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上市房企近8000亿现金背后 今年发债规模已降逾4成

楼市调控，加剧房企分化。数据显示，上市房企上半年现金规模高达7748亿元，但融资规模明显下滑。房企分化背景下，中小房企负债率更为突出。

房企融资再度收缩

房企融资规模下滑，二季度以来升势止步。

国内发债方面。继7月债券发行规模首度超过去年同期后，8月份地产企业境内发债规模再度下滑。

Wind资讯统计，今年以来，地产企业境内累计发债规模2767.21亿元，较去年同期的8212.59亿元，下挫66.3%。其中，8月份发债规模439.93亿元，结束环比两连涨，且较去年同期下滑58.2%。

海外发债方面。Wind资讯统计，今年以来，地产企业海外累计发债规模已达279.71亿美元，发行债券数量60只，规模和数量继续超过历年去年规模。

但8月份地产企业海外债发行规模24亿美元，发行债券数量7只，均连续两个月下滑。

信托融资方面。中国信托网早前报道，相对其他资管渠道而言，房地产信托业务的政策较为宽松，由此产生了不少房地产信托融资需求。

但即使如此，也面临调整。上海证券报报道，7月发行的房地产信托产品的规模达472.7亿元，而同期成立的房地产信托的规模仅为210.2亿元，环比6月份大幅下滑39.16%。

中国证券报援引市场分析认为，在强调控、严监管、融资趋紧下房地产投资将有所放缓。但大幅降低可能性不大，房地产行业仍有结构性机会。

此外，作为房企融资的重要渠道，银行贷款增速亦出现放缓迹象。

数据显示，今年前7个月，国内房地产开发累计银行贷款1.27万亿元，同比去年增速17.5%，增速年内首次出现回落。而广发证券乐加栋研报分析，银行信贷资源多向大中房企倾斜。

销售下滑加剧房企分化

伴随着融资回落的同时，房地产调控仍未有放松迹象。

Wind资讯统计30大中城市样本数据显示，7月份一线城市商品房成交面积238.16万平方米，创3月份以来新低，较去年同期下降45.5%。

不仅如此，广发证券乐加栋研报统计，8月前24天，跟踪的41城市新房成交同比下滑25.3%，其中一二线城市分别同比下滑52%、23%，23个三四线则同比下滑13%，累计同比降幅则小幅扩大至1.8%，总体成交热度继续下行。

研报认为，当前楼市总体成交热度继续下行，部分热点城市首套房按揭贷利率基准上浮已成为主流，将对成交持续形成抑制。

销售数据下滑同时，房企分化进一步加重。

乐加栋研报统计上市房企半年报数据显示，目前TOP 10房企的市场占有率已进一步攀升至26%，TOP 30房企的市场占有率更是攀至41%。行业集中度继续快速提升，调控背景下大房企更具备竞争优势。

西南证券统计龙头房企前7个月数据也显示，碧桂园、万科、中国恒大前7个月销售面积分别达到了3695万平方米、2118万平方米、2915万平方米，同比增速分别为99%、31%、28%。销售金额分别达3339亿元、3127亿元、2883亿元，同比增速分别为123%、44%、56%。其他地产龙头企业今年以来的销售面积和销售额同样增速明显，地产行业“强者恒强”势头明显。

除了销售上的差距外，房企现金流亦分化明显。

乐加栋研报统计，上半年上市房企整体在手现金7748亿元，短期有息负债6140亿元，覆盖率126%。但整体净负债率重新回升，因现金回款不及去年，中小房企负债率更高。

而据中报显示，截至今年6月底，万科持有货币资金1075.6亿元；碧桂园现金余额为1201.3亿元；中国恒大的“现金及现金等值物”亦达1644亿元。

龙头房企现金流充沛的同时，中小房企压力明显。

乐加栋研报分析，上半年上市房企整体净负债率重新回升，主因现金回款不及去年，而中小房企负债率更高。

21世纪经济报道援引Wind数据显示，截至今年年中，128家房企的长期债务比例为30.85%，中短期负债比例则接近7成，这也意味着，房企的偿债高峰期即将到来。

值得注意的是，中国金融杂志刊登央行研究局局长徐忠文章称，对一、二线城市房地产市场应保持紧调控态势，可考虑在MPA中增加房地产广义信贷的偏离度指标。同时，要以市场化为导向改革完善土地制度，要以房地产税为切入点，深化中央与地方财税体制改革。