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香港楼市将暴跌40%，内地比香港更危险？

昨晚，香港一宗山顶豪宅土地意外流标。 这是发酵了整整一个月的香港山顶文辉道住宅项目，位于全港最为贵重的地段，未来百分百的超级豪宅，媒体早早预测这块地将成为“全港地王”，长实集团等5家龙头房企参与投标。 然而，它却流标了。 港府给出的理由是： 地价标金未达到政府就该用地所定的底价。 换句话说，就是开发商不愿意为靓地开高价了。 局姐不禁想起内地的土地流拍大潮。中原地产的数据显示，今年一二线城市住宅土地流标年内223宗，创下2013年以来的记录。 翻阅数据，在刚过去的9月，香港楼市已经初现拐点，有金融人士大胆预测，香港住宅价格可能“在两年内跌幅达40%”。 香港楼市要崩盘了吗？ 香江两岸，一衣带水，更何况内地的地产开发模式，本就移植自香港。香港这止不住的喷嚏，会不会让本就凛冽的内地楼市跟着重感冒？ 今天局姐就和你侃侃香港。 01、香港楼市现在怎么样了 从今年下半年开始，香港的楼市已经有了雪崩的感觉。 首先，是内地客的被迫离场。 特别是今年以来，国家外汇管理局监管加码，高净值人群携资本跨境流动难度越来越大。房产咨询公司高力国际的数据显示，今年前6个月，内地对香港住宅用地的投资金额仅为8.35亿美元，而去年全年这个数字是70亿美元。 妥妥的断崖式回落。 7月，香港地区新房成交量环比减少15%，8月再降18.3%。而当月，二手房成交量比7月份减少了超过三成。 然后，是加息。 2006年3月之后，香港再也没有加过息，楼市按揭贷款长期维持1.7%-2.25%的低利率。 跟随美联储加息的脚步，9月27日，香港金管局上调贴现窗基本利率25个基点，至2.50%，香港三大主要银行汇丰、恒生、渣打12年来首次上调港元最优惠贷款利率。 第二天，香港差饷物业估价署发布了8月住宅楼价数据： 香港8月私人住宅售价指数报393.9点，环比下跌0.076%，为自2016年3月以来首次下跌。 香港楼市将暴跌40%，内地比香港更危险？ 而10月初，中原地产也发布报告称，过去12周，包括荃湾区、屯门区、元朗区等在内的新界西选区私人住宅价格下滑了2.5%。其中，香港十大蓝筹屋苑之一嘉湖山庄房价大跌15%。 蓝筹屋苑一般被视为香港楼市的参考指标。 这还不算，10月14日，中国香港财政司司长陈茂波站出来说，过去逾10年的香港超低息环境结束了，香港可能会步入逐步加息周期。 最后，市场上出现了一致看空的声音。 香港本地券商耀才证券创始人、董事会主席叶茂林公开表示，若贸易战进一步升级，香港住宅价格可能在两年内大幅下跌，跌幅或达40%。 机构也都纷纷发出警告，认为香港房地产市场将出现逆转。 花旗预计，下半年香港房价可能下跌7%左右。 瑞银(UBS)则预计，从现在起至2019年底，香港房价有可能下跌，最多将跌去10%。 舆论的转向反过来影响了购买决策。最近，无论是新房还是二手房，都出现了很多起退订案例。买家宁愿损失几十万港元定金，也不要房子。 02、香港为啥能持续十年大牛市 但是，在今年下半年以前，整整十年，香港拥有的，是全世界最为火爆的房地产市场。 瑞银最近发布的2018全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首(中国内地城市不在评估之列)。 香港楼市将暴跌40%，内地比香港更危险？ 中国内地城市不在评估之列 2018年，香港房屋均价达到近20万一平。截至7月底，香港楼价已连涨27个月，仅今年上半年的涨幅就达到13%。