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2016广州楼市：新增供应19万套 市中心继续涨价

“去库存”现在成了名副其实的刷屏热词，昨日(12月14日)，中共中央政治局召开2016年经济工作会议，“去库存”再度被提及。在决策层的重视下，业界专家普遍认为去库存将成为明年房地产业的主旋律。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，尽管目前广州库存消化周期仅8个月，但今年新增供应比往年少了四分之一，结构性高库存仍然存在，外围区域消化情况并不理想。 据了解，2016年，全市预计新增供应共19万套，其中八成集中在外围区域，而中心区域奇货可居。合富房地产经济研究院院长龙斌因此表示，市中心项目必定继续涨价，2016年第三、第四季度涨势将更加明显。 地价蹿升+供应减少=中心区高房价推手 前段时间的土拍大战还让人记忆犹新，据合富辉煌统计，截止11月底，广州土地成交突破1000万方，同比增长20%；出让金总额达到839亿元，同比增长8%。 其中，中心区成交平均楼面地价16674元/平，上涨30%。外围区域则在4524元/平，合富辉煌市场研究中心市研总监冯佩云介绍，中心市区楼面地价占当前售价比例高达一半以上，未来势必面临巨大的定价压力。 高地价导致中心区和近郊的别墅、类别墅供应明显增加，多个项目搭配别墅、类别墅产品一起卖，比如华润天合、龙湖天辰原著、万科山景城等等。 地价在蹿升，供应却在减少，广州九区(增城、从化除外)新增供应减少了25%，买少见少的中心区更是如此。除了因广钢新城拉高供应的荔湾区以外，其他五区均呈现出新增缩量的走势，库存也在逐步下降。种种因素的叠加，使得中心区域不断攀升，根据市房管局发布的10月广州房地产市场运行情况，越秀、天河、海珠、荔湾成交均价普遍看涨，荔湾区涨幅更是超过10%。 让小伙伴们心塞的是，这股涨势明年还将延续。事实上，今年第四季度，市中心已有一部分项目在完成库存任务后开始涨价，如富力东山新天地，凭借优越的地段和学区优势，从4字头涨到了5字头。 “市中心项目一定会涨，随着城市面貌和配套的完善，预计未来海珠没有3万下不来，越秀肯定在4万以上，珠江新城甚至在6万以上。”冯佩云说。 明年新增供应八成集中在外围 根据合富统计，2016年全市新货将为10.8万套，加上余货8.2万套，可售货量共计达到19万套，其中八成集中在外围区域。 然而，外围区域的供应潮早在今年就开始了，冯佩云介绍，广州外围郊区今年新货供应充裕，截止11月，外围五郊区在售余货6.6万套，占比全市余货总量80.4%，花都、萝岗库存量上升明显，只有番禺区新增供应大幅减少58%。在去库存压力下，今年郊区市场以稳价出货为目标，郊区房价同比普遍下跌。 唯一能够幸免的是番禺区，据统计，明年新货供应大约1万套，处于历史低位水平，新货仍然主要集中在华南、广州新城、市桥及周边板块。随着万博CBD建设提速并逐步落成，番禺中北片形象大幅提升，价格也将走高。 市区新增供应主要来自牛奶厂、广钢、广纸 冯佩云介绍，2016年，市区新增供应主要集中在旧改板块，如天河牛奶厂、广钢、广纸。在旧改板块的影响下，原芳村区明年新增货量接近一万套，远超其他区域，内部竞争白热化。原荔湾、天河、白云、海珠货量相当，超过六成集中在单一热点板块或项目；越秀区货量最少，项目普遍在5万平米以下，分布零散。 具体到各区，海珠近三年新增供应维持在20万平米的低位，比2013年前萎缩50%。冯佩云表示，在供不应求的态势下，2016年，预计2000多套广纸新城入市后将备受关注。 与之相似的还有荔湾区，预计明年会有巨量供应，竞争激烈，市场将被多方刮分。尤其是原芳村板块，未来几年将有超300万方供应，超过六成集中在广钢新城，冯佩云预计，广钢主力总价在250-400万，凭借旧改规划利好快速成熟。 广钢、广纸新城均为市区难得的大型旧改片区，同位于广州西面，两个板块的项目将在2016年相继入市，供应均为120平米以下产品，竞争同质化。“相对海珠客户而言，广纸新城区位比广钢更有优势，紧凑型二到四房为主，但客户还是以价格为王道。” 而白云区供应量将上演“一增一减”的戏码，预计2016年可售货量达到7200套以上，与2015年变化不大，但供应结构将产生很大变化，金沙洲板块可售货量大减，同和板块成为供应重心。冯佩云表示，这种供应结构的变化，预计明年白云区成交会呈现量缩价涨的趋势。 蚌埠相争，渔翁得利。在同和板块，除恒大御府以外，预计两个佳兆业项目将会入市，但这几个项目拿地成本均不低，售价自然没有优势。相较之下，货量最大的星汇云城由于楼面价较低，可能从中得利。 广州如何库存？市政先行、放松限购 事实上，要解决结构性库存，比单纯减少库存数字的难度要高出许多。 “要解决库存问题，光靠开发商降价是不可持续的，更多需要借助政府的力量。以各个地王项目来说，能卖出这么高价，大多是因为此前听说了良好的规划利好，因此，政府规划的落实，才能保证地王价值。”冯佩云说。 而黎文江表示，各个板块的产业也要加快跟上，以积聚居住需求。以未来的琶洲电商总部区域为例，一旦区域产业成型，周边房地产项目的利好不言而喻。“此外，一定要放松限购，留住外地人口，同时开发商要调整供应，保证产品的差异化，避免新货滞销。” 万众瞩目“十三五”规划也为广州去库存带来高层支持。根据规划，广州未来将以“一江两岸三带、三大战略枢纽、多点支撑”为发展路径。其中，重中之重是建设国际航运枢纽、国际航空枢纽、国际科技创新枢纽三大战略枢纽。此外，优化提升珠江经济带、创新带和景观带“一江两岸三带”，重点打造琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的黄金三角区。这些区域板块的地产价值，势必将随着城市路径的实现不断增值。