房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局，深层次症结在于土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境则持续激励住房需求，导致房价持续上涨。过去十多年的房地产宏观调控政策始终未能触及“土地供给管制”这个根本性症结。中指数据显示，1-3月，全国300个城市的土地出让金同比增加了51%，成交楼面均价同比上涨了55%。中原数据，截至4月10日，2017年全国50个大城市合计出让土地金额为6792.9亿，较2016年同期的4339.8亿上涨了56.5%。其中，武汉等21个城市仅前3个月的土地出让金就超过百亿元。 近期已有地方开始重点强化土地市场调控了，比如天津、南京，均已开始实施新型土地出让方式，即设置最高限价，并在达到上限之后竞报自持面积。而北京也发布消息称，北京将在当前加快土地供应节奏的基础上继续加大土地储备开发力度。北京市规土委相关负责人近日透露，对于未列入计划的地块，北京不排除将只要条件成熟即可适时纳入计划、推向市场。今年一季度，北京市已推出自住房用地约50公顷，达到自住房用地年度供应计划的60%，是去年全年自住房用地实际供应量的2.8倍。 《通知》称：鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。这条规定翻译过来就是：房地产企业不要光想着买地造楼这一条路。给你政策，去把闲置的工业厂房盘下来，改成住宅出租。厂房改公寓，向来可都是个敏感话题。在国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》中，曾对工业用地的用途做过明确的限制：工业用地在出让时，配套项目(主要是行政办公和员工宿舍)用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。如今，城市产业升级，就到了到了“重塑城市”的时候了，许多传统企业被赶走，工业用房面临二次利用。这时，政策“恰到好处”地松口了。开发商收购企业手上闲置的工业厂房，改造成住宅出租给住户，既能盘活工业库存、又能缓解大城市的住房压力，一举两得。 事实上，厂房改公寓由来已久。早在1999年，“南京长虹无线电厂1995年停产后历经艰难，1998年起改为学生公寓”事件，这算得上是对外曝光的最早的“厂房改公寓”案例。后来，越来越多的企业看到了其中巨大的利润空间，厂房改成的长租公寓开始在各地野蛮生长。但是和之前的互联网打车软件一样，厂房改公寓一直处于灰色地带。由于缺乏相关规定，无论是厂房宿舍改成的公寓，还是纯工业厂房改成的公寓，都无法通过消防审批。所以只得由当地政府发起讨论会，项目得到批准之后业主才能去申请“临商证”，并参照酒店式公寓来报备消防(报备、不是审批)。许多二房东甚至直接省略了这步，直接用空心砖简单隔断一下便开始出租了。在利益的驱使下，各大开发商、天使投资资金、互联网平台疯狂抢占市场。 4月7日，北京市对外发布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来5年内全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，自住型商品房供地1020公顷，拟建25万套房，并建立购租并举的住房制度，优化住宅供应结构，供应总量为150万套，仅2017年供应方案也比原计划翻倍。日前，北京首次发布未来五年住宅用地供应计划。计划明确，未来五年北京市计划供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。其中，自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。这意味着，针对住房供给端的调控正式“上线”。上述新供地计划中，还一个易被忽略的信息是，计划再次强调了“促进完善购租并举的住房体系，实现住有所居”。 在供给方面，除自住房外，租赁房新建计划也达到历史最高。不仅如此，新政还提到：“同时，研究扩大租赁住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。”北京住宅供地计划较之前版本上调至1200公顷，与2016年计划持平，但比原计划上调近2倍，其中保障性安居工程用地供应较原计划增加200公顷，商品住宅用地较原计划增值1.5倍，由260公顷增加至650公顷。实际上，北京供地计划不仅强调增加供地，更强调合理调整用地结构，有效增加住宅用地供应。一季度，北京商品住宅用地占已供应经营性用地面积的70%，与2016年同期相比，是2016年同期商品住宅用地供应量的6.2倍，是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍。 2017年1月到4月，北京上市招标挂牌的地块合计36宗，截至4月13日，已有16宗成交。其中，4月份共推出17宗地块，经营用地(含住宅用地)14宗，已成交2宗。对比2016年整个4月仅推出的3宗地块，外界不难发现2017年土地供应不管是从数量还是推出节奏来说都有了明显的增加和提升。 