兰格钢铁

深圳2015年新房成交创07年来新高

房地产市场的变局又何止房地产公司或者中介的渴望华丽转身。结束2014年的低迷态势后，2015年一线城市的楼市尤其是深圳楼市成交量价突飞猛进，购房者从观望徘徊到唯恐入市晚，一批知名房企高管的离职与变动，诸如此类，无一不折射出这个行业正在进入新的转折点。 量价齐升 成交创2007年以来新高 2015年，全市住宅批准预售面积比上年同期大幅增长26%至675万平方米，创下2007年以来新高。全年一手住宅成交量同比大幅增长65.2%至665.9万平方米。多元化购房需求更成就了2015年深圳房价的攀升，全年一手住宅成交均价达33426元/平米，同比大幅增长39 .4%，领涨全国。其中，11月单月成交均价高达44761元/平米，同比大涨69%，为2008年以来最大涨幅。 从区域来看，房价呈现由点及面的普涨态势：在热点区域房价率先拔高后，南山、福田、罗湖等中心城区呈现全面豪宅化趋势，其后涨价范围蔓延全市，关外的价格洼地也开始借助于轨道交通等利好纷纷开启补涨之路。除新房市场外，深圳全年二手住宅成交量达到了1063 .8万平米，为上年的两倍之多，略逊于2009年。在坚挺的市场信心支撑下，二手住宅价格也大幅走高，戴德梁行住宅价格指数显示，2015年中高端住宅售价同比上升达47.6%，带动租金价格也上升了25.0%。 政策变化 多项政策利好带旺楼市 去年，深圳楼市承接了2014年9·30新政的热潮，“认房不认贷”点燃了大量换房需求，投资客也是借机大举入市，2015年投资客比例已经上升了两成。紧接着3·30政策的出台，营业税免征期由5年降为2年等利好，使得深圳楼价开始出现飞涨，二季度成交量接近2009年的高峰。另外，从2014年11月到2015年10月，中国人民银行四次降准，六次降息，而10月以来，首付贷款利率优惠从9 .8折降到9折的历史低位，因此，持续宽松的货币政策成为深圳楼市的催化剂，为深圳带来了大量的新增资金。不过，股灾之后的9·30政策对于楼市的边际刺激作用呈现出明显递减的趋势。 全年综合来看，政策共振效应非常重要，资金面的改善更是重中之重，这一特殊的变量拉动了深圳去年的楼市。另外，普遍认为会对楼市产生利好的二孩政策，其利好程度在近期内还不会有明显的体现。 土地市场 居住用地“面粉贵过面包” 去年深圳楼市成交量价一路走高，开发商回归一线城市的势头也愈发高涨，不过由于深圳城市面积狭小、可开发空间非常有限，去年的土地成交量相比2014年降幅依然十分明显。根据深圳中原研究中心的统计，2015年深圳全市土地供应量远远不及旧改释放出的近700万平方米的用地规模，土地招拍挂市场共成交62宗地块，总成交面积为134万平米，同比减少30%。 与此同时，上下半年土地市场的成交出现分化。深圳中原统计数据显示，2015年12月全市挂牌交易土地共计26幅，是单月供应最多的月份。当月土地市场也频现“小阳春”，位于宝安尖岗山的一居住地块以79907元/平米的楼面价问鼎全国单价地王，位于坪山的居住用地可售楼面价也高达2 .72万元。深圳中原地产分析，“面粉贵过面包”的背后是宅地供应极其紧张以及实力开发商对明年深圳市场的预期看好。 豪宅提速 成交面积超过去两年总和 去年，深圳豪宅总供应量为158万平米，同比增长128.6%，为近三年新高。今年新房豪宅化趋势也十分明显，由此促成豪宅成交面积也创下近三年新高，达到115万平米，超越了2013年和2014年两年的总和。 全年来看，豪宅供应在6月达到33 .7万平米，成交达到16 .1万平米，均形成年内高峰。10月中下旬开始，豪宅项目集中入市，供应达到32万平米，成交量在年末也出现翘尾，仅11月就达到了15 .5万平米。 千万豪宅在近几年占全市新房比例一直在上升，今年占比达到3 .1%，成交套数同比大幅增长151.7%。