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深圳：商办类公寓连续两月成交量超一手住宅

楼市调控的“风”开始吹向商办类物业。市场对于深圳出售调控商办类公寓的预期再次加强。根据相关数据显示，商办改公寓、产研用房改公寓类产品，目前无论是供应量还是存量，已经占据深圳公寓市场30%的份额。在今年2、3月份，公寓的成交量分别达到1197套和975套，连续两个月超过一手住宅成交量。 商办类公寓在深圳屡见不鲜 去年7月30日，H BC汇隆中心在万科梦工场首度对外开放60、80平方米两个样板房。在项目的宣传过程中，这批产品推广名为“深圳行馆”，是约60-80平方米的精装高拓LO FT。根据到过现场的业主透露，两套展示的样板房，总层高都是4 .5米，中间用楼板隔成上下两层，都被规划成带有客厅、餐厅、卫生间、卧室等带具备居住功能的空间。“现场的销售人员也以公寓产品温馨居家的概念向看房人介绍项目。”一业主告诉南都记者。 然而，时隔一个多月，当部分业主登录深圳市规划和国土资源委员会网站查询备案情况，才赫然发现在项目详细资料表中，明确标注着“土地用途为商业用地，房屋用途为商业性办公、商业”。“公寓”摇身变为“写字楼”，一场关于房屋性质的质疑大战自此拉开序幕。 在深圳，诸如H B C汇隆中心这样，土地性质为商业、办公或商服用地，却被改造成具有住宅功能的公寓并不在少数。而与之相类似的，打着“擦边球”将产业用地、工业用地性质的产业研发用房变相改成可供居住的公寓的现象也屡见不鲜。 住宅用地的日益匮乏，高昂的投资需求，迫使开发商们“铤而走险”，“违规”生产的类住宅产品如雨后春笋不断涌现。“原本发展工业和商务办公的目标被改为居住，这类产品的出现本身就违反了土地利用规划”，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，政府对于商务公寓和商业办公的最小面积都有明确规定，开发商擅自分割改变房屋内部的空间结构，导致这类产品的消防安全隐患以及公共配套压力都比较大。 公寓的成交活跃度并没有骤然变高 因不限购不限贷、转让手续相对简单、也顺应大众创业潮流下办公居住一体的趋势等优势，加上持续收紧的住宅调控，公寓类产品在深圳市场上的成交依然颇为亮眼。 一组来自深圳中原研究中心的月度成交数据显示，去年，深圳公寓类项目的月度平均成交量大概为739套。今年以来，除了1月份受春节带来的季节性影响，深圳公寓类项目成交量环比下降约2 6 .6 %至4 9 2套之外，随后的2、3月份，公寓的成交量分别达到1197套和975套，连续两个月超过一手住宅成交量。 “非深户的购房门槛变高，导致很多不具备购房资格的人涌向公寓市场”，李宇嘉认为，目前整个市场对于商办类公寓限购政策的出台预期较强烈，也促使很多购房者选择在新政出台之前赶紧买入。 不过，根据戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端的观察，深圳公寓今年的成交活跃度并没有骤然变高。“由于政府对项目的预售管控趋严，今年以来深圳并没有多少新房取得预售证，整个住宅市场的供应很少。”张晓端说，但公寓类项目拿到预售证相对比较容易，供应多自然成交也会上涨。 深圳此前已悄悄出手 深圳中原研究中心的统计数据显示，2016年其他用途转为公寓的项目供应量约34万平方米，在整体公寓供应中占比超过30%。而截至2016年底，深圳公寓类项目的存量约85 .57万平方米，其中商业、办公改公寓的存量达到1 9 .9 8万平方米，产业用房配套公寓的存量则为9 .23万平方米，两者存量占比达到34 .1%。按照深圳中原研究中心的预测，今年深圳还约有63个潜在供应的公寓项目，无论是供应体量还是项目个数都创历史新高。 北京和广州在3月份就分别祭出商业、办公类项目和商服类项目的调控新政，剑指“商办类项目销售对象”、“商办类项目擅自改变为居住等用途”等。上海则早在1月份就对商务办公项目进行集中清理核查，并暂停此类项目的网上签约，时隔3个月，又从商业、办公用地等供应端出手。 在美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰看来，由于北上广深楼市的调控政策向来比较相近，接下来深圳出台商办类公寓的调控新政可能性还是比较大。