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经济走势跟踪：中国楼市将保持相对稳定

中国楼市以整体稳中微升告别了2017年，严格受控的一线和二线热点城市房价持稳，非热点二三线城市涨幅则有所扩大，得益于年末冲销售和相对宽松的政策环境。新年伊始，部分二线城市以吸引人才为由微调楼市政策，一度引发市场对政策松绑的揣测，但随即遭到相关部委否认，显示调控基调并未有变。另一方面，在房地产长效机制建设上又有新进展。国土部表示政府将不再是居住用地唯一提供者，分析人士认为这正是十九大要求的“多主体供应”的重要体现，将助力租赁市场发展，但由于体量有限，短期对房地产市场供需影响不大。“楼市表现与城市调控政策力度同向，调控力度大的城市房价涨幅缓，调控力度最大的城市出现了同比下调。”中原地产首席分析师张大伟表示。他预计2018年的调控政策力度依然持续，70城市房价数据依然会明显分化，最近发布吸引人才的系列城市，预计房价年初有望平稳，北京(楼盘)等一线城市房价今年将继续同比下调。 路透根据中国国家统计局公布的数据测算，2017年12月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升5.3%，连涨27个月，涨幅在连续一年收窄后首度扩大，高于上月的5.1%。从环比看，12月新建住宅销售价格较上月上涨0.4%，连涨32个月，高于上月的0.3%，为五个月高点。统计局城市司高级统计师刘建伟称，初步测算，12月一线城市新建商品住宅价格环比持平，二手住宅价格环比下降0.1%。二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点；二手住宅价格环比均上涨0.3%，涨幅均与上月相同。同比来看亦呈现类似趋势。一线城市新建和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落，12月比11月分别回落0.1和0.4个百分点。二线城市新建同比涨幅比上月扩大0.4个百分点，二手同比涨幅与上月相同；三线城市新建同比涨幅与上月相同，二手住宅价格同比涨幅连续五个月回落，比上月回落0.1个百分点。 楼市年末微涨，主要受二三线房价涨幅扩大带动。与之相对的是15个热点城市多数持平或微跌。 从环比看，有四个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2至0.3个百分点之间；北京、杭州(楼盘)和合肥(楼盘)三个城市持平。从同比看，有九个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2至3.0个百分点之间，这些城市新建商品住宅价格低于上年同期水平。70个大中城市中环比上涨的城市自上月的50个增至57个，持平和下降的城市分别为六个和七个，均较前月减少。环比涨幅居前的城市有昆明(楼盘)(2.6%)、海口(2.2%)、泸州(楼盘)(2%)，均为非热点二三线城市。张大伟认为，二三线房价依然上涨，主要原因在于，二三线的信贷相比2016年明显收紧，但资金价格依然处于历史低位；一线城市严格调控下的溢出需求，包括自住与投资，都回流到了二三线城市；调控政策分化，非调控热点城市虽然也密集发布调控政策，但整体内容相对较宽松，对市场抑制作用弱。此外，11月-12月，部分项目冲刺年末销售任务，入市供应量有所上涨，市场活跃度提高。 新年伊始，南京(楼盘)、合肥、兰州(楼盘)等城市对本地房地产政策进行微调，吸引人才流入，引发对房地产政策松绑的猜测。中原地产研究中心统计数据显示，从2017年10月来，短短三个月时间，全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策。针对松绑传言，各地住建部门纷纷否认，住建部亦重申，对房地产调控的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。今年将严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。 在调控基调延续的同时，长效机制则在继续推进。国土资源部部长姜大明稍早表示，政府将不再是居住用地唯一提供者，将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，此番表态被视为租赁市场的又一利好。 链家研究院院长杨现领在报告中表示，“国土部的上述表述是贯彻落实十九大'多主体供应、多渠道保障、租购并举’的重要举措，也是对13城市集体土地建租赁试点的延续。”他指出，当前北上深分别有220万套、300万套、100万套的租赁供给缺口，房源供应短缺是制约租赁市场发展的最大障碍，这些供需矛盾紧张的城市需要注重增量和存量相结合，而集体经营性建设用地及企业用地是一种潜在补充。集体土地建租赁的城市范围可能会在之前13个城市的基础上有所扩大。如果将这一政策推广到全国，要防止一些租赁需求并不强烈的城市跟风。杨现领指出，集体经营性建设用地纳入租赁供地长期会改善城市租房短缺的矛盾，但短期难以影响供需格局。短期来看政策对租赁市场供需格局边际增量影响不会太大。