兰格钢铁

震荡回暖 11月北京新房二手房合计成交2.3万套

受“930”房贷新政、普宅标准调整、公积金新政、央行信贷放松等多重利好推动，北京楼市11月成交数据奏响捷报。根据多家机构统计，上月北京新房成交突破1.2万套大关，达到12279套，是继8月份突破万套之后再度破万，二手房网签也过万套，成为年内首度破万月份。 过去三十天，北京新房、二手房合计成交超过2.3万套房源。但真正体现市场转暖、信心回升的数据，应该是剔除自住房和保障房后的新房成交量，以及刨除网签滞后影响的二手房实际成交量。根据我爱我家市场研究部统计，11月共有8个自住房项目网签，成交量占全月比重超3成，不计算前述房源，上月北京纯新商品房成交6023套，较10月增长了24.7%。二手房方面，链家地产调查发现，网签滞后推高了全月网签量，“真实情况是降温的，二手房实际成交量比10月下降3成，这是因为房贷政策释放的改善性需求持续性不强。”链家地产市场研究部张旭说。 不容置疑的是，政策的良性影响在不断发酵。借助全年最佳卖房时机，开发商持续给出优惠以冲刺业绩。以11月最后一周为例，刚刚过去的7天，全市纯商品住宅吸引2360套入手，环比大涨54%，创造全年周最高销量。北京市场成交井喷，或将在年末真正发生。 新房曲折回暖 上周纯住宅网签年内最高 在亚豪机构副总经理任启鑫看来，央行信贷放松政策对楼市的利好效应是逐渐显现的。十天前央行时隔两年再次降息，还在持续降低购房成本，政策红利可谓全面覆盖购房客群，这使得购房者的心理预期发生了根本性转变。 进入十一月最后一周，全月成交高涨态势延续了下来。无论是全市新房总体成交3210套，还是扣除保障房、自住房后实际成交2360套，均现同比、环比上涨。 网易房产统计发现，过去一周，北京纯商品住宅均价同步上涨10%，达到29652元/平方米。而这与上周中高端楼盘成交占比显著增加有关，诸如成交均价超过30000元/平方米的京投银泰·琨御府、住总万科·金域华府、亚奥万和四季等累计成交709套，与之前七天相比大涨64%。 “过去一段时间，受困于二套房首付和贷款压力的改善型购房客群因房贷新政松绑。首次改善型人群在央行多轮政策支持下，享受到了包括降首付、降利率、利率优惠的三重利好。”任启鑫说。 链家地产市场研究部张旭调研得出的结论是，11月北京纯商品住宅成交出现上涨，扣除其他房源，实际成交量是高于“金九银十”的。 “11月北京成交呈现震荡走势。10月底出现的高峰在11月初未能延续，但从11月中下旬开始又再次出现回升。项目供应节奏及供应量左右了趋势的变化，但另一方面，这说明北京新房市场筑底回升的根基并不牢固，纯商品住宅成交的回升道路显得有些曲折。” 数据显示，截至11月，北京楼市库存量高达8.6万套，加上新增供应量，未来一段时间楼市面临的库存压力仍然很大。世邦魏理仕中国区CBRE研究部主管陈仲伟认为，未来12至18个月，楼市将维持宽松政策环境，更多潜在购房者将进入市场。任启鑫则预计，受开发商冲量推动，四季度有望成为全年成交最高峰。 二手房真实温度下行 利率催热成交 与新房相比，二手房成交量在11月首次创造破万套佳绩。据统计，上月北京二手房成交11180套，环比10月同期大幅上升26.4%，与2013年同期相比基本持平。 网易房产观察发现，“930”新政出台后，10月北京城区成交占比出现较大幅度上升，但进入11月以后，城区成交占比有所回落。另一方面，近郊及总价200万以下刚需结构成交占比11月出现缓慢回升。政策刺激导致本轮回暖出现了结构性波动。 链家地产市场研究部数据显示，11月北京二手房成交均价为28339元/平方米，环比下降1.5%，同比去年同期下降4.8%，年内前11个月累计降幅达到3.6%。 张旭分析称，当前市场对涨价房源接受度依然较低，主动涨价业主很少。进入11月以后，客源量有所回落，成交价格进一步上涨动力不足，不仅11月成交均价下降，未来一段时间均价反弹的可能性也不大。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受网易房产采访时表示，尽管有着多重利好，但市场需求的实际入市力度和持续程度仍不确定。“市场调整持续近一年，购买能力不足的需求较大量地被挤出市场。在楼市价格不能显著回落的情况下，政策性利好的刺激效果可能并不及外界预期。” 网易房产记者走访了解到，截至目前，北京各家银行房贷利率优惠政策未受贷款利率下调影响，仍执行最低9折折扣。央行降息将五年以上贷款基准利率调整为6.15%，事实上已将之前的6.55%利率打了94折，而现阶段北京各银行利率执行政策是在6.15%的基础上再打9折或95折。贷款机构伟嘉安捷指出，对购房人尤其是首次置业人群而言，这无疑是巨大利好，房贷月供压力的减轻，也将有助于全市二手房的交易回升。 (网易)