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房企多元化之路 乱花渐欲迷人眼

同策咨询研究部在一份2016年9月的《A股上市房企战略转型模式研究》报告指出：从2009年到2015年房地产行业的毛利率和净利率双双呈现下降趋势。毛利率由36.54%下降至28.19%。净利率则从16.65%下降至9.99%。在此背景下，以申万行业分类为基础，选择的100家A股上市样本房企中，有58家房企明确发布了转型公告。 随着房地产主市场触顶“天花板”，地产行业不再是单一地撬动了水泥、钢铁、建筑等上下游行业的公司，房企已然奔跑在“房地产＋X”的多元化发展的道路。 有房企看好商业地产、养老地产、文旅地产、产业地产、物流地产等横向断面上的细分市场；更有甚着跳脱出地产迈进金融、互联网、医疗、教育、健康等业态。总之，房企多元化发展和猎人狩猎是一个道理，所猎之物绝不仅限兔子、野鸡、鸟类等。 而2016年经历了从“地王盛宴”到“资本狂欢”再到“调控速冻”的市场变化，房企在多元化探索方面呈现出一些新的特点。 看点一 房企更名表决心 房企求变是依据市场行情走势做出的选择，万科就是一个很好的例子。 起家于贸易的万科，在2003年之前业务涉及各个行业。2003年万科对标美国企业帕尔迪，砍掉非地产业务，聚焦于住宅领域。随着地产业拐点到来，2013年做出新的战略调整；2015年提出“八爪鱼”等战略构想，转型城市运营商。在地产黄金时期专注做住宅，在白银时代与行业结盟，伸出八大触角：万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦。 房企谋求多元化发展并非一朝一夕之事，但2016年房企转型的决心显得愈加坚定。譬如，万达今年由原来的商业、文化、金融三大板块，调整为商业、文化、网络、金融四大产业集团，开始全面转型现代服务业。 也有不少房企为了表明转型态度将名字改了。“恒大地产集团有限公司”将名字变更为“中国恒大集团”,新名称不再单纯突出“地产”。除了传统的房地产开发业务，恒大在金融、互联网、健康、文化及旅游等产业积极发力。 据不完全统计，近年来已有十到二十家房企更名，且更名时间主要集中在2015年以后。2016更名的房企名单当然不仅限于恒大一家。远洋地产控股有限公司更改为远洋集团控股有限公司，更名后确立了：在房地产为主业的基础上向商业、资本、服务等多元的业务结构转型。 K2地产更名为石榴集团，公布其“地产+科技+金融”的业务架构，加速科技和资本发展。不断扩大业务范围的雅居乐也更名为“雅居乐集团”，旨在从传统意义上的地产企业向多元化集团转变。业务涉及地产、物业管理、教育、环保四大产业领域。三湘股份为更好体现“地产+文化”双主业发展战略布局及观印象品牌优势，更名为三湘印象。 看点二 房企“杀气腾腾” 新业务固然美好，但它并不见得有那么大的经济效应。不管是“看准了就上”还是“精心规划好”，仍有房企折戟于新业务探索之路。 就绿地而言，2015年10月解除了对上海云峰集团的委托管理协议，主动收缩仅次于地产的第二大业务：能源。原因在于近年来煤炭、油化行业呈衰退趋势。根据其年报数据显示，云峰集团业绩下滑明显：2013年营收为850亿，2014年走了一段下坡路，营收为700亿，而2015年前三季度仅为315亿元。今年上半年绿地能源业务实现收入仅 37.5 亿元，截至目前，绿地仍在收缩能源业务。 够不着经济效益的业务始终逃脱不了被“舍弃”的命运。大刀阔斧进行多元化布局的恒大，也于今年9月出售了粮油、乳、水三项业务，其原因同样在于：不赚钱。据相关数据显示，截止到2016年8月31日，恒大的粮油、乳、水业务合计亏损达到33亿元。值得一提的是，2013年至2015年间，恒大给恒大冰泉大手笔砸了超过14亿元的广告费用。 有业内人士分析认为，房企多元化转型失败的原因或在于选错了跑道。一些新业务所要求的发展门道和精细化管理等方面非开发商所擅长。加之地产行业本身重资本高利润的行业，转向产业和金融可能更符合目前开发商的基因。 早在当其它房企们一头扎进在地产行业扩张之时，万达就已开始瞄准多个全新领域的开拓。其于2014年双脚就踏进了电商领域，直至现在仍在不断试错、寻找“站稳脚跟”的平衡点。由万达、腾讯、百度共同注资的飞凡，经过一年多发展后，腾讯和百度却在今年纷纷离场，这也从另一个角度说明，飞凡仍未踩对正确盈利节点。腾百万生态圈打破后，与恒大直接砍掉“粮油、水、乳”不同的是，目前飞凡还在努力推进，从“购物中心招商难”的角度切入，在12月提出了“实体+互联网”的新思路。 看点三 金融闪闪发光 2014年是地产行业发展的一个拐点，多元化发展趋势也逐渐凸显。