简单测算，以北京为例，即便2018年完成全部的租赁和集体建设用地的供给计划，增量供应也只有10万多套，在整个存量租赁房源中的占比只有6%左右，在北京所有存量房源中的占比只有1.5%，难以对市场形成冲击。另一位接近监管层的资深专家认为“方向很正确，实际效果可能有限”。他指出，一方面新增集体建设用地非常少，加上遗留的存量建设用地，供应量也是有限的；另一方面也存在中央和地方的博弈。他认为，在一个开放的市场，租房供应增加，有助于商品房价格下调，通过租赁房增加满足住房需求。但对地方而言，租赁住房供应太多，房价下调，土地收益就会减少，难以完成土地收益指标，会有压力，积极性会打折扣。“所以，政策初衷很好，但实际能执行到什么程度，还得再观察。” 房产税会是那只灰犀牛吗？ FT中文网首席财经评论员徐瑾认为，房产税在未来可能是中国经济最大的灰犀牛。上海(楼盘)从2011年开始执行房产税试点，七年过去了，房产税对于多数人来说，还是一个遥远的事情。虽然学者们当时测算说上海执行房产税之后房价大概会下降15%，实际上，即使限购政策在侧，这7年的上海房价仍旧一路飞涨。 2010年，国务院财政部发布三次文，作为房地产试点城市的上海和重庆(楼盘)启动了房产税。二者都是以新增购买住房为考虑，重庆针对别墅等高档住房，上海针对普通住房，且对于本地人有不少优惠。从抑制房价的效果来看，两地房价持续上涨证伪了房地产税可以降低房价的说法。更何况，一方面，法规本身较松，另一方面，民间智慧令人叹为观止。 肖捷心目中的房地产税自然与此有所不同。那么，此刻推出房地产税的背景，其中一个明显的原因，无疑是地方财政的捉襟见肘。伴随着拆迁成本高升以及城区土地日渐稀少，一线城市房地产正在由一手房市场变为二手房市场，收入土地出让金年年减少：土地出让金在2014年达到4.3万亿的历史高位，随后一度回落，直到2017年才回升到4万亿左右。而过去十来年，土地出让金占到某些地方政府收入的四成到五成。这个时候，以房产税补充土地出让金，自然成为可能选项。 在70年产权的情况下，土地产权没有完全落实，中国“房产税”还是“房地产税”仍旧无法厘清的情况下，屡屡吹风征税，的确映射了当下中国财政的问题。政府的官方债务水平虽然比较低，表面上没有赤字，但是各种隐性负担核算之下，地方一级政府的赤字率惊人。 过去的土地财政模式，虽然看起来是点石成金的金融炼金术，但是容易的钱来得快，去得也快，这些年土地招投标制度使得中国深陷土地财政旋涡，中国地方政府发展模式在大干快上的投资狂潮中无法自拔，一步步依靠新增投资如同饮鸩止渴。 这种模式起源于香港，其弊端以及短视其实更应该引发反思。香港房价不断高涨，中产阶级收入止步，表面上赋税不高，但实际上每个人都为高房价而付出代价。 香港和内地的过去已经不可更改，未来更应该思考是如何改变不合理的土地制度。即使土地招投标制度在过去有其历史意义，但在当下几乎已成为鼓励地王、奖励投资的负面因素。这是比起房地产税更值得关注的土地政策。 退一步说，房地产税真的能够大幅扩张地方政府财力吗？有人测算全国房产地价格在130万亿左右，这看起来是一块大肥肉，但是实际情况收到手的房地产税到底有多少？按照国泰君安的测算，在0.5%的房产税税率假设下，针对房屋市值征收的房产税能占到地方本级收入的约10%；若房产税为1.5%，则对地方本级收入的贡献为30%。但如果考虑每人20平米减免，那么在0.5%和1.5%的税率下，房产税仅能分别占到地方本级收入的4%和12%。 进一步说，在年年房价上涨压力之下，有购买能力的中国家庭多数已经完成自住房配置。据美盛环球资产管理与渣打银行中国2017年报告，中国投资者自有住房拥有率领先全球，高达74%的中国投资者拥有房产，属于受访市场中最高比例，而亚洲(日本除外)平均仅为57%。这其实说明房屋已经成为中国人最重要的金融资产。随着房地产税的推出，无疑将会导致中国居民家庭财富的缩水。增加地方政府财力与家庭财富缩水之间的对冲，将会导致怎样的经济净效益？其实值得深思。 最后，从房产税的用途来看，美国等国往往作为地方一级政府使用，用于公立学校建设以及社区维护等，这种情况下房产税并不是作为贫富调节或者房价调整的因素，而更多是取之于本地用之于本地的做法。 在日本案例中，房产税的目标并非房价调整。以日本房地产为例，其房产分为固定资产税和都市规划税等类别，目前并不算高。80年代时候一度出台比较高的税率，但并没有起到遏制房价上涨作用，到了90年代为了鼓励持有房地产做了调整，但也没有遏制土地价格下跌的势头。 回到中国场景。在房地产界，或许有房叔房姐，却并没有真正的神，一直鼓吹炒房的网红，可能最终是是通过梦想暴富的粉丝来变现。房价剧变带来的阶层变化，让焦虑和自满都成为集体游戏，大家都不过是时代经济中翻腾的蚂蚱，运气好的时候面朝上，给个灿烂笑脸，运气不好的面朝下，不小心就跌四仰八叉。 在一二线城市拥有两套房产，是中国中产阶级梦想标配，也几乎是他们对于自身奋斗最高肯定。也正因此，对于即将而来的房产税消息多以视而不见的态度加以忽视。 经验告诉我们，政策并不仅仅以经济逻辑为要点，房产税推出的可能性在加大，但是推出之后，经济逻辑仍旧会发挥作用。房产税的问题不仅仅在公平问题，更在于可能的一连串反应，从居民层面，除了可能的房地产价格跌落，更多持币待购者出现犹豫，这带来申请房贷的放慢；从企业层面，银行抵押物缩水，在银行的调整之下，可能会带来流动性进一步收缩，甚至引发通缩循环。