兰格钢铁

城市更新有如带刺玫瑰 深圳城市更新路在何方

脱落陈旧的外墙，悬空的布满破损“痕迹”的水泥楼梯，裂缝斑斑的地面……从2010年被列入深圳城市更新单元第一批计划算起，位于盐田区沙头角的海涛花园成为旧住宅小区改造项目试点已逾5年。这个D级危房小区，在2011年12月通过小区更新专项规划之后，旧改推进步伐一直较为缓慢。据项目相关工作人员透露，该小区共计1260户，目前已经签了850多户，签约率超过60%.1月中旬，南都记者实地走访项目，随处可见残破的墙体上挂着“搬离海砂危楼，入主海景新居”之类的大海报。公开资料显示，海涛花园建于上世纪80年代，大部分楼宇都以海砂为原料，建筑安全隐患极大。 哪怕时钟悄悄行至2016年，“拆不动、赔不起、玩不转”这老三样依旧是掣肘着城市更新进程的顽疾。就像带刺的玫瑰，城市更新仍然未能找到万全之策让所有的利益主体雀跃欢呼。然而，一边是难解的“方程式”，一边却是源源不断的新增。仲量联行提供的数据显示，2015年深圳城市更新的立项项目量达94个，释放土地约770万平方米。这个土地面积是2014年350万平方米的两倍有余，相比2013年的210万平方米更是飙涨267%. 所幸的是，跌跌撞撞之中依然略有收获。深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧在受访时指出，2015年深圳的城市更新起色明显。从政府角度来看，将罗湖作为城市更新审批管理权限下放的改革试点，无疑是为了解决城市更新的程序及手续的简化、提速问题。另外，去年8月初流传出来的《城市更新条例(草案稿150731)》首次提出“搬迁安置补偿协议权利人95%以上签订协议的，可申请强制征收和售卖”以及“置换比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”，对城市更新的内容作了进一步的深化和细化，使城市更新有了很好的出路。 而海涛花园，在漫长的谈判之后，也在元旦之日启动11、12号楼的搬迁工作。“在整个小区中，11、12号楼海砂腐蚀情形最为严重，已严重影响居民的正常使用。”上述负责人称，搬迁之后，公司仅对11、12号楼签约业主房子的门、窗进行封闭，此后其他楼栋也按照“签完一栋，搬一栋”的搬迁原则，实行按计划分期搬离。 本期黄金楼市，邀请了9位与城市更新发生着不同联系的专家，直击过往一年深圳城市更新的进展，探讨未来一些年的挑战，记录并见证这朵带刺玫瑰的成长。 谁在参与 海外资金青睐后期商业项目 高企的房价不仅吸引了开发商来深拍地，也吸引了大量的资本以各种路径介入深圳的城市更新，曲线享受到深圳楼市红利。 “以往外地开发商或资金进入深圳多是通过拍地，但现在外地一些大企业名下的信托资金，国有企业庞大的资金池也在通过信托、产业基金进入深圳的城市更新。”宋留强表示，今年遇到不少外地房企虽然很不了解深圳市场，但却非常希望进入深圳城市更新，一些通过他们的资讯服务了解，而另一些则通过关系去和城中村的村长和旧工业区的业主进行密切接触。 在吴睿看来，土地稀缺引起的供应瓶颈，使“得土地者得天下”成为开发商普遍的共识。深圳城市更新项目的收购者，从早期以本地民营开发商为主，到现在国资房企、外资房企都已纷纷加入。开发商愿意为合适的土地投入更多的现金，甚至很多开发商抱怨在深圳有钱也难买到适合开发的土地。 除了南中国的资金，刘裕通表示，亚太区域资本，甚至还有部分欧美资金，通过股权、债券等多种方式介入深圳城市更新，但是一般资金期限2-3年，参与的项目更多在比较后期阶段，并且优势和目标也更多集中在商业地产。 张晓端在受访时称，深圳楼市上行背景下土地价格快速上涨，将进一步推动看好深圳市场的开发企业涉足城市更新，有实力的外地企业也有望通过城市更新进军深圳楼市。此外，一些机构、资金也有望通过介入城市更新项目获得相应收益，当然资金前期介入也必然意味着一定程度与开发商共担风险，有助缓解开发商的资金压力。 