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北京台湖高价地解套有点悬 去化成最大难题

新政来了，市场热了，台湖区域却仍陷在尴尬的去化泥沼中。 2015年3月30日，北京万科联合首开、千方集团以20亿元招标获取通州区台湖镇4-1-020等地块，楼面单价1.74万元/平方米，直逼区域地王泰禾曾付出的楼面单价1.9万元/平方米。 这也是万科在台湖摘得的第5宗地块，万科的再次出手让更多目光再次对准这个投资价值起伏不定的台湖区域。 从2012年至今，与台湖板块地价节节攀升的风光无限形成鲜明对比，真正高价拿地进入台湖的企业如今多半在此崴了脚。 北京世纪鸿在2012年前后拿下的土地至今没有进入预售状态，一直拖延入市改为现房销售。而已经前期入市并的东亚新华的印象台湖项目，在去年也曾一度接连降价以价换量。 尽管台湖区域受到楼市新政、市场整体回暖的影响，短期销售势头略有上升。但台湖区域存量较大，去化仍是开发商们面临的主要问题。尤其是那些背负高价地的台湖待入市项目，至今仍然深陷高库存的去化泥潭。 台湖 离解套还远着呢 “高库存就无法提及解套。台湖区域开发商离解套还远呢。”亚豪机构市场总监郭毅告诉中国房地产报记者，首开万科台湖项目去年刚开始销售，世纪鸿二期还没有入市，泰禾·拾景园去化并不快，高库存就无法提及解套。东亚新华的印象台湖在去年有所降价。郭毅认为，不论是调低价格还是延迟入市都说明开发商对市场信心不足，对现有售价不满意。 要想了解台湖的兴衰要追溯到两年前的土地市场，2013年被业界称为北京的地王年，当年，通州区台湖区域表现格外出众，接连刷新区域地王纪录。先是首开万科联合体和北京世纪鸿在2012年年底接连摘得台湖地块，随后，在2013年泰禾两次拼抢摘得台湖地王，将台湖地价推至从未有过的高点。其中一宗地块成交的楼面地价是1.9万元/平方米，而当时周边区域现房售价尚在2万元/平方米。 疯狂拿高价地之后的去化问题如今摆在了每个进入台湖区域房企的眼前。纵观台湖现有项目，大多在去化的泥淖中挣扎。去化难，主要原因就在于高地价带来的高房价与现有的区域配套并不匹配。 “举个例子，如果说台湖有4500套可售房源，那有3500套是东亚新华的项目。”郭毅告诉记者，目前东亚新华是台湖区域库存压力最大的项目，区域整体库存够消耗一段时间。 中国房地产报记者了解到，东亚新华台湖项目靠近台湖镇政府附近，更靠近通州老城区，与泰禾、万科、世纪鸿所在的台湖新城区域有一定距离，拿地时间2011年也早于其他企业。 在2014年楼市下行期，东亚新华印象台湖项目接连传出降价传闻，由2014年年初2万元/平方米的最低售价一度降至1.49万元/平方米。而后从9月慢慢稳定在1.98万元/平方米。 对此，东亚新华企划经理董海红在接受中国房地产报记者采访时坦言，印象台湖项目在2013年去化量比较多，2014年销售并不理想，目前还有500多套待售房，约占项目总量的三分之一。东亚尚品台湖刚刚开盘一栋楼，售出500多套，还有9栋待售。 “去年我们是把精装改成了毛坯，所以价格调了一下，并不是真的降价。”董海红解释说。 财经评论员严跃进分析认为，东亚尚品台湖定位于酒店式公寓，由于开盘价格偏高，后续开盘反而走低。而去化时间拉长会导致营销成本增加，后期的盈利或更加艰难。 与东亚新华的遭遇相似，泰禾地产进入台湖后，唯一销售情况尚可的仅有泰禾一号街区项目。2013年下半年，拿地5个月后，泰禾首个台湖项目泰禾一号街区一期均价3.2万元/平方米，开盘当即售罄。业内分析认为，该项目的热销主要是因为2013年房地产市场的整体狂热，而产品定位为不限购的精装小户型也符合市场需求。 但在2014年开盘的泰禾一号街区二期则没有这么好命，也惨遭被迫降价急去化的质疑，几个月时间，每平方米降价5000元，均价为2.7万元/平方米。 