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深圳楼市2015 绕不过去库存压力但房价或仍上涨

2014深圳楼市数据年鉴·南都预判 央行“9·30”新政和降息政策将2014年的新房市场一分为二，前三季度市场供求低迷，最后一个季度急速逆转，低调开局高调收官，和2012年的情形非常相近。由于低迷期持续了绝大部分时间，全年整体供应量和成交量都处于历史中低水平，新房市场庞大的存量开始在数据层面显露。从各家研究机构的统计数据来看，2015年存量和潜在的新增供应将超过1000万平方米，新房市场将面临更多的挑战。由此估计，在调控政策不出现大幅调整的前提下，“战库存”将成为深圳楼市今年的主旋律，价格在持续坚挺的刚需之下或将保持“稳步上涨”的态势。 预判1　成交量企稳，一、二手房价都稳步上涨 从需求角度来看，深圳作为常住人口超过1400万的一线城市，人地关系的紧张程度在全国可谓首屈一指，市场基础良好，属于刚需数量及购买力双高的城市。在外围宏观环境不发生显著变化的前提下，市场需求趋于稳定。 在2015年，由于2014年“9·30”新政带来的改善人群入市置业窗口期将在年初得以延续，与市场供应不足形成明显对比，将推动市场量价稳定上行。但随着此前两年积累需求的持续释放，预计下半年需求量也将趋于平稳。 市场供求逐渐趋于理性，整体进入成交量企稳、价格缓步上涨的状态。成交量方面，2015年一手住宅有望在去年的基础上回升，预计增幅在10%以上；二手住宅同比涨幅预计将在8%左右。成交均价方面，一手住宅成交均价相对前几年的增幅有所收窄，预计会在波动中上涨，整体涨幅和今年基本持平，预计在8%-12%左右；在学区房和地铁沿线物业的带动之下，二手住宅价格有望保持缓步上扬态势，涨幅在10%左右。 预判2　限购政策放开可能性小 住建局新一年的工作布置表示，需注意地区间的差异，跟踪市场走势，但未提到对一线城市从严调控的限制。虽然地方已拥有更多操作空间，但为抑制投机类需求，深圳的限购政策2015年年中以前应该不会放开。此外，房地产行业连续两年缺席中央经济工作会议，意味着其黄金时代已逐步落幕。不动产暂行条例明年3月终将出台，作为一切后续措施的基础，它标志着市场化调控长效机制正在加速开启，会对后市预期形成正面影响。 尽管深圳暂无放松限购政策的可能，但是在信贷政策的强力支撑下，楼市反弹迹象明显。随着政策的持续发酵，营业税免征期限变更、贷款利率折扣加大等政策也有望陆续着地，市场热度将会持续一段时间。 预判3　城市更新立项加速，宅地供应有望增加 近年深圳宅地供应逐年减少，加上库存高企影响资金链周转，房企拿地态度较为慎重，供应在今后可能逐步减少。另一方面，城市更新立项提速，最大城中村———白石洲等项目进入启动程序。随着土地整备深入推进，入库土地增加，宅地供应有望大于2014年。 预判4　房企融资渠道逐步放宽 目前通胀压力减小，存有降息空间，而G D P目标或将下调，经济有一定下行压力，正是新一轮经济调整的转换开启时机。去年11月22日，央行两年来首次降息，还有进一步降准、降息预期，更有可能使用各种金融工具投放资金，虽然并不是针对房地产业，但会为行业带来利好。房企的融资渠道正在逐步放宽，且资金多向大、中企业流入，有望缓解领头房企的资金压力。但是，面对复杂的市场变化，房企将面临的去化和竞争压力有可能导致其选择更积极的营销策略。 (南方都市报)