拆迁难题 市场化机制下的需立法上的支持 在旧城改造或旧村改造的实施过程中，通常还会碰到另外一个难题，即拆迁。在“市场运作”原则下，更新项目的拆赔工作由改造主体和被拆迁的权利主体之间协商谈判完成。吴睿告诉记者，此前深圳要求开发商必须获得100%拆迁户的同意才能确认实施主体，导致拆迁推进非常困难。8月初流传出来的《城市更新条例(草案稿150731)》首次提出“搬迁安置补偿协议权利人95%以上签订协议的，可申请强制征收和售卖”，即使尚未通过审定，而且很难操作，但这毕竟释放出一个积极的信号，证明政府已经发现，一个项目不能因为几户“钉子户”影响95%的业主的权利，相信政府以后也会完善这方面的一些操作方式。 此前也有观点认为，深圳的城市更新可以向港台取经，由政府搭建平台，业主通过业主委员会形成自治的体系，将起到类似城中村集体股份公司的功能。但吴睿认为这个操作起来比较困难。“业委会和村集体股份公司不一样，业委会不是一个完整的权利主体，没有权利去行使另外5%不愿搬迁人的权利。如果政府想在拆迁问题上制定一个少数服从多数的规则，最关键是要落实谁去执行对于少数人搬迁的强制执行工作，这可能需要立法上的支持，而不是那么简单的规定就能执行。” 话语权 如何让业主说了开发商再讨论 商业化的城市更新里，谁是更有话语权的那一方？哪一个环节的松动能解开当下深圳城市更新的困局？ “征收是政府说了算，这个没有悬念。但商业化的城市更新则是业主说了算，其实很多开发商也认同这样的观点，只是做法并不是这样。业主拥有的权利和当下说了不算的现象比较相悖，这也是当下很多项目僵持的原因之一。”宋留强认为，深圳不乏城市更新项目已经耗时超过八年仍未能进入实质性动工阶段，如果将八年的时间沉没成本，把权利交给业主。可能前期介入的开发商会受伤，但如果将眼光放在未来，回望现在，把主动权还给业主，或许仍不失为一条效率比较高的路径。 宋留强举例香港2013年对城市重建的策略调整，有官方背景但却独立运营的社区重建中介服务公司，定位社会型企业，用商业的手法去解决社会问题，提出要建“业主主导型”的城市更新。假设一栋楼前期有改造意向，前期要做调研做财务分析，那么业主每户可能会收笔不多的费用，比如2000块，公司收到钱之后做前期工作，并且通过拍卖的方式把业主的业权集中拍卖给开发商，如果能够成功改造，那么拍卖会令到业主权益最大化，如果最终没有成功改造，公司也会将没有用完的费用归还业主。 政府审批 流程会加快权利应进一步下放 2015年深圳政府在城市更新中的动作让业界对2016年的深圳城市更新抱有更多期待，尤其是在政府审批方面，流程的加快以及权利进一步下放被认为将是大概率事件。 7月20日，广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞在罗湖调研时提出，将罗湖作为城市更新审批管理权限下放的改革试点。9月，深圳批准设立城市更新局，统筹推进全市的城市更新工作，作为深圳最有历史的罗湖区也基本同步启动试点，“罗湖区重建局”更名为“城市更新局”。改革试点中，涉及此城市更新的罗湖20多个部门梳理权限内容和工作流程、对接审批流程和工作环节、完善法律程序和相关手续、做好人员培训和能力准备、加强组织领导和工作力量等各项准备工作，并将原由市规划国土委及其派出机构行使的涉及罗湖区城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、储备用地管理、档案管理事项外，调整至罗湖区行使。 宋星慧指出，政府将罗湖区作为改革试点，目的是希望通过罗湖区的先行试点解决城市更新的程序及手续的简化、提速问题。这对城市更新的发展而言是一大利好。 而在香港，2011年2月，新修订的《市区重建策略》颁布后，香港进一步完善了业已存在的“市区更新地区咨询平台”，每个咨询平台的主席会由熟悉市区更新事宜的专业人士担任，其他委员则来自不同专业界别及区内各阶层代表，香港重建局设立了市建一站通资源中心，为业主提供市区更新方面的一站式服务。