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首开万科龙湖以联合体姿态斩获房山顺义宅地
6月22日，北京计划拍卖两宗“低密**级宅地”。最终，首开、万科、龙湖以联合体姿态竞得全部地块，成为本场土拍的最大赢家。
其中，顺义高丽营地块为R2二类居住用地，以70.5亿自持36%的条件被“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体竞得，溢价率50%，楼面价5.2万元/平米。
作为二类居住及基础教育用地的房山青龙湖地块，最终被“国开+万科+首开+龙湖联合体”以56.1亿12%自持条件收入囊中，楼面价约2,7万元/平米。
值得一提的是，起拍前，上述两地块合计起拍价已高达84.4亿元。其中，高丽营地块起始价47亿元，青龙湖地块起始价37.4亿元。此外，高丽营地块被业内公认为“北京今年最佳宅地”，截止起拍前已引来18家房企报名竞拍，“十八铜人阵”由此上演。
竞拍过程上演“十八铜人阵”联合体高价竞得两地块
调控之下，地产武林血雨腥风，土拍之战更是水深火热。帝都“双拐点+限价+自持+方案”的土拍规则一经亮相，对地价及市场的管控能力堪称“史上最严”。
据悉，此次竞拍规则仍然延续以往的“严厉”政策。本宗地设定合理土地上限价格，当达到土地上限价格，转入自持商品住房程序，达到自持商品住房预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案。
首先迎来竞拍的是高丽营地块。截至开拍，住建委官网已收到10次报价，最高报价为49.16亿元。竞拍过程中，绿城首先叫价49.4亿，随后九龙仓叫价50 亿。之后，九龙仓步步紧追，一度举牌至70.5亿，达到土地竞价上限，转入竞自持商品住房面积阶段。自持比例及阶梯均为2%。最终，经过52轮竞价竞自持，“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体自持36%拿下高丽营地块。
第二块竞拍地块为青龙湖地块。截至开拍，住建委官网已收到7次报价，最高报价为38.6亿元。竞拍伊始，“首创+远洋+五矿”联合体以38.8亿价格率先举牌。在“国开+万科+首开+龙湖”联合体触及56.1亿价格上限后，转入竟自持面积环节。最终，“国开+万科+首开+龙湖联合体”以56.1亿12%自持条件竞得青龙湖地块。
地块
北京市国土局官网显示，北京市顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块为R2二类居住用地，建面156684平方米。其中，R2住宅(21地块)64730平方米，容积率1.01，控高24；R2住宅(31地块)91954平方米，容积率1.01,控高24。
截至6月22日，高丽营地块共吸引10主体共18家企业报名，分别是：九龙仓、世茂、绿城、首创+远洋+五矿、首开+万科+龙湖+东方华美、保利+中海+天恒+中粮、金茂、碧桂园、平安、招商。
地块
北京市房山区青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块，属于二类居住及基础教育用地，建面210450平方米。其中，R2住宅(0012地块)174890平方米，容积率1.6，控高18；R2住宅(0018地块)33158平方米，容积率1.6，控高18；A33基础教育(0014)2402平方米，容积率0.8，控高12。
青龙湖地块共吸引7主体共17家企业报名：国开+万科+首开+龙湖、保利＋中海＋中粮＋天恒、房山新城+城建+招商、首创＋远洋＋五矿、碧桂园、平安、金地。
楼面价约为5.2万 高丽营优质地块备受瞩目
此次竞拍开始前，上述地块已引发业内广泛关注。中原地产首席分析师张大伟认为，两宗位于房山与顺义的地块都属于低密度地块，均可建设成为别墅或洋房类产品。其中，高丽营地块则以其优质地块属性及其高价拍出而成为焦点。
“70.5 亿是2016年来，北京住宅地块最高单宗成交额地块。”张大伟表示，“持有物业价值如果减半计算，也就是按照20369平米计算，可售商品房面积为 115946平米。楼面价约为5.2万，因为容积率非常低，包括地下、配套、车位等额外面积比例较高，价值也非常高，所以本地块依然属于年内住宅地块中成交价格相对较低、价值较高的地块。”
也有业内人士分析认为，高丽营地块是今年北京土地市场最好的地。“温榆河别墅区、上风上水、纯净的接近16万方的住宅体量、近乎绝迹的容积率(1.01)，本地块地下挖三层基本就是标配!”
龙湖方面表示，该地块住宅体量达到15.6万㎡，是近年来非常稀缺的低容积率大体量住宅用地，很适合打造龙湖所一直擅长的低密高端别墅产品。值得注意的是，该地块和万科观承别墅、新世界丽樽等高品质别墅项目相望，具有极好的别墅区氛围，未来本项目的品质及竞争力可期。
限价、自住房或成未来北京土地市场主流
中原地产数据显示，青龙湖区域类别墅项目目前市场单价已超4.5万，高丽营同类型洋房别墅项目，单价也已超7万。事实上，上述两地块的限价均远远低于区域内同类型项目的成交价格。
根据规则，高丽营地块商品住房销售均价不超过60508元/平方米，且最高销售单价不得超过63533元/平方米。青龙湖地块所建商品住房销售均价不超过37245元/平方米，且最高销售单价不得超过39107元/平方米。
张大伟表示，从房企角度看，在过去2年销售后，目前房企库存数量明显减少，特别是这类优质低密度住宅土地，因此房企依然处于积极补仓中。从最后成交价格看，房企已经告别了3月调控前不算账就抢地的疯狂，整体自持比例有所降低，土地市场逐渐在回归理性。
龙湖方面表示，高丽营地块所属的高丽营镇属于“中央别墅区”北扩区域，且位于顺义区，为龙湖一直以来的战略深耕区域。
有一点值得注意。在土拍政策持续加码的整体态势下，今年年内北京的土地供应相对去年明显增加。数据显示，截止上述2宗地之前，目前北京已成交22宗地块，商品房住宅(不含配建等)合计成交102.79万平米，其中自住房成交90.57万平米。
“半年时间均已明显超过2016年全年总和。”张大伟表示。“从市场成交看，限价与自住房将成为2017年北京土地市场的最主要特征。未来，北京自住房、限价房等数量依然较多。从土地供应看，预期对未来商品房市场的供应增加有积极意义。”