这个亚洲大都市已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市首位，属于“极度负担不起”之列—— 你需要工作22年才能在香港买一套60平方米的公寓，比第二名英国伦敦的工作时间长了7年。 但十年前，买一套香港的房子只需要工作12年。 香港楼市将暴跌40%，内地比香港更危险？ 香港为什么能维持十年的楼市大牛市？ 有人提出了三大理由，那就是地少、人多、经济发达，但是如果推敲一下，就会发现，这三个理由都不太站得住脚。 首先，从土地来说，香港的土地一点都不少，只是都没开发而已。 根据香港立法会官网数据，整个香港的土地，只开发了25%左右，全香港1100余平方公里的土地上，仅郊野公园就有400多平方公里。 未开发的土地每提供1%，就可以解决100万人的置业问题。 而与此同时，香港人均居住面积仅16平米，大量香港人居住在鸽子笼里，住房痛苦指数全球第一。 其次，香港确实人口多，但是没有多到冠绝全球的程度。 以香港737万人计算，每平方公里人口为6676人，深圳人口5962人/平方公里，香港只是略高而已。 不过，如上所说，香港实质发展的区域只有25%左右，按此计算，人口密度高达约每平方米2.7万人，远超过深圳，比印度孟买还高。 不但如此，过去十年香港的人均居住空间的增加简直不值一提，仅从 159 平方呎(一平方米等于10.7平方呎)略增加至170平方呎。而同为高人口密度城市的东京和新加坡，人均居住面积已经达到了210平方呎和270平方呎。 再次，收入上，香港的富裕程度也没有冠绝全球。 人均收入超过香港但是房价不如香港的城市，全球到处都是——东京、纽约、伦敦、巴黎，人均收入超过香港，房价却都远远不如香港。 那么，是什么从深层次支撑了香港的楼市上涨？ 是香港楼市的制度。 香港高房价根源是扭曲的供应关系，供应关系的第一步，是土地制度。 香港回归后，沿袭了港英时期的土地制度，由港府出让土地使用权。 香港是低税收高地价的典型代表。香港作为自由港，整体税率低，港府又面临着公共设施、教育、医疗等支出压力，只能靠出让土地补充财政收入。 现在，土地出让及房地产相关的税收是港府财政收入最主要组成部分。2016年度的地价收入占比为22.3%，而其中印花税、一般差饷等也主要来自土地相关，预计房地产和土地相关收入占财政收入45%。 在这个前提之下，控制土地供应从而稳定地价是符合港府利益的。 这种模式，也注定了香港政府对于房地产有着很强的控制力。 1997年，金融风暴席卷亚洲，香港也遭到了索罗斯的攻击，港股和楼市同时暴跌，香港楼市直接腰斩。 2008年，香港楼市再次遭遇打击。 然而，还是那句话，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。 在世界之巅的香港房价，或许在加息时会下跌，在爆发金融危机时会大跌，但是以香港人口20年翻一倍的速度，且政治现实不改变的背景下，还是会回归到供不应求的基本面。 说到这里，局姐忽然对香港楼市崩盘的未来没有那么悲观了，只是感慨，香港繁华背后，长居不易啊。 03、内地楼市比香港更危险？ 作为香港模式的学徒，内地楼市会更危险吗？ 内地基本全盘沿袭了香港的楼市制度，包括预售制度，以及，土地出让制度。 如今，内地同样受到毛衣战的影响，是否应该加息保汇率，也是眼下最棘手问题。 一旦加息，自然对整个内地的楼市是利空的。 当楼市从普涨转为分化，从长远的角度来看，一座城市的房价要拼的，就是人口和土地的基本面——人口是否保持净流入，以及土地供应是否充足。 对比之下，局姐觉得，许多没有优势产业集聚，税收收入微薄，政府财政收入紧张的三四五线城市，卖地的冲动很可能比其他城市更大，可能造成更多的土地供应。 而由于没有产业吸引，缺乏人口大量流入，这些地方的承接力量又会严重不足。 显而易见，这些地方的楼市，会远比香港楼市危险。