为了让更多市民了解城市更新中的专业内容，香港上环在2009年启用了“市区更新探知馆”，通过网上学院、游戏、视频等多种形式，为公众提供香港有关城市更新的资讯，包括市区老化的问题，香港市区更新的进程等。 在2016年，耿延良从自己参加的几个研讨会中，明显可以感受到更多的改革举措，相信2016年将会有更多改革内容会扩大试点，减少审批流程，提高城市更新的审批效率。对此，刘裕通预测，深圳政府在审批流程上会加快速度，当前在罗湖试点的审批权限希望可以下放到区域，减少时间带来的市场风险。同时，他也建议在尊重改造权利和意愿的基础上开发商对于片区规划应该积极配合政府，实现利润和城市功能的双赢。 竞争加剧 入场房企将更加理性 “2013年的210万，2014年350万，2015年城市更新数量94个，释放土地770万平方米。”刘裕通认为2015年城市更新提速，是非常清晰的趋势。“全国经济形势深圳一枝独秀，房地产深圳领跑，各个大的开发商本来去年已经进入，今年可能会更加激烈。”耿延良还进一步看多2016年城市更新项目释放土地的速度，他认为过去几年深圳在城市更新中的沉淀有望令今年跑得更快，但行业内的竞争也将加剧。 若以入市项目来算，根据深圳中原数据统计，2016年即将入市的项目中，城市更新项目近50个，占全市新房供应面积近四成，而2015年入市的城市更新项目仅为23个，面积占比约25%.城市更新在新增供应中的占比也日益增加。 但是，尽管竞争加剧，几年前多家房企进驻一个小区，通过给业主送米送油做关系来跑马圈地的乱象在过去一年中却鲜少再出现。“经过这么多年的城市更新领域的优胜劣汰，开发商会越来越精细化，对于城市更新项目也会有越来越理性的判断，尤其是在项目测评和拆迁时间上。”耿延良认为开发商面对开发商将会越来越理性，也越来越专业。孙波则建议准备入场城市更新的开发商，思路上，从单纯关注容积率向关注项目综合价值转变；商业模式上，把销售主导的开发行为转变成租售结合的开发模式；价值评判上，更多地关注持有经营的长线带来的物业的增值效益。 张晓端称，考虑到城市更新的高成本投入及风险，未来核心区域等优质地段项目必然继续以高品质提升项目价值，以实现较高回报，大型综合体、高档商用物业及豪宅等会继续成为主要发展方向。 业主和开发商之间信息透明化程度会有所提升，第三方或搭建对话平台拆赔比一直是隔在业主和开发商之间的一堵墙，翻不过这堵墙，城市更新便似海市蜃楼般虽美但远，并因为双方需求，深圳有可能像台湾一样出现相对独立的第三方来搭建多方对话平台。 “随着法治被摆在越来越高的位置，强制性的部分一定会遇到天花板。之前在城市更新讨论稿里曾经出现拆赔比的上下限，后来取消了，未来开发商不是要告诉业主拆赔比的数据，而是要把计算方法和业主沟通。”由于三方信息的不对等和不信任，形成当下不少城市更新项目举步维艰的多输局面，宋留强认为在城市更新过程中，政府、业主、开发商的各方利益虽然有对立但也有相互关联，信息透明化程度的提升，有助于统一三方预期，搭建三方对话平台。 目前政府已经开始试行比价政策，但其中老百姓是真的不懂，而且房价逐渐走高，百姓对房子的重视程度有增无减，会比过去任何时候都更需要信息的透明公开。开发商是揣着明白装糊涂，原本希望能够加速成交，把原本几十年才能走过的路程压缩到五年走完，但这样往往把周期拉得更长。“与其这样不如三方都改变观点，从一开始就把城市更新当做中长期事情来规划，大家都从最基础的信任开始建立，普及计算方法，让业主了解，这个拆赔比是如何计算得出，更新后的产品理由多少是要归还给政府，或者有多少市政是代建的，以此取得大多数业主的了解，对于后续工作也更有益处。” 运行趋势 前期运作和后期开发进行独立操作 把城市更新的前期运作和后期开发进行独立操作之前已经有公司应用在实际操作中，预计未来随着分工的专业化，前期谈判、拆迁以及后续的开发、营销，以及入伙之后的运营维护将成为城市更新可以相对独立的三个板块，宋留强认为这种趋势将愈发明显。