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深圳限购年中前不会放开 城市更新速度将受阻

限购 深圳限购年中前不会放开 ●2014年，全国楼市整体低迷，住建部对房地产市场执行“分类调控”原则，默许二三线陆续放开执行三年之久的住房限购政策，积极救市。截至目前，全国46个限购城市已有41个退出，执行限购的城市仅剩北上广深4个一线城市以及三亚市。 ●2014年9月，央行发布二套房房贷新政，各地银行开始执行认贷不认房原则，敏感的一线城市楼市成交量反弹明显。特别是深圳，年底三个月连续创下年内或历史新高。11月底，市场又意外迎来央行降息。在多重利好共同推动下，深圳楼市迎来“暖冬”，并最终促使深圳房价创23973元/平方米的历史新高。 ●深圳的去年新开工面积下降，供应会在未来一两年内趋紧，供不应求的局面有望重现。 ●四个一线城市中，北京、上海已明确表态2015年暂不取消限购。深圳无论从政治地位还是市场环境，都没有理由做第一个吃螃蟹的人。 巡视组 深圳被点名批评，供地速度势必放缓 ●2014年，深圳城市更新进入瓶颈阶段。如今这一瓶颈很可能随着巡视组的点名，进入更为漫长的停滞期。2014年9月10日至12月5日，省委第三巡视组巡视深圳，1月5日，巡视组点名批评深圳出现的六大问题，城市更新便在其中，“房地产开发商主导城市更新引发的并发症比较严重”。 ●在市场供应方面，城市更新项目也已成为主流。在深圳中原地产统计的2015年推盘项目中，旧改项目的占比在五成。此外，招拍挂市场的新增建设用地，年趋减少，去年深圳仅推出一宗住宅用地。这意味着在未来的市场供应中，旧改项目的占比会继续上升。 ●巡视组对“并发症比较严重”的提出，导致城市更新的不确定性加大，房企入场会更加谨慎，势必将由此拖累深圳市土地供应的整体规模，以及新增住宅的供应量，而这一影响，或在未来2-3年内体现。 物业 住宅停车费上涨难以避免，物业业主矛盾将增多 ●《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的颁布，意味着国家发改委取消了住宅区停车收费政府定价，进入市场主导的“自主调节”阶段。随后，“住宅小区停车费将大幅上涨”的消息在坊间盛传。 ●截至2014年12月20日，深圳市机动车保有量超过314万辆，而今年1月1日起，深圳路边停车收费政策正式出台，使得小区的停车难问题比以往更为严重。 ●深圳住宅停车费标准是2006年制定，与现有的消费相比已有所不适应。相比北上广，深圳小区住宅临时停车费也最低。综上所述，在停车位严重不足的现状下，价格“放开”后，停车费上涨已难以避免。 ●但根据物权法和物业管理条例规定，调整物业服务、停车服务价格，必须由业主委员会通过或三分之二以上业主同意。这意味着，对有业委会的小区而言，物业公司想要提价，就必然带来与业委会之间的博弈，业主不同意的概率很大，双方的矛盾将增多。 中介 中介公司对互联网入口的争夺将更加激烈 ●移动互联网时代到来，房地产中介行业迎来前所未来的大变局时代，对互联网入口的争夺、大数据系统的建立成为中介必争之地。 ●与此同时，房地产一、二手联动业务模式在近年逐渐兴起和成熟，传统的房产电商(搜房、乐居等)和新兴的房产电商平台(房多多、平安好房等)都想从中分一杯羹，打出“全民经纪人概念”。不仅如此，“独立经纪人”“合伙经纪人”等概念也是层出不穷，这一切都迫使传统中介公司做出转型。 ●1月5日，在中原集团全国战略发布会上，中原宣布未来三年内，将投入10亿资金用于系统平台建设与互联网运用，提升运营效率和市场竞争力。今年将着力于大数据、大金融、大团队、大平台的构建，全力打造中原四大核心运营体系。 ●行业的马太效应显现，中小公司的发展会更加艰难。大公司会投入更多精力进行线上平台建设，平台化成为不可避免的趋势。传统的电商平台与传统中介会有新的合作方式出现，以往收取端口费模式会被颠覆。 自贸区 意外划入广东自贸区，蛇口房价待涨 ●2014年12月28日，广东自贸区方案获批，蛇口13.2平方公里与前海一道纳入扩容范围。业内分析，自贸区获批准有利于区域产业经济发展与人口导入，必然刺激楼市需求。 ●蛇口工业区总经理杨天平表示，自从蛇口被宣布划入广东自贸区，蛇口房地产业比其他行业更早地反应过来，但蛇口将用行动证明，自贸区的利好绝不仅仅作用于房价上。 ●数据显示，上海自贸区揭牌一周年后，受自贸区直接辐射的外高桥、祝桥、临港新城等板块成交均价由揭牌前的20987元/平方米上涨至24992元/平方米，涨幅达19.1%，几乎是全市平均涨幅的两倍。 ●据中联地产监测，去年1-11月全市成交活跃片区中，蛇口成交均价由2013年的32658元/平方米上涨至40998元/平方米，涨幅达25.5%，全市最高。 ●加入自贸区的消息传出之后，在售二手房源放盘价出现多例10%- 20%的跳涨，惜售转租情况增加，租金上涨的趋势正在酝酿。 改善型 改善型市场扩大，高端精品供应增加 ●去年，“9·30新政”放松了首套房认定标准，再启“认贷不认房”，为已有房产的改善型需求提供了更大的周转空间，而贷款利率下限也重新回到2009年水平。此前被抑制的首次改善型需求由于迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低，被推动入市。 ●去年10月17日，天津在明确取消房地产限购的同时，调整了“90平方米以下户型占70%以上”等限制性规定。 ●业内预测，高周转、高杠杆的开发模式将会慢下来，驱使更多房企打造精品，大户型、高端、精致产品或将取代刚需成为这一个阶段的新主流。 新地铁线 地铁三期将贯通，沿线片区待涨 ●据规划，深圳市轨道三期工程有5条线路，包括6号线、7号线、8号线、9号线、11号线，共设站95座，计划20 16年前建成。其中已经进入大规模施工期的7、9、11三条线，总长共107公里，全部贯通目标定在今年的上半年，2016年底建成通车。 ●7号西丽线连接布心、田贝、笋岗、华强北、福田南、车公庙、龙珠、西丽等片区，9号梅林线联系文锦、红岭、泥岗村、梅林、景田、车公庙、红树林等片区，两条都是联系特区内主要居住区与就业区的局域线。 城市更新 巡视组结论令城市更新受阻 ●去年9月10日至12月5日，省委第三巡视组对深圳市进行了巡视。今年1月，其部分调查结论直指城市更新：土地出让和建设规划存在权力寻租空间，房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。 ●自2013年开始广泛调研酝酿的《深圳经济特区城市更新条例》至今尚无日程表。 ●以城市更新为核心业务的佳兆业，在深业务自去年11月底开始受到限制，超过2500套房源被“管理局锁定”，近80 0 0户购房者受到影响，原因未明，目前各方也没有公布解决方案。 (南方都市报)