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6月北京供地再开闸 单月宅地供应超去年全年

 7月13日，顺义后沙峪镇SY00-0019-6001、6003地块R2二类居住用地、SY00-0019-6004地块B1商业用地经过50轮举牌后以50.2亿元被中铁摘获，溢价率为30.39%。如此，6月北京供应的第一块宅地，也是自住房用地正式完成交易。

  6月单月宅地供应超2016全年

  伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，2017年6月北京土地供应再度爆发，共供应土地21宗，其中20宗都是居住类用地，较5月多出17宗。

   虽然6月总的土地供应量还不是今年迄今最高，低于3月的23宗，但居住类用地的供应量却是今年最高，达到了20宗，较3月的13宗多出7宗，也超过了 2016年全年的17宗。整体来看，上半年北京土地供应先后在3月、6月两次开闸放水，居住类用地供应较去年大幅增加。不过，由于6月宅地的供应量较大，所以7月的土地供应节奏有所放缓，截止7月14日仅有一宗工业用地发布公告。

  自住房供地再度集中释放

  在6月份供应的20宗宅地中，有5宗都是自住型商品房用地，这一数字仅次于3月份的8宗，是年内自住型商品房用地的第二次集中释放，5块土地的居住建筑规模也将全部用于建设自住型商品住房。

   这5宗自住房用地先后于6月9日、20日、21日、30日公告推出，分别位于顺义区后沙峪镇、昌平区北七家镇、大兴区黄村镇、平谷区马坊镇以及怀柔新城。如今顺义后沙峪地块已经成交，而昌平区北七家镇、大兴区黄村镇、平谷区马坊镇三宗地也已于7月11日开始挂牌竞价，预计7月内或可成交，怀柔新城地块则将于7月28日挂牌竞价，预计8月才可成交。

  6月仅成交3宗宅地 7月下半月将迎来高峰

   6月北京成交的土地共有4宗，较5月减少5宗，但住宅用地成交有3宗，与5月持平。整体来看，经过4月的成交高峰后，5月、6月的成交量又趋于平缓。不过，7月13日成交的后沙峪地块是北京6月供应出来的第一块地，挂牌竞价起始时间为6月29日，此后多达20块居住用地连续推出，不少地块早已开始挂牌竞价，因此，7~8月份北京土地市场将迎来成交高峰。

  竞争激烈 企业自持比例条件触发

  虽然6月只有3宗宅地成交，但竞争还是颇为激烈。除丰台区卢沟桥乡地块最后为金融街(000402,股吧)广安(北京)置业有限公司以286000 万元顺利拿下外，其余两块地最后都触发了企业自持商品住房比例的条件。

   最后，房山区青龙湖镇地块被北京青龙湖腾翔房地产开发有限公司、北京万科企业有限公司、北京龙湖中佰置业有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体以 561000 万元 、12%企业自持商品住房面积的条件竞得；顺义区高丽营镇地块被北京万科企业有限公司、北京华美恒升房地产开发有限公司、北京龙湖中佰置业有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体以705000 万元、36%企业自持商品住房面积的条件竞得。

   伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，本轮楼市调控，北京除了加强限购、限贷力度，控制需求外，还进一步加强了供给侧改革，大幅提高了供地计划，因此，北京土地供应量尤其是自住房用地供应量的大增是可以预料的。除了3月、6月迎来的两次供地高峰外，未来北京还会集中推出更多的地块。而在90/70政策，限地价、限房价政策，加大自住房用地供应等政策的配合下，未来中小户型普通住宅、自住房的供应力度将会大量增加，这将有利于优化北京的新房供应结构，扭转豪宅化趋势，满足更多中低收入人群的置业需求，并进一步平抑房价，维护北京楼市的长远和稳定发展。

  自2016年四季度以来，限定商品住房销售价格，设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时转为竞报企业自持商品住房面积比例，这一土拍新规则已经成为北京土拍固定程序。如今，这一程序已经被其它城市广为借鉴。

   为争夺土地资源，在热门地块上如今各大房企都喜欢联合拿地，竞争激烈时触发企业自持条件已经成为常态。不过，现今北京土地出让都有企业自持的预设比例，达到设定的预设比例时会转入高标准商品住宅建设方案投报程序，所以去年年底100%自持的情况很难再现。但即便自持比例不高，房企的后期运营能力也将受到考验。

  胡景晖表示，如今全国的租金收益率都非常低，房价高企的北京更是如此，甚至跑不过一年期固定存款利率，*不过一般的理财产品收益。所以，企业自持对开发商的运营能力要求非常高。

   面对考验，胡景晖认为，REITs模式应该是不错的出路，但在中国当前的条件下想要实现资源的资产化、资产的证券化比较困难，短期内难以成形。而在实际操作中，除了通过开发中的权重取舍、成本分摊、利益交换来争取空间，开发商也可考虑在行业内与有着丰富租赁经验的、有着较强的房屋资产管理能力的专业租赁经营企业合作，比如伟业我爱我家集团旗下的相寓等专业租赁经营企业，共同探寻可行的运营模式。