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深圳成交量新房回升二手下滑

     上周(12.15-12.21)一手住宅成交1573套，成交均价为3.9万/㎡，较上周下跌了11%。二手住宅共成交2256套，环比下跌10%，成交均价为4.76万元/㎡，环比上升4.37%。有2个项目取得预售，较上期减少1个。有5个项目共计1196套房源入市，较上周减少70套左右。

    批售热度持续下滑

    上周(12.15-12.21)有2个项目取得预售，较上期减少1个。总批售住宅套数为211套，较上期减少近1600套；总批售办公套数为111套。从住宅的批售项目来看，本周的批售热度在前几周供应大幅回升后有所减弱。有5个项目共计1196套房源入市，较上周减少70套左右。不过，推售项目较上周增加了3个。

    批售热度继续下滑，入市的住宅套数基本持平，同时一手成交反应了年末供应上升所带来的反弹走势。不过，上周二手成交环比下滑了近10%。宏观层面上，美国在上周加息，而人民币在加入SDR后则连续十个交易日贬值。中美的货币政策分歧对未来资本外流的压力不容小觑，将对人民币资产价格形成压制，故明年仍然需要提防外部因素给深圳市场造成的冲击。从成交情况来看，前海概念的项目仍然能录得较好的销售率，这与政府近期对于自贸区的支持政策时有出台有很大的相关性。

    上周(12.15-12.21)有五宗土地入市，其中四宗是商业用地，溢价率为0，土地市场的清淡已经维持了超过半年的时间，实体经济的弱势也压制了工业用地的溢价率。不过，万科以1782%的溢价率抢的龙华的教育设施用地令人眼前一亮，这也代表了在教育行业寻求发展的机会仍然存在。如果以万科目前的私立学校收费为参考，未来该地块落成项目后，或许可在10年左右收回成本。这远远超出了住宅市场普遍超出50年才能收回成本的租金收益率水平。

    新房均价下跌至3.9万/㎡

    上周(12.15-12.21)有2个项目取得预售，较上期减少1个。总批售住宅套数为211套，较上期减少近1600套；总批售办公套数为111套。从住宅的批售项目来看，本周的批售热度在前几周供应大幅回升后有所减弱。

    从趋势上来看，虽然本周的批售数量有所减少，12月普遍出现了批售增加的情况，新房市场的成交量将继续在供应上升的情况下继续小幅回暖。

    上周(12.15-12.21)有5个项目共计1196套房源入市，较上周减少70套左右。不过，推售项目较上周增加了3个。

    根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周(12.15-12.21)一手住宅成交1573套，成交面积为15.4万平米。成交套数及面积均有回暖，成交套数上升12.4%，成交面积上升4%。随着年末供应的增长，成交量也逐渐开始上涨。2015年的周均成交水平约为1250套左右，年末新房市场的周均成交已经超出了一年中的平均数。

    新房成交均价为3.9万/㎡，较上周下跌了11%。不过，需要考虑到当前成交较少，成交均价容易受到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。

    分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。龙岗本周成交套数528套，占比33.6%。宝安成交742套，占比达到了47.2%。宝安及龙岗地处关外，相对于关内而言土地较为充裕，新盘供应较多，所以近年来一直交替占据一手成交榜首的位置。南山本期备案成交122套，占比8%。本周成交前十榜单中，佳兆业中央广场三期以291套位列成交TOP10首位。

    二手成交量跌价升

    上周(12.15-12.21)二手住宅共成交2256套，环比下跌10%；成交面积为18万平，环比下跌11%。二手住宅本年的平均周成交量约为2381套。而加上本周的数据后，12月的平均周成交量为2410套，仅略高于全年水平，离5月至7月将近3477套的水平仍有较大差距。在下图中也可以清晰看到本年二手成交量的走势情况。

    下半年中国央行连续的降准降息及救市政策与欧央行及日本央行的宽松政策节奏一致，使全球市场从8月人民币一次性贬值2%所造成的市场动荡中缓过气来。不过，进入12月后，由于美联储加息及人民币贬值预期再起，同时欧央行和日本央行的货币宽松政策不及预期，全球市场再度陷入波动性大升的境地。宏观环境的制约将会传导到深圳楼市，二手市场的反弹走势显然不如一手市场反弹的强度高。

    二手住宅成交均价为4.76万元/㎡，环比上升4.37%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

    从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比最高，为27%。宝安和罗湖的二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比均为20%及18%。南山二手房成交占比为13%，福田占比为20%。