“深圳最起码会出台类似上海那样从供应端调控的政策，力度稍严一点，可能就像广州那样，但如若要跟北京一样严格，我估计也不会。” 事实上，今年1月13日，坊间就流传一份由深圳规土委公布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(征求意见稿)，其中提出了“商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计”、“单栋(座)建筑同一楼层内，建筑面积≤200平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%。”、“研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。”等规定。一旦该征求意见稿真正落地，意味着此前“走在红线上”的这些“违规”公寓将无处可逃。1月10日，宝安区安全管理委员会办公室发布了《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》。而根据一不愿具名的知情人士透露，继去年6平方米“鸽笼房”事件之后，深圳相关政府部门也曾向全市的代理机构发过内部文件，明确要求其不能参与代理商办改公寓、产研用房改公寓等项目。 焦点 成交量连续2个月超一手住宅 业内：一手住宅新增供应量较少导致成交低迷 一组来自深圳中原研究中心的月度成交数据显示，去年，深圳公寓类项目的月度平均成交量大概为739套。今年以来，除了1月份受春节带来的季节性影响，深圳公寓类项目成交量环比下降约26 .6%至492套之外，随后的2、3月份，公寓的成交量分别达到1197套和975套，连续两个月超过一手住宅成交量。 在李宇嘉此前提供的一组统计数据中，2004年，深圳公寓类项目在商品房成交中的占比仅为4 .5%，2015年上升到11 .5%，2016年又继续涨至17.8%。这也是深圳公寓类项目历年成交占比的最高水平。不过，在深圳中原研究中心总监王飞看来，这一成多的占比其实并不算多。“最近这几个月公寓的成交量高于住宅，主要原因也是因为目前一手住宅的新增供应量非常少，导致其成交量非常低。同时，整个市场预期，未来对于'商办改住’、'工改住’等公寓的政策趋势肯定是收紧的，很多公寓类项目都赶在调控出手之前赶紧备案。” “深圳公寓的成交活跃度并没有变高。”张晓端也持相似观点，她认为，今年以来，深圳对一手住宅的预售环节进行了严格的管控，获得预售资格的一手住宅项目相对较少。而公寓类项目受调控的影响比较少，拿预售证相对容易，供应量增加，成交量自然也会上涨。 值得关注的是，根据上述深圳中原研究中心统计的月度成交数据，深圳公寓的成交公寓也从1月份的53419元/平方米一路攀升到3月的66649元/平方米，短短两个月涨幅达24.8%。王飞解释，由于公寓类项目一般是集中备案，价格容易受成交时的区域和个别项目等结构性影响。 深圳公寓一般分为三类 业内：调控指向的是商办类公寓 北京、上海、广州这三大一线城市的调控重心无非是擅自改变为居住用途的商业、办公类项目。通常，这种打“擦边球”的商办类项目也被称为“公寓”。按照李宇嘉给出的分类，在深圳，公寓一般包括商务公寓、商业、办公用房改造的公寓以及产业用地改建公寓三类。 其中，商务公寓在《深圳建筑设计规则》里有单独的分类，是为商务人士提供中短期商务与住宿服务的一种办公建筑，这也意味着，商务公寓本来就具有居住与办公两重属性。南都记者随后从深圳市规划和国土资源委员会的网站上核查了几个商务公寓项目的详细资料，发现这类项目的土地性质包括工业用地、新型产业用地、商服用地、商业用地等，房屋用途明确标注着“商务公寓”，产权一般是40-50年，也有产权长达70年的二类居住用地。商务公寓可以以个人名义购买。 然而，也有很多公寓，土地用途是商业用地、商服用地或办公用地，房屋用途仅仅是办公、商业，但却以“公寓”的名义，违规变成具有居住功能的产品。 “一些商业裙楼、底商被改造成可供居住的公寓，本该规划为写字楼的建筑，最终却建成公寓，这在深圳的公寓市场上都屡见不鲜。”美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰在受访时透露。这一类公寓，此前也可以以个人名义购买。 与之相类似，产业用地改建公寓，土地性质一般是产业用地、工业用地等，房屋用途多数是产业研发用房，一般是“工改工”中的工业楼宇，被擅自改造成公寓，产权多数是50年。