无独有偶，其他进入台湖的房企，包括万科在内都赶上了2014年的低迷市场，进入缓慢去化的过程。 北京市住房建设委员会的官方网站显示，泰禾拾景园项目总供应套数为469套，其去年7月份开盘到今年4月16日的销售套数为206套。如此计算，该项目库存去化率仅为44%。 实际上，大部分进入台湖的项目从拿地到去化时间都超过两年。在北京的普通住宅项目，不走高周转路线已经很难赚钱了，如果项目从拿地到入市再拖几年，足以将原本微薄的利润“耗干”。 提价 饮鸩止渴？ “价格肯定是要往上调的。”一位接近泰禾的人士告诉中国房地产报记者，去年11月泰禾把台湖的项目所有打折促销活动都取消了，“3·30”楼市新政出台后近期又准备上调价格，现价比去年中旬价格上涨了10%~15%。 同样在新政出台后趁机涨价的还有首开万科公园里。但中国房地产报记者在销售现场看到，前来咨询的购房人并没有想象中的蜂拥而至。 但中国房地产报记者调查发现，在“3·30”楼市新政出台后，台湖区域的新房销售并没有明显回升。新政后，台湖新城首周32套的数量仅占首批入市204套的15%。而泰禾拾景园从4月7日到4月16日网签数量仅为2套。 对于这种跟风涨价的行为，业内人士认为开发商的逻辑还是基于人们买涨不买跌的心理，有意塑造市场重新热了的现象。 北京万科区域首席执行官、北京万科总经理刘肖表示，未来将要复制良渚模式和长阳模式，尽管数年来多个开发商在台湖区域的发展不尽如人意，但北京万科仍然看好台湖未来的潜力，把台湖当作第二个长阳来运营。 截至目前，北京万科在台湖区域有5宗地，总计建筑面积85.9万平方米。其中包括涵盖住宅及商业的首开万科台湖新城项目，2015年新拿地块主要是商业项目。台湖区域未来的起伏也关乎北京万科的发展。以北京万科在房山长阳的开发周期来看，预计万科在台湖的部分住宅产品将在今年集中入市。 “新政出台的积极作用能够持续多久效力还不得而知。”万科外部事业合伙人毛大庆则认为，今年下半年会有一批在2013年高价拿地的项目入市，会抬高市场整体价格，“如果购房需求跟不上，那么新政的效力就算结束了，所以当下开发商还是应该抓住时机去库存”。 严跃进介绍，台湖区域所在的通州南板块2014年平均房价为2.3万元/平方米，而进入2015年的平均房价已经下降到了2.2万元/平方米。“这个时点如果贸然提价，会直接影响到区域内项目的去化速度。” 未来还有多少地？ 成片的拆迁土地，石砖散落，人烟稀少。在建工地的塔吊嗡嗡作响，大货车在道路上疾驶而过，不时遗落一些小石头和小煤渣，尘土飞扬。 2015年4月7日，中国房地产报记者来到了规划中的台湖新城，目光所及仍然是一片荒芜。尽管有多个在售项目，但这样的环境给人的印象仍然是交通不便、基础设施匮乏的闭塞之地。 “台湖今年还会继续推地，住宅用地也有排期。”环渤海总部基地管委会相关负责人向中国房地产报记者表示，台湖新城的定位还是要打造产城融合的智慧新城。现在主要还在基础设施包括道路、公园等配套设施的修建。未来土地出让也会以产业用地及多功能性用地为主，目前具体出让的地块仍在国土部门排期。 北京市土地整理储备中心资料显示，台湖2012年平均楼面地价约为5554元/平方米，2013年平均楼面地价为10877元/平方米，楼面地价同比上涨96%。 而一位接近环渤海总部基地管委会的人士则这样认为，台湖的价值已经被开发商们提前透支了，对于房价来说，现在台湖并不是洼地，现在的滞销正是在弥合预期和现实之间的沟壑。 中国房地产报记者获悉，根据北京市国土局2015年土地出让计划，通州区超越其他区县成为供地大户，而台湖地区，今年也将继续推出住宅用地。 “不会再鲁莽拿地了。”对于区域内新的土地，上述企业中一位不愿意透露姓名的开发商直言，台湖区域对于许多急于拿地的开发商来说，更像是一块弃之可惜食之无味的“鸡肋”。