而根据一不愿透露姓名的开发商城市更新相关领域工作人员介绍，这样操作至少有两大好处：一个是前期运作公司可以相对独立，提升前期谈判、精算的专业性，专业的事情让更专业的人去做，而成功立项的项目不仅可以供给母公司土地需求，同时还可以作为专业的城市更新拿地平台，引入其他公司合作，降低母公司开发运营风险。而两个公司独立操作，在项目开发销售乃至入伙阶段遇到和拆迁之间相关的问题，又可以因为是两间独立公司而不被太多牵涉进去，更有利于后续处理和原有拆迁业主以及新业主之间的关系。 对此，耿延良表示，前期项目拓展拆迁比较难且专业化，更复杂的一个过程，而后续的净地开发经过更长期的专业化沉淀，已经比较流程化，所以现在大的公司进入城市更新领域，多选择成立专业的城市更新公司。 工改工 发展空间大难点也很多 “工改工是今年乃至以后城市更新的重头戏。”吴睿指出。深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧同样认为，政府今后比较倾向工改工项目。“其实城市更新是不平衡的。对于开发商而言，其更愿意做拆除重建类项目，工改商项目极受他们青睐，因为这些项目的利润空间比较大。”宋星慧解释，但对于政府来说，更愿意解决工改工这样的综合整治类项目。因为城市更新中的工改商项目大量都是小型项目，这就意味着配套不完善。每个小型项目的配套极有限，若干个小型项目组成大区域，大区域总体的配套就跟不上，需要政府花力气去解决，政府当然不太愿意。而工改工不仅可以带来新的企业进步，创造税收，配套要求也不像住宅那样高。另外，多年来深圳城市更新大部分是工改商项目，空间相对饱和，深圳若想成为创新型城市，就要进行产业升级，这块肯定要通过工改工。 在深圳，由于开发企业的背景和诉求不一样，在工改工中采取了不同的开发手段和开发思路。在深圳天安骏业投资发展有限公司董事总经理杨毅眼中，工改工项目是2016年深圳城市更新需面临的挑战。“工改工不仅要考虑更新开发，更重要是考虑好产品定位与招商运营，而且其市场预期、政策环境也全然不同。个人认为目前政府在这方面的统筹力度仍然不够，政策仍有打开的空间。” 杨毅透露，目前相较于住宅更新项目，工改工的部分政策完全是歧视性的，比如公寓销售不能面向个人，只能面向企业，日后将会面临企业手续办理、企业信贷在银行评审规则不一样等问题。而且，工改工项目的地价按照住宅评估标准收取，根本没有享受“特殊待遇”；再比如土地增值收益方面，工改工园区建好以后，长期运营成本包括服务投入成本、公共配套投入成本其实远高于住宅，但现在除了缴纳土地增值税之外，还要缴纳土地增值收益，必然造成企业成本高企。这也导致工改工项目逐渐陷入一种鸡肋状态，一方面开发单位积极储备项目，可另一方面又对项目的推进缺乏足够的信心。 吴睿也指出，工改工项目主要有两大难点，首先在具体产业引入和后期运营这方面，深圳很多开发商并没有相关的经验或者正在摸索中。另外从经济角度来看，住宅项目只需补缴地价、缴纳土地增值税，愿意卖多少就卖多少。但工改工项目在补完地价，缴纳土地增值税之外，还须缴纳土地增值收益，这或许会降低其盈利空间，而且项目价格上限也会受到一些限制。“当然，即使困难重重，但未来工改工的发展空间还是非常大，若开发商想在深圳长期发展，这是一个需要攻克的难题。” 而根据宋丁的考察，工改工的操作空间较大，很多项目改成了公寓、服务型设施等等，实际已经发生了变更，这个要看具体的消化落实过程。“不过，大型开发商对于这类项目并无兴趣，觉得'油水不大’。所以工改工要发力较为困难，开发力量进入意愿不强，不像城中村旧改动力那么强，获利空间大。所以主要寄希望于政策思路的调整，以吸引更多的开发商参与改造。” 旧改小区 房价上涨促使期望值上升 去年以来深圳楼市如乘坐火箭般飞速上涨，诸多旧改小区的业主也对房子的期望值也直线上升，拆改预期因此颇受影响，开发商与业主的谈判过程中更难达成一致。 “城市更新的过程其实就是利益的调整，去年房价暴增，增加了利益分配的难度，原业主会要求更高的价码，而新的开发力量并不愿意多付出成本，政府协调较为困难。