兰格钢铁

深圳写字楼空置率高企：前海集中“供货”中小企业搬离CBD

沿着前湾一路向西，道路两旁的建筑拔地而起，到处都是热火朝天的景象。6年前，深圳前海蛇口自贸新城还是一片滩涂，如今这里已经规模初成，写字楼群开始陆续面世。 前海片区虽有利好，但如今还是个“大工地”，配套设施还有待完善。同时，该片区办公氛围不够浓郁，又不断有新的写字楼交付。据高力国际数据，这一片区甲级写字楼的空置率已经高至65.7%。 前海片区的集中供应客观上影响了深圳全市写字楼市场数据。但这不是全部原因。今年上半年，深圳甲级写字楼的整体空置率升高至23.3%，福田、南山的空置率分别为16.1%、21.7%。 《每日经济新闻》记者近日在深圳写字楼市场调查发现，很多中小型企业正在不断平衡租金成本与营业收入之间的关系，它们或不再负担得起高额的租金。这些为成本所困的企业，选择在关外用更低廉的租金租下办公区域。 深圳写字楼市场正处在变动时期，无论是供应端还是租赁端，都开始进入新一轮的洗牌期。 供应量攀升 6年过去，早期建设的写字楼陆续入市交付，但目前愿意在前海办公的企业还不多。“交通不太方便，打车司机都不太愿意进去。”一位熟悉前海片区写字楼的人士指出。 前海片区正在成为深圳全市供应的“大户”。据高力国际数据，2019年至2021年，深圳甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米，其中超八成来自南山和前海；2019年下半年，预计全市约有超108万平方米的新增写字楼供应入市，同样主要集中在南山和前海。 写字楼集中供应但配套没有成型，大型的企业机构都未入驻，这些都成为了前海片区的写字楼空置率高企的原因。 7月16日，《每日经济新闻》记者走访前海片区发现，这一片区还处在集中建设的阶段，路上行驶的多是货车。部分已经交付使用的写字楼，目前也还没有成熟的商业配套，的确不是理想的办公地点。 在已经交付的前海信利康大厦，《每日经济新闻》记者走访了21层以下的近10个楼层，除了一家企业培训机构和一家传媒公司有人员办公外，多数楼层即使已经装修完毕，也仍处于无人办公状态。 记者以公司租赁为由联系上这栋大厦的招商人员，他介绍了一个200平方米左右的物业，是一个已经装修完毕的单位，而且已经挂上了公司的名称。“本来想在深圳开公司，但最后没有开起来，现在放出来租。” 随后《每日经济新闻》记者在天眼查以及社交媒体上搜索这家公司的名字——其董事长负面缠身，而欠薪信息则铺天盖地。 这是前海写字楼情况的一个缩影。前期入驻这一片区的企业，多数承租的都是小面积的物业，而这些企业本身资质并非十分良好，很难保证长期经营状况稳定，一旦经营情况不理想就会退租，这在一定程度上也推高了写字楼的空置率。 在另一栋已经交付的前海香江金融中心，其情况也与之类似。其前台的工作人员表示，“目前写字楼还有很多的，(因为)我们都是大面积(500平方米起租)。” 从CBD写字楼搬离 前海片区的供应走高对深圳写字楼的整体空置率造成了一定影响，而全市写字楼市场的整体情况也并不十分乐观。 相比起北京和上海，深圳的写字楼整体空置率处在高位。今年上半年，北京甲级写字楼空置率达到11.5%，上海优质写字楼市场空置率为18.0%，均低于同期深圳甲级写字楼23.3%的空置率。 值得注意的是，包括高力国际、第一太平戴维斯等机构的报告都曾指出，互联网金融的退潮影响到了深圳的写字楼市场，但在一线市场的人士则表示，这一原因“并不全面，还是因为(企业)算不过账了。” 这与整体的经济景气度有关系。据《每日经济新闻》记者调查了解，今年以来，深圳有很多中小企业在测算过成本之后，都开始从CBD的写字楼中搬离了。