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中冶广州“王炸” 静默一年后低调开工与它的市场大考

酝酿多时，中冶的两个广州“王炸”项目，终于传出了新消息。 近日，中冶置业广州公司官微发布消息称，当天其位于珠江新城的中冶置业接待中心正式开放。对外展示的首批项目包括萝岗长岭居和海珠江南大道项目，前者案名已定为“中冶·逸璟台”，后者则为“中冶·逸璟公馆”。 除此之外，中冶公开提及的项目的信息便无更多。 算算时间，中冶最早拿下的萝岗项目至今已逾一年，同年二度落子的海珠项目也至少10个月。相比要求建设周期6-8个月的碧桂园等房企，它的速度慢了可不止一点。 有业内人士在接受观点地产新媒体采访时坦言，目前两项目虽然已开工，进度却并未深入，整体的规划实际上也还没最终确定，具体的户型、价格、销售节点安排也更未明确。 有行业人士甚至猜测，这或许是中冶为了等待更好的市场时机而有意放缓工期的策略。而出于减投入、降风险的考虑，萝岗项目公司已于去年底引入五矿国际信托，为项目提供资金帮助。 中冶自去年首入广州，通过一场刷新萝岗地价纪录的拿地打响名号，在收获关注目光的同时，它同样也面临着市场大考。 开工前漫长等待 “你不在江湖，江湖却还流传着你的传说。”市场对于中冶广州两个项目的关注，在其静默的这一年里，并未减少。 毕竟，去年连续高位夺地的轰动场景，在如今的市场上已经难得一见。2016年8月和11月，中冶以总价66.5亿元先后将萝岗长岭居宅地、海珠区江燕路万宝冰箱宅地揽入囊中，实际楼面地价分别达到了2.73万元/平方米、4.42万元/平方米。 比房价还高的地价一时间引来市场无数眼光，二度拿下海珠地块之前，坊间还曾传出过“中冶认为成本过高无利可图，宁愿损失逾2亿保证金也要退地”的消息。 尽管该消息很快便被证实并不属实，这一插曲却折射出了市场对中冶高调抢下此地块的担心。 相继拿下萝岗和海珠两项目之后，搅动广州市场的中冶便陷入了长时间的静默，期间曾有不少人士试图打听项目的工程进度和规划，几乎都无功而返。 即便经历漫长一年等待，中冶在最新宣布开放接待中心的过程中，关于项目的具体规划信息，也并未披露太多。 有市场消息称，萝岗“中冶·逸璟台”规划有联排别墅和高层洋房，别墅货量或有数百套，但项目体量相对较小的海珠“中冶·逸璟公馆”住宅部分以别墅为主，仅约50套。两项目均走高端路线，目前都已开工，但具体的开盘时间、推货计划、户型、价格等尚未明晰。 而按照萝岗地块的出让条件，自土地移交之日起计，开发商3个月内必须向规划部门报送符合相关要求的用地规划方案，6个月内动工(打桩)建设，动工后36个月内必须全部竣工并投入使用。 观点地产新媒体了解，今年6月初，中冶置业集团董事长刘福明曾带队实地调研萝岗项目，彼时建筑合作方“上海二十冶公司”官微披露，该项目工程包含8栋高层住宅和多栋低层建筑以及配套建设，且案名已定为“中冶名辉?逸璟台”。 “上海二十冶公司”还提到，“目前(中冶名辉?逸璟台)工程已完成清表施工，地勘部门和设计部门正在进行勘察、详规、制图阶段，项目前期的场平、大临、围挡等工作已全面开始实施。” 随消息中附上的一张现场实景图中则显示，项目地块仅被推平，旁边是几辆运土车，尚未有打桩等建筑迹象。 直至今年7月初，项目公司广州中冶名辉置业才开始陆续发布设计施工总承包招标等公告，8月底，该公司的招聘信息出现在网上。 相比之下，晚三个月才拿下的海珠项目进展也并不算快，该项目今年6月1日获得广州国土局颁发的建设用地规划许可证，9月24日广州国规委在官网发布其建设用地规划许可批后公示，但目前工程进度亦未可知。 高举高打与市场考验 提及中冶高调拿下两项目后的“慢动作”，有行业人士猜测，或许是为了等待更好的市场时机而有意放缓工期。事实上，这是中冶静默的一年里，广州市场上出现得最多的看法。 接近中冶集团的知情人士向观点地产新媒体透露，目前两项目的整体规划其实还未最终明确，仍属于较前期。 准备时间之所以较长，一是因为今年初广州出台了商办限购新政，使得原本含有商业部分的海珠项目很多规划需要重新修改，二则是“面对市场大环境，多少还是有些压力。” 熟悉中冶的代理行人士也向观点地产新媒体表示，按此前的销售节点计划，萝岗项目原定今年10月份入市，但目前最新计划还未明确，要在春节前面世的可能性也不大。 “国庆是个重要的蓄客节点，主要是为了吸引客户才决定开放展厅的。”上述人士指，中冶项目将加大市场宣传，希望能尽快推出，因此才选择此时开放展厅，提前锁定部分客源。 实际上，在广州市场，面临土地成本和楼市调控所带来的市场压力的企业并不止中冶一家。去年至今年初，从楼面单价3.6万、4.6万到5.5万，雅居乐、龙湖地产、时代地产都先后创下广州纪录。 “这并不是中冶一家的问题，所有开发商都要面临类似的问题。”有市场研究人士就如是向观点地产新媒体表示，开发商拿地之初就意味着未来需要承担一定的潜在风险，例如高位拿地、低位出货，且不管多高的成本拿地，都要按市场价格出售。 而考虑到目前不让房价过快上涨的政策基调，“开发商的利润逐步缩减是大趋势”。 要获得高购买力客户的青睐，首先产品就需要具备一定的竞争力，同时寻找差异化优势。 对于中冶项目，该人士就指出，萝岗及海珠项目都适合做高端别墅，且所在区域的该类型产品不多，城市别墅的定位或使中冶获得了一定的优势。 至于能达到怎样的“企业、市场都接受”价格，目前则尚未有具体定论。有接近中冶集团的知情人士就表示，由于是高端产品，价格肯定会高一些。 对此，前述市场研究人士未予置评，但其表示，1高一些更多是企业的期望，若要达到理想价格一定要有市场依据，这决定于项目最终展现的产品是否能被消费者接受，并为此“买单”。 由此看来，对于目前还处在“初级阶段”的中冶萝岗、海珠项目，市场的大考才刚刚开始。