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上半年深圳写字楼供应旺盛 未来3年将达供应峰值

与今年上半年较为冷清的住宅市场相比，截止今年第二季度，深圳写字楼市场供应持续处于高峰。多家地产研究机构认为，受多种因素影响，中短期内深圳甲级写字楼市场的供应量仍将处于上升态势。同时，第二季度内的几宗大型交易，均集中在南山区，科技和金融企业仍然是消化甲级写字楼的主力军。 市场存量将进一步扩张 以行业角度而言，深圳甲级写字楼市场一般被细分为罗湖的蔡屋围、福田的华强北、中心区、车公庙和南山的高新园、后海、前海等分区。高力国际日前公布的数据显示，截至今年第二季度，集中于这些区域的甲级写字楼总存量已达到478.7万平米。其中，福田区所占比例最高，存量达到255万平米，南山区和罗湖区分列其后，分别为169万平米和54万平米。 受全市稳固的经济基本面支撑，甲级写字楼的市场需求将持续增长，因此有业内人士预计，这三个区域内的甲级写字楼存量仍将继续扩张。 “从区域来看，将以南山区的存量增长最多，有望增加87%达到310万平米，福田的扩张速度会比较稳定，预计将增长69%至437万平米。”高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠指出，未来前海片区的甲级写字楼将会迎来更为快速的增长，以该公司目前录得的4万平米存量而言，这一区域的存量到2021年有望增长至208万平米。“未来五年，深圳甲级写字楼的新增供应量约529万平方米，到2021年总存量或将突破千万级别。” 但周之惠认为，需求的持续增长也使深圳甲级写字楼市场即将进入供应过剩时期，并且新增供应将在未来三年来达到历史峰值。“大量新增供应的入市，对企业租户而言或许是较为有利的局面。” 总部效应持续显现 近年来，不少大型企业积极布局深圳，通过购买、租赁整栋或整层办公楼作为自用的交易日趋活跃。“在严格的楼市调控政策下，部分资金由住宅转移至办公物业，共同带动一手办公楼成交回暖。”戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端说。 记者梳理发现，二季度的深圳写字楼市场中，租赁面积最大的几宗成交项目都位于南山区。其中，哈曼国际在招商局港口大厦租下9000平米用以设立全球研发中心，电子巨头三星拿下中洲控股中心约7500平米面积，美百年在卓越前海壹号的承租面积达到6124平米。 值得一提的是，这一季度内的大宗交易需求约有7成来自于金融和科技行业，除上述几宗交易外，前海人寿、罗姆半导体、联储证券、富济财富、泛华金融分别在位于福田的中洲大厦、金地中心、皇庭中心租下了3000至1000平米不等的面积用以办公。 “近年深圳大力打造总部经济，已逐步形成了深圳湾超级总部基地、福田中心区、前海、后海、留仙洞片区等几大总部企业聚集地的格局，科技企业总部如腾讯等对办公物业的需求非常大。”张晓端表示。 而作为消化甲级写字楼的另一大“主力军”，在2017年的新增供应中，总部物业中有六成以上为金融总部。“今年金融业租户继续主导着市场需求，以资产管理、投资公司为主，也有部分基金公司。科技类企业和贸易类企业在这一季度内少量扩张。”世邦魏理仕华南区顾问及交易服务办公楼部主管简家宏认为，与以往多个季度不同，这一季度显现出的新趋势是来自自动化设备和电子配件等制造业板块对写字楼的需求也在显著增加。