兰格钢铁

中金：密切关注地产“因城施策”方案 地方层面近期或落地

中金公司近日在一份报告中指出，中国中央层面对房地产政策仍会保持相当强的定力，但须密切关注地方层面近期可能落地的“因城施策”方案。

中金分析师张宇在2月26日的报告中写道，从当前政策大基调来看，“稳房价”仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线，其政策定力和调控房价的决心仍然不容轻视：

因此我们认为除非出现基本面的严重加速恶化，中央层面的地产政策放松(尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等)可能性不大。

但中金表示，“因城施策”背景下各地方政府可能将拥有更大的调控自主权和宽松空间。预计3月“两会”窗口期部分热点一二线城市将陆续落地和公示其施策具体方案。若确有需求端政策的有效放松，对于改变购房人预期以及基本面修复都将有积极作用，否则基本面大概率将延续加速下滑趋势。

去年12月，中央经济工作会议明确，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

有分析指出，“从‘分类调控’到‘分类指导’，意味着未来房地产调控的主体责任将落到地方身上，结合地方实际情况的“因城施策”有望成为2019年楼市调控的主基调之一。

中原地产首席分析师张大伟预计，2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，未来多个城市的微调宽松政策将密集出现，‘因城施策’有望快速扩围。”

受货币政策宽松预期和楼市政策微调预期的影响，开年以来，A/H地产板块在行业基本面下滑趋势下仍呈现持续估值修复行情。

中金覆盖的A/H地产股当前分别交易于7.0倍和6.4倍2019年预测市盈率，自去年四季度底部分别回弹40%和43%，港股已反弹至过去三年平均估值水平，A股则较估值中枢仍有距离。

对于未来走势，中金判断宏观货币政策和财政政策的积极调整仍将持续提振板块情绪，进而带动估值继续上修。但在估值提振后盈利端能否支撑，则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。其中须尤其关注行业需求端和房企融资端政策的边际变化。