在2013年左右，深圳允许“工改工”公寓转让给自然人。但2013年12月6日，深圳市规土委发布了《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》的通知，规定“工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业”。 产业用地违法改建成公寓，此前深圳相关部门已经着手进行分类处置，“北上广深楼市的调控政策一向比较相近，接下来商办改公寓可能是深圳出手调控的重点。”江少杰预测。 深圳公寓类项目成交占比不足两成 业内：公寓过去几年并没有那么受欢迎 去年，北京商办类公寓共计销售了68969套，而全年新建商品房成交量为11万套，商办类公寓的成交占比高达6成。2017年前两个月，北京商办类项目均价为45399元/平方米，远远超过了普通住宅37967元/平方米。 “一些区域的公寓价格还贵于周边住宅，这是北京率先祭出调控的原因。”江少杰告诉南都记者，这主要是因为此前北京对非京籍购房者限制得非常严格，加上入户条件也很严苛，很多外地人只能通过购买公寓在京安居。 除了北京，各种成交数据反映了，上海和广州在过去一年商办类公寓的成交量价都有了飞跃式的增长。李宇嘉称，北京上海调控的目的很大部分是为了控制人口。 与之截然不同，按照上述的数据，在深圳，公寓类项目在商品房成交中的占比最高还不到20%，商办类公寓和产业用地改建的公寓占比更少。“深圳的公寓类项目在过去几年并没有住宅那么受欢迎，价格也仅相当于周边住宅价格的70%-80%。”江少杰一针见血地指出深圳公寓市场与北京上海广州的区别，“北京上海的公寓主要分布在外围区域，配套不齐全，价格相对也比较低。”李宇嘉给出了另外一组对比，“而深圳公寓类项目的品质比较好，且分布区域非常广泛，几乎各个区域都有公寓类项目。” 过去北京公寓的成交主力是100- 300万元左右的刚需型公寓。根据深圳中原研究中心的统计，今年1月份起，深圳公寓成交总价就逐渐由100- 300万元的区间向300- 600万元区间转移，3月份，深圳总价介于600- 1000万元之间的公寓成交量占比上升。“深圳虽然也有小户型的公寓产品，但类似深圳湾一号、东海国际公寓、深业上城这样的豪宅型公寓货量也不少。”江少杰表示。 走势分析 未来开发商可能自持或回归原本用途 “从2013年开始，深圳公寓类项目的供应量就一直在往上走。最高的时候，公寓新增供应在整个商品房市场中的占比去到20%。”王飞告诉南都记者。一组由深圳中原研究中心统计的数据显示，2016年，深圳整个公寓市场的供应量达到110万平方米，其中，其他用途转为公寓的项目供应量约34万平方米，在整体公寓供应中的占比超过30%。截至2016年底，深圳公寓类项目的存量约85.57万平方米，商业、办公改公寓的存量达到19 .98万平方米，产业用房配套公寓的存量则为9 .23万平方米，两者存量占比达约34.1%。 根据深圳中原研究中心的预测，今年深圳还约有63个潜在供应的公寓项目，无论是供应体量还是项目个数都创历史新高。不过，王飞表示，目前市场上其他用途改为公寓的项目数量基本与去年持平。在今年1- 3月份深圳公寓类项目的供需数据中，3个月公寓的推售量仅806套，远低于去年12月单月4415套的推售量。 “前几年公寓是一个退而求其次的投资产品，在信贷环境比较宽松的大背景下，深圳公寓类的投资占比相对较高。”王飞认为目前深圳公寓已经面临很大的压力，“首付要求5成，成本相对较高，而且整体的信贷环境又正在趋紧。” 在戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端看来，即便是现在深圳对于商办类项目的调控尚未见踪影，但由于市场普遍担心随时出台新政，公寓的去化也已经承受了很大的压力，“影响现在就已经有了。” “一旦深圳真的出售调控这类产品，一些在建或者准备打擦边球的公寓项目，开发商可能会倾向于选择长期持有。”据一知情人士透露，基于对调控新政的预期以及对去化的担忧，宝能相关高层已经表示，宝能公馆今年可能考虑对公寓产品进行自持。 “一些开发商如果持有的商办类项目或工改工公寓数量较多，应该也会考虑其他途径以规避调控。”张晓端提出了另外一种可能性，比如一些违规改建成公寓的办公类项目，开发商可能会对产品进行调整，回归到房屋本身的用途上。