与前两年不同的是，原来有些房企盲人摸象，进入各个领域如：互联网、产业地产、智能家居、教育、医疗等。但通过今年的探索，房企普遍聚焦于金融方向。 全联房地产商会秘书长钟彬在“中国不动产金融年会2016”论坛上表示：很多房地产公司告诉我在投资金融牌照和上市公司的股权，这是最近一两年大的公司的现象，寻求地产和资本的相互协同，利益的最大化，同时也寻求一种风险最小化的方式。 2016年在地价高企地王频现的刺激下，多数开发商借入金融力量迅速在行业获得发展。 亿翰智库的调查数据显示，2016年前三季度，房企公司债发行规模已达7481亿元，融资方式占比前三位的分别为公司债、银行贷款、海外发债。 而目前房地产金融市场已经形成了包括房地产信托、房地产基金、特定资产收益权、股权融资、REITs(房地产信托投资基金)在内的多元化融资格局。 在亿翰智库《2016年上半年上市房企融资排行榜TOP100》榜单中可知，上半年恒大通过融资净获取现金967.8亿元。华夏、融创、融信融资净现金流分别为225.5亿元、198.4亿元和114.35亿元。融资无疑为房企在销售业绩、企业并购、拿地等方面提供了强大的资金流。 五矿地产有限公司总经理何剑波在“中国不动产金融年会2016”论坛上：金融和地产的加速融合会促进地产行业洗牌，或者说更大、更快整合，未来五年、十年，可能地产行业会发生很大变化，可能会有一些超级的地产巨头涌现出来，而且可能横跨国内、海外，甚至可能在地产和金融两界纵横，这个将来会是比较大的趋势。 看点四 演一出联动戏码 自绿地提出了“大金融”、“大消费”、“大基建”发展战略后，四大业务发展齐头并进。 2016年，利用国资背景优势逐步搭建起“中绿建”企业体系的基建产业平台，在拓展地铁、高速公路、湿地公园等大型城市基础设施投资建设项目方面收获颇丰。截至今年 6 月末，在建项目 1,869 个，总计金额 1,487 亿元，新签合同 530 亿元。上半年建筑业务实现收入 309.8 亿元，毛利率 6.25%。中银证券在绿地控股中报点评的研报中表示：虽然基建项目利润率偏低，但在土地成本高企的现状下有望与地产主业产生联动效应。 明源地产研究院副院长刘策也认为，通过产业地产的方式可获得一些更低价土地资源、更多的利润空间。 多元化发展路径有千千万万种，而与地产主业产生联动效应的这一路径在养老、文旅、医疗等多方面都有体现。 恒大健康发展健康产业最开始是通过获取医疗用地建设医院，与相关机构进行战略合作的模式。2015年10月，在海南竞得博鳌乐城(资料、团购、论坛)先行区地块，与哈佛布莱根和妇女医院签订的战略合作，建设博鳌恒大国际医院。2016年1月，通过附属公司在三亚海棠(资料、团购、论坛)湾竞得医院用地和商服用地两地块。 而12月5日，旗下广州市凯尚健康产业有限公司拿下的西安长安区2宗土地，性质是居住商服用地。 养老地产涉及医疗、教育、文体、餐饮等多个领域，需投入较多的人力和资金成本，且养老地产属于新兴产业，运营难度较大。拿蓝城小镇来说，目前已有十个小镇落地，其中也不乏标杆项目。傅林江告诉网易房产，平均一个小镇总投入资金需80-100亿元。一个小镇要想达到100亿的销售业绩，其回款期极为漫长。在后期运营上，绿城仍然在医疗、教育、文旅方面仍然需要不断探索。 据悉，一般旅游地产项目2到3年就可全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利。集周边丰富的自然资源，是一个旅游、休闲、度假、居住多维度的置业项目，其优势显而易见。但旅游地产同样在人气聚集和后期经营上凸显难度。 大型房企中最早做旅游地产的为雅居乐，在如海南、云南等旅游城市圈地开发旅游地产项目。其模式主要是依托当地景观，开发别墅、洋房、小高层的综合社区，通过销售收入回款。 根据雅居乐年报半和半年报可知，海南旅游地产项目销售业绩尚佳，但好趋势并没有在云南得以延续。而雅居乐在云南的土储量，截止到6月30日超500万平方米，合计占到集团总土储的15%。 可见，“烈马”是“烈马”，但驾驭难度与其优势是成正比的。值得注意的是，项目发展受困仍有房企前仆后继，除了看好养老、文旅地产的发展前景外，或也有房企存在通过其获取土地资源的意图。 戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管马昇华分析认为，相关开发需要更高的发展思维和战略，故往往导致规划与落地有较大落差的情况，导致发展并不见好的情况经常出现。由于近年土地价格的不断飙升让越来越多中小型房地产企业面对拿地困难，故很多房地产企业把目光放在门槛相对较高的的养老、文旅等地产板块，希望通过运作能获取土地资源。 在房地产未来发展的宏大框架之下，房企永远是地产时代最鲜活的标本，以其不同的姿态不同的触角沉淀在时代的画框之中。