这就造成无法完成每年的保障房建设目标以及商品房供应量。”宋丁如是说。 对此，杨毅支招，需要建立理性的大环境与合理预期，这包括业主与开发商两个方面。“市场博弈自然会产生很多智慧，比如产生一些双赢机制创造空间。以前城市更新中业主都是选择货币补偿方式，但现在很多拆迁形式都以实物置换为主，这是因为业主预期过几年房子还会再涨价，希望为自己留增值空间。那么在这种房价涨幅预期或者开发商得到规划条件的变更审批等背景下，能否建立一个利益共享机制，采取实物置换的同时，也约定利益的弹性调节余地，让政府、开发商及业主都能利益共享呢？这或许是解决签约难题的有效之道。 而在房价上涨的同时，很多旧改小区的房价也随之水涨船高。很多购房者都面临一个选择：城市更新项目到底能不能购买？对此，宋星慧建议，关键在于购房者是否有闲钱，将之作为长线投资。“一般来说，政府对旧住宅小区的城市更新要求都比较严格。从一开始的政府摸底调查、意愿征集，然后再选择市场主体，这中间至少需要1-2年时间。而且城市更新要求必须经过90%以上的建筑面积和户数的业主同意选择市场主体方案，政府才能选择市场主体，如果业主不满意，那么意愿征集永远都达不成。此后，当开发商进一步去签约谈判，起码也要2-3年，再进行单元规划等，再动工，这样项目建成也是将近10年的事情。购房者由于不了解城市更新过程中所耗费的长周期，往往会比较盲目。” 数读 2015年释放土地面积同比上涨超2倍 2016年城市更新项目占全市新房供应面积的四成 仲量联行提供的数据显示，2015年深圳城市更新的立项项目量达94个，释放土地约770万平方米。这个土地面积是2014年350万平方米的两倍有余，相比2013年的210万平方米更是飙涨267%. 去年12月25日，深圳市城市更新局局长王策飞在一次活动上表示，截至2015年11月份，经市政府审批通过的城市更新项目有75项，总用地面积达到696万平方米。审批通过的城市更新单元有37项，规划建筑面积1109万平方米。根据此前媒体统计，在审批通过的75个项目中，宝安区共有20个，是数量最多的片区。龙华和龙岗分别为13个和11个，盐田数量最少，只有1个。另外，其中共有48个项目的更新方向涉及居住功能，龙华片区最多，为11个。 另一份来自深圳市2011-2015/H1城市更新的统计数据则显示，在过去几年深圳的城市更新中，住宅用地占比最大，为64%，商业用地占比19%，工业用地占比相对较少，为17%.不过，进入2015年之后，城市更新中工业用地的占比逐步增加，目前已经超过商业用地占比。 在城市更新项目投资额方面，第一太平戴维斯统计的数据显示，2009-2014年，深圳城市更新项目投资额呈现逐年走高的趋势，由2009年的67.23亿元一路上涨至2014年的400亿元。而王策飞表示，截至去年10月底，深圳市在建城市更新项目累计完成固定资产投资402亿元，预计2015年城市更新投资全市将突破500亿元。 据深圳中原研究中心统计，2016年深圳将有136个新盘入市，可供应面积达1493万平方米。其中城市更新项目近50个，占全市新房供应面积的40%.而去年入市的旧改项目仅23个，面积占比仅约25%.同时，由于大多数城市更新项目均定位为综合体，加上容积率较高，一定程度上提升了新房的可供应量。 本期特邀嘉宾： 深圳市城市更新开发企业协会会长、金地集团城市更新公司总裁耿延良 深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司、城市更新网总经理宋留强 深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧 第一太平戴维斯投资部董事吴睿 深圳天安骏业投资发展有限公司董事总经理杨毅 戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁 仲量联行华南区投资部总监刘裕通 世联行华南区顾问总监孙波