兰格钢铁

疫情后全球楼市衰退，中国风景独好？

新冠病毒肺炎的爆发以来，加拿大的房地产市场受到了沉重打击，这种打击已经超出了业内专家之前的预期。5月5日，加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp，CMHC）官员认为，加拿大的房价可能最早要到2022年年底，才能恢复到衰退前的水平。比如，多伦多地区，四月份的房屋销售量暴跌了67%，该月的平均房价则比3月份下跌11.8%。同时住房的租金也出现了下滑。在温哥华地区，四月综合房价基准指数（composite price benchmark index）较3月份上涨0.2%，但是销售数量创下近40年来的最低水平，比10年平均水平低62.7%。因为，新冠病毒肺炎的爆发，令加拿大各省政府都出台了非常严格的隔离措施。房地产行业一些常规的业务，例如open house看房都不得不停止，而这直接导致全国房地产市场的交易 “冻结”。疫情暴发不仅导致了楼市需求冻结，也导致700万人申请失业救济金，大量的工人停工与失业，经济生活活动的停摆。而越来越多的人由于停工失业，自然付不起按揭购买住房。加拿大居民的负债率可是高达267%。所以，疫情对加拿大住房市场的冲击肯定是前所未有，房地产市场要复苏得是一个漫长的时期。。 在香港，尽管香港的二手楼市目前正在走出新冠病毒肺炎的阴霾，但早些时候到香港过度投资住房的一些国内居民则纷纷在在严重亏损的情况下退出香港房地产市场。据报道，一组国内居民2018年先后购入10套住房，只是最近资金链断裂，先后多套住房被沦为法拍屋，其中南昌站的汇尔II第5B座中层K室，面积468平方呎，银行于3月底推出市场发售，当时叫价1238万，至近日银行累计减少约100万，以约1140万元卖出，短短2年时间较买入价1553.8万账面亏损414万元，期内贬值27%。资料显示，这组国内投资者，在香港西南九龙、何文田、北角等豪宅区持有最少超过10套住房。目前正在减价出售。也就是说，即使是房价上涨最为疯狂的香港，疫情的爆发，房价只涨不跌的神话立即破灭。不少国内的投资者只能在严重亏损的情况下退出房地产市场，否则这些中国住房投资者所面对的风险会更高。疫情后，香港楼市向下的调整是一种趋势。 但是，中国房地产市场与全球房地产市场则反之，风景这边独好。这不仅表现为深圳及上海的豪宅市场炒作之风又起，也表现为“五一”假期期间，国内不少城市的房地产市场又回到疫情暴发之前的水平。 有数据显示，2020年五一小长假前四个交易日，北京新建住宅网签666套，二手住房网签139套，合计签约805套，比2019年同期的376套上涨114%；在深圳，2020年五一前4天商品住宅网签299套，比2019年小长假同期网签286套，上涨4.54%；在广州，五一前3天网签住房352套，比2019年同期的302套上涨16.56%。 也就是说，尽管中国也发生的严重新冠病毒疫情及经济受此严重冲击，但对中国的住房市场似乎没有多少影响。国内一线城市的房地产市场不仅很快复苏，回复到疫情前的水平，而且同比销售的增长十分明显。中国的房地产市场根本不存在的房地产市场衰退复苏期。这与实体经济今年一季度的严重负增长形成了鲜明的对照。也就是说，中国的实体经济可能受疫情的严重冲击而增长下行，但实体经济的负增长好像与房地产市场是隔离的，中国的房地产市场照样可火热，房地产市场的价格照样可上涨。确实是，每一次危机，市场的法则对中国房地产市场失灵。 中国的房地产市场为何会失灵？供求关系失灵，价格机制失灵，何也？因为，当前市场需求急剧收缩，价格下跌是必然。但中国的房地产市场则不是，住房销售可急剧下降，但价格不仅不会向下调整，反之还会上涨。中国城市居民住房拥有率为全球最高水平达96%时，各地方政府则要加大对住房的供给，拍卖出更多的建造住房的土地。其实，这种现象最为简单解释的是，中国的房地产市场是政策市，是政府的政策在左右。 比如，江西省住房和城乡建设厅官方微信号“江西住建”发布消息称，江西各地房地产业协会积极地响应官方掀起五一热，号召省、市、县三级联动，在江西全省范围内组织开展“红五月”百城千企万店房地产销售季活动。也有报道表明，国内已经有几十个城市正在放松房地产的限购政策。政府托市十分明显。这就是中国房地产市场的现实。但中国城镇居民住房拥有率达96%的情况下，要让中国的房地产市场击倒市场法则估计不是容易的事情 ，政府托市已经十几年了，还能再托下去吗？