北京此次供地计划还明确指出建立购租并举的住房制度为主要方向，优化完善住宅用地供应结构。在供给方面，除自住房外，租赁房新建计划也达到历史最高，该计划强调称要研究扩大租赁住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。其中，未来5年新建住房中租房类约占三成，计划中详细指出，未来5年加快供地新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。与此同时，中心城区适度增加居住用地，中心城区以外地区重点保障自住型商品住房与租赁住房的用地供应。市规划国土委相关负责人表示租赁住房计划供地1300公顷，其中，全市住房需求总量150万套中租赁住房50万套，占总量的1/3。 北京市住建委发布通知，称在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点，将从部分公租房、自住房项目安排30%的房源面向长期稳定就业的新北京人分配，安排70%房源面向北京市户籍无房家庭分配。 2016年9月，万科泊寓以69元/㎡/月的价格租下了深圳市宝安区福永福海工业园B3区3号楼，用于青年公寓的改造和运营，而该楼的挂牌价格仅为23元/㎡/月，溢价率高达200%。在这样的背景下，深圳市宝安区率先出台了《宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则》：1.全面叫停：将厂房改公寓定性为“违法”。2.分类处置：对于已改已投入使用的厂房改公寓，若合规，则须补交申请。对于在建未投入使用者，“发现一处，控停、拆除一处”。3.堵疏结合：让宝安四大区属国企发挥主导优势，整合厂房资源，打造升级样板示范。这是(地方)政府层面上首次对厂房改公寓做了批示，而且是一刀切——直接否定了厂房改公寓，并对已建的公寓进行强拆。 这次，国家承认了“厂房改公寓”的合法性，相信不久的将来，相关消防法规、申报流程也会逐渐出台，而更多的房地产商也会披着“互联网+”的外衣走进这个行业。但是这件事情完全是利大于弊吗？从硬件上考虑，大多数厂房并不适合居住。 1.厂房毕竟为生产性用房，且多为企业自建，房屋质量堪忧，隔音效果、户型也比较差。2.厂房大多数位于偏远的工业区，人烟稀少、环境恶劣。如果有化工、重金属这样的企业存在，还会有污染和辐射，对人体造成严重伤害。3.厂房缺乏必要的安保设施与规范的管理体系，如果企业做二房东，更加不会在这方面投钱，居住的安全性有待检验。4.租户的水电费需按工业标准收取(这一条打个问号，毕竟现在没有正式文件说是民用水电。继续发展公寓将会进一步蚕食产业发展空间。这条规定的最大受益者应该是位于主城区的一些老厂房，在高额利益的驱使下，可以预见：大量的文创园和孵化器将会被拆掉改成公寓，创业者再无优惠场地，只能去租高额的商业用房(对了，商业用房也在被鼓励做租赁)，甚至不排除大量企业干脆直接转型做二房东。 租房的市场有多大?链家研究院近日提供给第一财经的数据显示，到2020年，中国租房市场租金GMV(租赁总收入价值)将达1.6万亿元。2030年，这一数据将达4.6万亿元。优客工场、共享际创始人毛大庆2016年11月给出的数字是，未来的十年之内，中国的整个租房租金GMV会超过3万亿元，使用人口会达到2.3亿人。他预计，二十年以后，这个数字会达到4.6万亿元，参与租赁的人口会达到3亿人。因为看好租赁市场的未来前景，过去两年，包括万科、龙湖在内的一线房企都在探索租赁市场。而冲进长租公寓赛道的企业，除了开发商，还有房产中介、连锁酒店等。但值得一提的是，从整个房地产行业而言，不少企业对租赁市场多处于观望、试水阶段，即为未来增量预备一张“船票”。 第二个全国楼市调控统领性文件，专门讲到防范房地产领域风险，高库存与房地产抵押贷款及房地产与个人及地产项目贷款。2017年4月10日，银-监-会印发《中国银-监-会关于银行业风险防控工作的指导意见》，在全国范围内进一步加强银行业风险防控工作，切实处置一批重点风险点，消除一批风险隐患，严守不发生系统性风险底线。一是加强信用风险管控。二是完善流动性风险治理体系。三是加强债券投资业务管理。四是强化同业业务整治。五是规范银行理财和代销业务。六是防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。七是加强地方政府债务风险管控。八是稳妥推进互联网金融风险治理。九是加强外部冲击风险监测。十是其他风险防控。 第三个全国楼市调控统领性文件，把防范跨行业、跨市场的交叉性金融风险作为维护金融稳定的重点领域，暗指房地产。4月13日，央行-副行-长-范-一-飞在举行的人民银行2017年金融稳定工作会议上表示，做好金融稳定工作必须坚持把全面深化改革作为维护金融稳定的根本路径，将防范跨行业、跨市场的交叉性金融风险作为维护金融稳定的重点领域，着力丰富和完善维护金融稳定的工具箱。把防控金融风险放到更加突出的位置。要加强重点领域风险防控，进一步摸清风险底数，坚决整治金融乱象，更加重视防范风险交叉传染和系统性金融风险。要充分发挥存款保险制度在处置风险中的平台作用。要抓紧做好补体制机制短板工作，切实强化中-央-银-行的金融稳定职能。要继续深化金融业改革开放，积极参与全球金融治理。