南山成为全年豪宅项目最多的区域，15个项目供应面积达9 3 .5万平米，占全市供应量的59%，同比上涨325.1%。后海、宝安中心区、西丽成为新兴的豪宅区，正在崛起。 在去化周期方面，豪宅存量虽然有所增加，但去化周期由20 15年年初的12 .4个月降到了年底的10 .6个月，呈现稳定下降态势。其中，公寓类产品尤其受到市场热捧，去化周期仅为5.9个月。 城市更新 在年度土地供应中占比提高 深圳市房地产研究中心主任王锋此前指出，“城市建设用地目前基本用完了，房地产开发用地主要来源于城市更新。”这一点，从深圳市年度计划供应建设用地面积中存量建设用地的占比变化可窥一二。2014年，存量建设用地在年度土地供应中占比69%，2015年这一比例提高到73%。据预测，未来这一比例或将持续维持高位。而根据仲量联行的统计，2015年深圳城市更新项目数量达94个，释放土地约770万平米。 除了供应数量的大幅增加，2015年政府也加强对城市更新的管理，大动作接二连三。已经获批设立的深圳市城市更新局开始运作，原本由市规土委各管理局负责的城市更新计划审查、规划审查事项转由该机构直接受理申报并履行审查(审批)职能。罗湖成为全市首个城市更新改革试点区，区城市更新局通过一站式服务、关联业务同时申 报 、并 联 审批、压缩办文时限等方式，力争项目报批到开工在一年内完成。 2015年那些人 ●房企高管纷纷创业 楼市狂热，很多房企高管也趁机创业。公开资料显示，原万科集团高级副总裁毛大庆离职创建优客工场；原世茂集团副总裁蔡雪梅离职创业，推出ELAB新房定制平台；原中海地产副总裁、营销公司董事长涉足创投领域，原绿地控股副总裁胡京、原世茂集团副总裁张滨等一众房企高管，2015年均选择离职创业，其中不乏如刘爱明用新的视角重新定义地产，亦不乏如张一平、毛大庆，以空间构建运营能力切入创投。 ●新房置业者蜂拥入市 反映新房市场的中原新房访客指数在第二季度的拉升下，整年表现好于去年。特别是3.30新政后，访客指数明显上升，在短短两个月内迅速上升到167的峰值，有近4个月的时间，该指数都在临界值之上。而随着股灾的到来，7月之后访客指数开始明显回落，8月初达到全年低点，仅为61。而临近年底，开发商为冲销量，定价开始理性，优惠明显，及政策利好影响下，访客指数再超临界线，显示新房置业者开始蜂拥入市。 ●投资客疯狂涌入 疯狂上涨的楼市吸引了一批“无畏”的投资客，根据深圳链家市场研究中心的统计，2015年深圳投资客占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多。其中个别月份投资客数量超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得收益。 但另一方面，深圳链家市场研究中心监测的客户数据显示，超过54%的客户手中无房，拥有1套房的客户占比为34.3%，刚需购房者和改善性购房者仍然是市场的主导型力量。 而从购房群体的年龄分布来看，深圳中原研究中心统计的数据显示，80后还是主力军，58%深圳二手房的成交都来自于26-35岁，70后所占比例也不少，大概28%。 ●有人投资，有人选择弃购 在去年房价跳涨的情况下，购房者心态发生了剧烈的变化。不少原本不打算在去年买房的，因为害怕楼价持续高涨而恐慌性追涨入市，而有些人则见到利益巨大，纷纷卖出自己原本打算自住的房产，迅速套现。刘先生一家三口和其父母一直住在福田的一套大三房内，2014年年底，在龙华买了一套85平米的新房，原本打算半年后装修好了让父母过去住，结果装修好后，单价涨了2万多元，于是，刘先生改变了原有计划，将房子迅速出手，套现170多万元。 和追涨入市以及投资心理不同的，是一些置业者选择了“弃购”，放弃了购房计划，坐等降价再出手。